Иногда собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жилье побольше, или в связи с переездом. Такие сделки — нормальная практика. В статье расскажем, как продать квартиру, купленную в ипотеку.
Можно ли продать ипотечную квартиру
Если недвижимость куплена в ипотеку, то пока кредит не погашен, она находится в залоге у банка. Информация об этом внесена в ЕГРН.
Пока недвижимость в залоге, просто так продать её не получится. Росреестр увидит запись об ипотеке и не зарегистрирует переход права собственности к новому собственнику.
Возможны два варианта продажи ипотечной квартиры:
- Снятие обременения до продажи. Для этого продавцу необходимо сначала досрочно погасить задолженность по ипотечному кредиту. После этого банк предоставит продавцу документы для снятия обременения или сам передаст информацию в Росреестр. И запись о том, что недвижимость в ипотеке, удалят.
- Получить у банка согласие на продажу. Такой вариант маловероятен, поскольку сопряжен со значительными рисками для банков.
Указанные варианты актуальны и при продаже дома в ипотеке — тип недвижимости значения не имеет.
Как продать ипотечную квартиру с досрочным погашением
Есть два варианта продажи ипотечного жилья с досрочным погашением долга по кредиту.
Продавец гасит ипотеку и продает квартиру
Собственник-продавец сам изыскивает средства, чтобы погасить ипотеку.
Для этого можно взять потребительский кредит, использовать собственные накопления или одолжить у друзей и родственников. Долги можно вернуть после продажи квартиры.
Покупатель даёт деньги продавцу на погашение ипотеки
В этом случае покупатель квартиры даёт продавцу деньги, чтобы тот погасил ипотеку. Деньги лучше передавать в качестве частичной оплаты квартиры только в рамках договора купли-продажи, в котором будет отражено, что на момент заключения договора квартира находится под обременением.
По договорённости сторон в договоре купли-продажи может найти отражение обязательство продавца в определённые сроки погасить ипотеку и обеспечить снятие обременения.
После того, как продавец погасит ипотечный кредит и залог будет снят (в практике имеют место быть случаи одновременного снятия обременения и регистрации перехода права собственности), договор купли-продажи передаётся в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя.
Остаток средств покупатель передаёт продавцу после регистрации перехода права собственности согласно договорённости, отражённой в договоре купли-продажи.
Разместить объявление о продаже квартиры
Как согласовать продажу с банком
Если досрочно погасить ипотеку не получается, то самый надежный вариант — когда сделку по продаже ипотечной квартиры полностью ведёт банк. В этом случае квартира в ипотеке продаётся с согласия банка, который полностью курирует сделку.
Как это работает в Сбере:
- Покупатель и продавец договариваются и записываются на сделку в офис.
- Менеджеры банка тщательно готовятся к сделке: проверяют информацию и документы о недвижимости, ипотеке, заёмщике и закладной. Банк убеждается, что сделка пройдёт максимально безопасно для всех, и никаких сложностей для снятия обременения не возникнет.
- Продавец и покупатель приходят в банк на сделку. Подписывается трёхсторонний договор между продавцом, покупателем и банком. В нём прописывается, что банк берёт на себя обязательства по переводу денег продавцу. Также открывается аккредитив — это безопасный счёт, где будут храниться деньги покупателя до регистрации права собственности в Росреестре.
- Банк получает информацию из Росреестра о том, что право собственности покупателя на недвижимость зарегистрировано. На этом этапе погашается ипотека и происходит расчёт между покупателем и продавцом. Аккредитив открывается в пользу банка, который погашает остаток задолженности по кредиту, и продавца, который получает деньги с продажи недвижимости.
- Затем запускается процесс снятия обременения — он занимает до 7 дней. После этого покупатель может заказать выписку из ЕГРН и убедиться, что квартира в его собственности и без обременений.
Если квартира в залоге Сбербанка, и покупатель хочет купить ее также в ипотеку Сбера, то залог просто переоформят на нового собственника.
