Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке

Бывают ситуации, когда ипотечное жилье необходимо продать. В частности, речь о недвижимости, приобретенной по госпрограмме «Военная ипотека». У таких сделок есть ряд нюансов, поскольку военнослужащие, оформившие кредит, берут на себя определенные обязательства.

Рассказываем, в каких случаях можно продать жилье по «Военной ипотеке» и что для этого нужно.

Что такое «Военная ипотека»

«Военная ипотека» — программа для военнослужащих, которая позволяет купить жилье полностью или частично за счет государства. Получить кредит по ней могут участники специальной накопительно-ипотечной системы, за которую отвечает ФГКУ «Росвоенипотека».

Категорий военных, которым доступна НИС, много — все они указаны в статье 9 ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Это в том числе:

• офицеры — выпускники военных вузов, которые заключили контракт после 1 января 2005 года;
• офицеры, вышедшие из запаса и заключившие первый контракт с того же момента;
• прапорщики и мичманы, прослужившие от трех лет;
• солдаты, матросы, сержанты и старшины, которые заключили второй контракт.

В рамках программы можно купить квартиру, дом, таунхаус или комнату. Деньги на первоначальный взнос и ежемесячные платежи (на время службы) через НИС перечисляет государство.

Как работает накопительно-ипотечная система

Участнику НИС открывают специальный счет, куда ежегодно перечисляют накопительный взнос. Его размер регулируется законом о федеральном бюджете — в 2024 году он составляет 365,3 тыс. руб.

Через три года военный получает право использовать эти деньги в качестве первого взноса по ипотеке. Также он может оставить их на счете и копить дальше. Если средств для первоначального взноса недостаточно — как в первом, так и во втором случае, — есть вариант добавить собственные сбережения.

Далее ежемесячные платежи по кредиту предоставляет государство.

В свою очередь, военный тоже берет на себя обязательство — отслужить минимум 20 лет. Если к моменту окончания службы кредит не погашен, тот должен будет вносить оставшиеся платежи сам.

Если военный захочет уволиться раньше этого срока, все выделенные на покупку жилья деньги придется вернуть, причем как при закрытой ипотеке, так и нет. На это дается 10 лет. Все платежи по кредиту в дальнейшем также ложатся на него.

Однако есть несколько исключений. Средства не нужно возвращать, если:

1. Врачебная комиссия признала военного негодным к военной службе, и его из-за этого уволили.
2. Военнослужащий погиб или пропал без вести. В этом случае жилье в ипотеке переходит к супругам и детям, а кредит досрочно закрывает государство.
3. Военный отслужил 10 лет и более, и увольнение произошло:

• при достижении предельного возраста пребывания на военной службе;
• из-за проблем со здоровьем (комиссия признала его ограниченно-годным к военной службе);
• из-за сокращения;
• по семейным обстоятельствам.

Иными словами, если срок службы меньше положенного и вы продаете квартиру, деньги придется вернуть на накопительный счет (вне зависимости от того, погашен кредит или нет). Если вместе с этим вы не увольняетесь, в дальнейшем средства можно будет использовать. При увольнении сумма, по сути, сгорает.

При каких условиях можно продать квартиру, приобретенную по программе «Военная ипотека» в Сбербанке

Ситуаций, в которых может оказаться военнослужащий, решивший продать жилье, находящееся или находившееся в ипотеке, несколько. Разберем их ниже.

Ипотека закрыта, военный отслужил необходимый срок

В этом случае процедура продажи будет стандартной, как и при реализации любой другой квартиры.

Ипотека не погашена, военный не отслужил минимальный срок

Продать квартиру при таких вводных не получится, поскольку на ней обременение не только банка, но еще и государства. Второе снимается после 20 лет выслуги (или в иных случаях, перечисленных выше), а также при увольнении — после выплаты задолженности перед ФГКУ «Росвоенипотека».

То есть оптимальный вариант в случае продолжения службы — закрыть кредит досрочно и потом продать жилье.

Порядок действий такой для снятия обременения такой:

1. Узнайте в банке сумму задолженности.
2. Направьте в «Росвоенипотеку» заявление о намерении вернуть деньги, выделенные государством на покупку жилья.
3. Закройте ипотеку. Для этого можно оформить потребительский кредит, использовать собственные накопления или одолжить у друзей и родственников. Также не забудьте взять в банке закладную с отметкой о погашении обязательств.
4. Перечислите деньги «Росвоенипотеке» по реквизитам, которые будут указаны в ответе на заявление (2-й пункт).
5. Отправьте в «Росвоенипотеку» еще одно заявление — о снятии обременения в пользу РФ. К нему приложите копию паспорта (2-3 страницы и с действующей регистрацией) и оригинал справки о продолжении прохождения военной службы. Она должна быть датирована позднее дня возврата денег.

Затем «Росвоенипотека» подаст в Росреестр заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ. Соответствующую отметку внесут в течение трех рабочих дней.

После этого потребуется получить выписку из ЕГРН об отсутствии обременений на квартиру, и можете приступать к продаже квартиры.

Кредит закрыт, но служба не завершена

Продать квартиру можно, однако военному также придется вернуть деньги, выделенные на приобретение жилья, на накопительный счет. При этом право воспользоваться средствами в дальнейшем за ним сохраняется.

Порядок снятия обременения и продажи здесь такой же, как и в предыдущем случае, за исключением первого и третьего пунктов.

Кредит не погашен, служба завершена в обозначенные законом сроки

В данной ситуации схема та же, что и при продаже обычной ипотечной квартиры.

Можно пойти двумя путями:

1. Снять обременение до продажи квартиры, для чего нужно закрыть кредит самостоятельно или деньгами покупателя.
2. Получить у банка согласие на продажу.

При втором варианте сделку полностью будет вести Сбер.

Подробно о процедуре реализации ипотечного жилья мы писали в статье «Как продать квартиру в ипотеке».

Другие вопросы о жилье в военной ипотеке

Можно ли сдать в аренду квартиру, купленную по «Военной ипотеке»

Сдать такую квартиру военный не сможет. Как и любую другую. По закону, им нельзя заниматься другой оплачиваемой деятельностью, за исключением педагогической, научной и иной творческой.

Можно ли выделить доли детям в таком жилье или подарить его

Нет, сделать это не получится до полного закрытия ипотеки.

Можно ли использовать маткапитал в качестве первого взноса

Нет, выплату можно направить только на погашение ипотеки.