Иногда собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жилье побольше или в связи с переездом. Такие сделки — нормальная практика. В статье расскажем, как продать квартиру, купленную в ипотеку.
Можно ли продать ипотечную квартиру
Если недвижимость куплена в ипотеку, то пока кредит не погашен, она находится в залоге у банка. Информация об этом внесена в ЕГРН.
Пока недвижимость в залоге, просто так продать ее не получится. Росреестр увидит запись об ипотеке и не зарегистрирует переход права собственности к новому собственнику.
Возможны два варианта продажи ипотечной квартиры:
- Снятие обременения до продажи. Для этого продавцу необходимо сначала досрочно погасить задолженность по ипотечному кредиту. После этого банк предоставит продавцу документы для снятия обременения или сам передаст информацию в Росреестр. И запись о том, что недвижимость в ипотеке, удалят.
- Получить у банка согласие на продажу. Такой вариант требует согласования.
Указанные варианты актуальны и при продаже дома в ипотеке — тип недвижимости значения не имеет.
Как продать ипотечную квартиру с досрочным погашением
Есть два варианта продажи ипотечного жилья с досрочным погашением долга по кредиту.
Продавец гасит ипотеку и продает квартиру
Собственник-продавец сам изыскивает средства, чтобы погасить ипотеку.
Для этого можно взять потребительский кредит, использовать собственные накопления или одолжить у друзей и родственников. Долги можно вернуть после продажи квартиры.
Покупатель дает деньги продавцу на погашение ипотеки
В этом случае покупатель квартиры дает продавцу деньги, чтобы тот погасил ипотеку. Деньги лучше передавать в качестве частичной оплаты квартиры только в рамках договора купли-продажи, в котором будет отражено, что на момент заключения договора квартира находится под обременением.
По договоренности сторон в договоре купли-продажи может найти отражение обязательство продавца в определенные сроки погасить ипотеку и обеспечить снятие обременения.
После того, как продавец погасит ипотечный кредит и залог будет снят (в практике имеют место случаи одновременного снятия обременения и регистрации перехода права собственности), договор купли-продажи передается в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя.
Остаток средств покупатель передает продавцу после регистрации перехода права собственности согласно договоренности, отраженной в договоре купли-продажи.
Разместить объявление о продаже квартиры
Как согласовать продажу с банком
Если досрочно погасить ипотеку не получается, то самый надежный вариант — когда сделку по продаже ипотечной квартиры полностью ведет банк. В этом случае квартира в ипотеке продается с согласия банка, который полностью курирует сделку.
Как это работает в Сбере:
- Покупатель и продавец договариваются и записываются на сделку в офис.
- Менеджеры банка тщательно готовятся к сделке: проверяют информацию и документы о недвижимости, ипотеке, заемщике и закладной. Банк убеждается, что сделка пройдет максимально безопасно для всех и никаких сложностей для снятия обременения не возникнет.
- Продавец и покупатель приходят в банк на сделку. Подписывается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком. В нем прописывается, что банк берет на себя обязательства по переводу денег продавцу. Также открывается аккредитив — это безопасный счет, где будут храниться деньги покупателя до регистрации права собственности в Росреестре.
- Банк получает информацию из Росреестра о том, что право собственности покупателя на недвижимость зарегистрировано. На этом этапе погашается ипотека и происходит расчет между покупателем и продавцом. Аккредитив открывается в пользу банка, который погашает остаток задолженности по кредиту, и продавца, который получает деньги с продажи недвижимости.
- Затем запускается процесс снятия обременения — он занимает до 7 дней. После этого покупатель может заказать выписку из ЕГРН и убедиться, что квартира в его собственности и без обременений.
Если квартира в залоге Сбербанка, и покупатель хочет купить ее также в ипотеку Сбера, то залог просто переоформят на нового собственника.
Как это работает:
- Покупатель подает заявку на ипотеку через личный кабинет на Домклик и получает положительное решение. Далее нужно предоставить документы по недвижимости и получить одобрение.
- Продавец и покупатель приходят в банк на сделку: банк даст согласие на переход права собственности от продавца к покупателю, и уже на сделке можно отправить документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. После регистрации права собственности и нового обременения квартиры в пользу банка происходит погашение ипотеки продавца.
Список документов для продажи ипотечной квартиры
Если ипотеку одобрят, банку необходим пакет документов для одобрения квартиры и согласования финальных условий сделки. Большую часть документов менеджер по ипотеке сам запросит у продавца и закажет в Росреестре.