Как это работает:
- Покупатель подаёт заявку на ипотеку через личный кабинет на Домклик и получает положительное решение. Далее нужно предоставить документы по недвижимости и получить одобрение.
- Продавец и покупатель приходят в банк на сделку: банк даст согласие на переход права собственности от продавца к покупателю, и уже на сделке можно отправить документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. После регистрации права собственности и нового обременения квартиры в пользу банка происходит погашение ипотеки продавца.
Список документов для продажи ипотечной квартиры
Если ипотеку одобрят, банку необходим пакет документов для одобрения квартиры и согласования финальных условий сделки. Большую часть документов менеджер по ипотеке сам запросит у продавца и закажет в Росреестре.
Покупателю также необходимо заказать отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры.
Как быть, если продавец задерживал платежи по ипотеке
Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.
Какой бы ни была причина продажи — СберБанк проверит продавца и его кредитную историю, а также продаваемую квартиру, максимально исключив все негативные обстоятельства.
Налог с продажи ипотечной квартиры
С дохода от продажи квартиры нужно заплатить налог, независимо от того, находится она в ипотеке или нет. Ставка составляет 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Такое обязательство возникает, если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, который составляет 3 или 5 лет в зависимости от вида имущества и ряда нюансов.
Как рассчитывается налог с продажи ипотечного жилья: сумма налога = стоимость недвижимости х 0,13. Например, продажа за 5 млн рублей квартиры, купленной в 2023 году, обойдется в 650 тыс. рублей налога.
При этом продавец может воспользоваться налоговыми льготами — снизить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей или применить вычет «доходы минус расходы»: сюда включаются расходы на покупку недвижимости (не только первоначальная стоимость жилья по договору купли-продажи, но и проценты по ипотеке).
Предположим, квартиру, которая сейчас будет продана за 5 млн рублей, некое физическое лицо приобрело в ипотеку за 4 млн рублей. За 2 года владения сумма уплаченных процентов составила 200 тыс. рублей. Приложив к налоговой декларации старый договор купли-продажи и справку из банка, нужно заплатить 13% с 0,8 млн рублей, а не с 5 млн рублей.
Гражданский кодекс РФ
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Получаете согласие от банка и продаете. Без аккредитивов, трехсторонних соглашений, перечисления денег от продажи банку.
Описанный в статье вариант с получением денег банком предусмотрен ст. 37.1. ГК РФ
1. Самостоятельная реализация заложенного имущества осуществляется залогодателем - физическим лицом (далее в настоящей статье - залогодатель) путем его продажи другому лицу в порядке, установленном настоящей статьей, для последующего полного погашения за счет вырученных средств обязательств по кредитному договору или договору займа, которые заключены физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой (далее - самостоятельная реализация залогодателем имущества).
2. Залогодатель вправе в любой момент в течение срока действия кредитного договора или договора займа, указанных в пункте 1 настоящей статьи, но до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации залогодателем имущества. В случае, если залогодатель является третьим лицом, такое заявление должно быть подано совместно залогодателем и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.
Но в этом случае даже согласия банка не требуется.
Дмитрий К.Дмитрий, скажите, правильно ли я поняла, что тот, у кого ипотечный договор, может продать свой объект недвижимости, без согласия банка, но с условием, что он сам или продавец погасит ипотеку, да?
А как покупателю обезопасить такую сделку?
Дмитрий К.Как покупателю ипотечного жилья обезопасить сделку без участия банка?
Никита Р.здравствуйте! Уточним, самый надежный вариант — когда сделку по продаже ипотечной квартиры полностью ведёт банк. Квартира в ипотеке продаётся с согласия банка, который полностью курирует сделку.
Для решения вашего вопроса рекомендуем обратиться напрямую к юристу.
Обратиться за юридической помощью можно на Домклик. Вы можете заказать у юриста консультацию и подготовку документов по необходимым вопросам.
Никита Р.здравствуйте! Как провести расчёт за недвижимость между покупателем и продавцом, рассказали в статье.
Телеграм-канал Домклик
