Покупая квартиру в новостройке, мы получаем новую квартиру, новый дом, отделку, перспективный район. Но бывает так, что на сайте застройщика вся недвижимость уже распродана, и ее можно оформить лишь по переуступке прав.
Рассмотрим, что это за сделка, какие у нее плюсы, минусы и риски, а также объясним, как выбрать квартиру по переуступке и правильно заключить договор.
Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жилье дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жилье в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на нее. Вы можете заявить о нем после того, как объект недвижимости введут в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.
Основные определения переуступки:
Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жилье не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растет стоимость квадратного метра. Переуступка прав дает возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жилье дешевле, чем застройщик или собственник квартиры после оформления ее в собственность. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Плюсы:
Минусы:
Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жилье, не вернет вам деньги.
Приняв решение о покупке квартиры, вы отталкиваетесь от расположения дома и бюджета, анализируете площадь, благоустройство и инфраструктуру.
Сайты новостроек — яркие и красивые. Вы как бы отправляетесь в виртуальный тур по квартире, которой еще нет, и мечты кажутся реальностью.
Прежде всего обратите внимание:
Вы можете проверить застройщика по номеру ОГРН, а также почитать отзывы на форумах и сайтах по недвижимости. Информация о генеральном директоре есть в открытых источниках.
Выясните, является ли земельный участок собственностью застройщика или взят в аренду. Закажите выписку из ЕГРН для проверки отсутствия залогов и обременений.
Изучая договор долевого участия, обратите внимание:
Чтобы сделка состоялась, нужны:
Цессия составляется в письменной форме. Продавец и покупатель получают по оригиналу договора. Банк и застройщик имеют право запросить свои экземпляры. Один из оригиналов передается на хранение в Росреестр.
В договоре обязательно должны быть прописаны:
Покупатель предоставляет:
Все документы должны быть в оригинале или заверены нотариально.
После принятия документов вы получите расписку с их перечнем и датой внесения корректив. Как правило, через 10 дней Росреестр подтверждает, что в договор долевого участия внесены изменения.
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию, и подпишет акт приема-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ или Росреестре.
Для этого потребуются:
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выдадут выписку из ЕГРН.
Стоимость переуступки определяет продавец. Кроме этого, покупатель обычно оплачивает расходы пошлины за оформление цессии:
Также при переуступке необходимо будет уплатить НДФЛ — 13% от прибыли. Его платит продавец. Он же заполняет декларацию.
Основные риски при покупке недвижимости по переуступке:
Чтобы не потерять деньги, запросите у застройщика справку об оплате. Важно убедиться, что платежи по недвижимости признаны действительными, иначе есть риск остаться без жилья.
Если застройщик стал банкротом, вернуть рыночную стоимость квартиры не получится. Если покупатель не согласен с суммой компенсации, проблему нужно решать через суд.
Если покупатель выплатил цеденту сумму по договору переуступки, но потом решил разорвать сделку с застройщиком, он потеряет часть денег. Здесь риск в том, что покупателю вернется не сумма, которую он отдал продавцу, а первоначальная стоимость жилья, прописанная в договоре между дольщиком и застройщиком. Реальная цена может быть выше.
Чтобы провести сделку, нужно:
Понадобится разрешение органов опеки. Родители или опекуны подписывают цессию как законные представители несовершеннолетних лиц.
В этом случае в договоре указывается, что детям достанется положенная часть жилья после того, как построят дом.
Кто за что платит на сделке купли-продажи недвижимости
