Понятия «макропруденциальные надбавки» и «коэффициент риска» в контексте ипотеки встречаются в новостях довольно часто. Их стоит знать, чтобы понимать, как Центральный банк управляет финансовым сектором.
В статье попробуем объяснить простыми словами, что всё это значит и как влияет на одобрение и выдачу ипотеки.
Что такое коэффициент риска
Коэффициент риска утверждает Центробанк. Это показатель, который отражает, насколько рискованным считается тот или иной кредит для банка, и сколько капитала ему нужно под него зарезервировать. Чем выше коэффициент риска, тем больше нужно резерва.
Например, к рискованным Центробанк может отнести кредиты заемщикам, которые взяли ипотеку с низким первоначальным взносом и тратят больше половины своих доходов на ее погашение.
Что такое резервы банков? Это своего рода подушка безопасности, или деньги, которые банк откладывает на случай, если заёмщик перестанет платить по ипотеке.
Банк выдаёт ипотеку на покупку недвижимости → Человек обязуется погасить кредит с процентами, согласно кредитному договору → Если у заёмщика что-то произошло, и он перестал платить, банку нужно компенсировать убытки → Для этого и нужны резервы, которые он откладывает из своей прибыли «про запас».
Соответственно, чем надёжнее заёмщик, например, у него стабильный доход и большой первоначальный взнос, тем меньше резервов под его кредит понадобится банку. И наоборот.
Что влияет на коэффициент риска
- Особенности кредита. Например, ипотека с низким первоначальным взносом или на срок 30 лет считается более рискованной.
- Категория заемщика. Например, заемщики с низким доходом или высокой долговой нагрузкой имеют более высокий коэффициент риска.
- Экономическая ситуация. В периоды турбулентности Центробанк может повышать коэффициенты риска.
Что такое макропруденциальные надбавки
Проще говоря, это повышение коэффициента риска, надбавка к базовому коэффициенту.
Для чего вводятся макропруденциальные надбавки? Для того, чтобы повлиять (обычно уменьшить) на какой-то вид кредитования — например, автокредитование или ипотеку, или рискованный подвид кредитования, например, ипотеку с низким первоначальным взносом. Таким образом Центробанк точечно регулирует проблемные сегменты.
Центральный банк выставляет требования к капиталу для банков на выдачу кредитов. Например, если банк хочет выдать 1 млн рублей ипотеки, у него должен быть свой капитал 10 тыс. рублей.
На клиентов с ранее выданной ипотекой новые надбавки никак не влияют. Если банк выдал ипотеку, то ставка, указанная в кредитном договоре, не меняется. Надбавки, которые потом введет Центробанк, на неё никак не действуют. Потому что банк уже учёл все свои затраты и выдал кредит с учётом всех надбавок, действующих на момент выдачи кредита.
Для чего применятся коэффициент риска
Центробанк может вводить коэффициент риска для разных сегментов кредитования, в том числе в ипотеке, чтобы:
- ограничить выдачу рискованных кредитов;
- снизить вероятность «перегрева» на рынке недвижимости;
- защитить банки и заемщиков от последствий экономических кризисов;
- защитить людей от чрезмерной долговой нагрузки.
Центробанк видит, что рынок недвижимости растет слишком быстро, а заемщики берут ипотеку с низким первоначальным взносом (10-15%). Чтобы снизить риски и для банков, и для заемщиков, регулятор вводит макропруденциальную надбавку, увеличивая коэффициент риска.
Теперь мы знаем, что при таком сценарии банки должны резервировать под эти рисковые кредиты больше капитала. Как следствие, количество выдаваемой ипотеки с низким первоначальным взносом может снизиться, или банки могут изменить условия ипотечных программ.
Как это влияет на людей? Тем, кто хочет взять ипотеку, понадобится увеличить первоначальный взнос или выбрать другую программу.
Как утверждаются макропруденциальные надбавки
Центробанк анализирует рынок, выявляя потенциальные риски и угрозы. В контексте ипотеки это может быть «перегрев» или ипотечный пузырь. Дальше регулятор проводит необходимые работы, консультируется, собирает мнения банков и представителей Министерства финансов.
После принимает решение и выпускает указание или положение, в котором прописывает требования: по отношению к каким кредитам, категориям заемщиков добавляется надбавка, ее размер и срок действия (может быть временной мерой).
В конце 2022 года Центробанк ввел надбавку к коэффициенту риска по ипотеке на новостройки с первоначальным взносом до 10%. Величина надбавки составила 2,0 вне зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика.
Тогда Банк России пояснил, что исторически заемщики с низким первым взносом «характеризуются повышенным уровнем кредитного риска». И если таких кредитов будет много, то портфели банков станут «более уязвимы к возможным шокам».
Итого
Макропруденциальные надбавки — это инструмент Центробанка для управления рисками в финансовой системе, который помогает предотвратить «перегрев» рынка и защитить банки и заемщиков в долгосрочной перспективе. При введении новых надбавок условия и ставки уже оформленных кредитов для людей не меняются, но банки могут скорректировать условия выдачи новых кредитов, чтобы соблюсти требования регулятора.
Вы можете оставить первый.
Рекомендуем
Актуальное
Телеграм-канал Домклик