Покупателю также необходимо заказать отчет об оценке рыночной стоимости квартиры.
Отчет об оценке не нужен в ипотечных сделках на вторичном рынке в рамках пилотного проекта Домклик. Опция доступна в большинстве случаев. Проверить, нужен ли отчет об оценке, можно в личном кабинете на Домклик в разделе «Главная» или «Недвижимость в сделке», указав тип и адрес недвижимости.
Как быть, если продавец задерживал платежи по ипотеке
Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.
Какой бы ни была причина продажи — Сбербанк проверит продавца и его кредитную историю, а также продаваемую квартиру, максимально исключив все негативные обстоятельства.
Налог с продажи ипотечной квартиры
С дохода от продажи квартиры нужно заплатить налог независимо от того, находится она в ипотеке или нет. Ставка равна 13% — для доходов до 2,4 млн руб. включительно и 15% — для доходов больше 2,4 млн руб. Налог считают от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Такое обязательство возникает, если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, который составляет 3 или 5 лет в зависимости от вида имущества и ряда нюансов.
Рассчитаем налог с продажи ипотечного жилья за 5 млн руб.: сумма налога = (2,4 млн руб. х 0,13) + (2,6 млн руб. х 0,15) = 702 тыс. руб.
При этом продавец может воспользоваться налоговыми льготами — снизить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей или применить вычет «доходы минус расходы»: сюда включаются расходы на покупку недвижимости (не только первоначальная стоимость жилья по договору купли-продажи, но и проценты по ипотеке).
Предположим, квартиру, которая сейчас будет продана за 5 млн руб., некое физическое лицо приобрело в ипотеку за 4 млн руб. За 2 года владения сумма уплаченных процентов составила 200 тыс. руб. Приложив к налоговой декларации старый договор купли-продажи и справку из банка, нужно заплатить налог с 0,8 млн руб., а не с 5 млн руб.
Здравствуйте! Когда вернут возможность сохранения ставки по ипотеке продавца для покупателя - не для родственников. Ранее анонсировали такую возможность.
Здравствуйте.
Скажите, пожалуйста, можно ли продать квартиру в ипотеке вместе с существующей процентной ставкой?
Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста, если земельный участок был приобретен в ипотеку год назад за 850 тысяч рублей( ипотечные средства ( 600т.р), и мы решили его продать за 1500000, с какой суммы платится налог? с 1500000 или 900000?
Юлия В.здравствуйте! Этот вопрос мы рекомендуем уточнить напрямую в службе поддержки ФНС России.
Гражданский кодекс РФ
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Получаете согласие от банка и продаете. Без аккредитивов, трехсторонних соглашений, перечисления денег от продажи банку.
Описанный в статье вариант с получением денег банком предусмотрен ст. 37.1. ГК РФ
1. Самостоятельная реализация заложенного имущества осуществляется залогодателем - физическим лицом (далее в настоящей статье - залогодатель) путем его продажи другому лицу в порядке, установленном настоящей статьей, для последующего полного погашения за счет вырученных средств обязательств по кредитному договору или договору займа, которые заключены физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой (далее - самостоятельная реализация залогодателем имущества).
2. Залогодатель вправе в любой момент в течение срока действия кредитного договора или договора займа, указанных в пункте 1 настоящей статьи, но до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации залогодателем имущества. В случае, если залогодатель является третьим лицом, такое заявление должно быть подано совместно залогодателем и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.
Но в этом случае даже согласия банка не требуется.
Дмитрий К.Дмитрий, скажите, правильно ли я поняла, что тот, у кого ипотечный договор, может продать свой объект недвижимости, без согласия банка, но с условием, что он сам или продавец погасит ипотеку, да?
А как покупателю обезопасить такую сделку?
Дмитрий К.Как покупателю ипотечного жилья обезопасить сделку без участия банка?
Никита Р.здравствуйте! Уточним, самый надежный вариант — когда сделку по продаже ипотечной квартиры полностью ведёт банк. Квартира в ипотеке продаётся с согласия банка, который полностью курирует сделку.
Для решения вашего вопроса рекомендуем обратиться напрямую к юристу.
Обратиться за юридической помощью можно на Домклик. Вы можете заказать у юриста консультацию и подготовку документов по необходимым вопросам.
Никита Р.здравствуйте! Как провести расчёт за недвижимость между покупателем и продавцом, рассказали в статье.
Рекомендуем
Актуальное
Телеграм-канал Домклик
