Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав

Покупая квартиру в новостройке, мы получаем новую квартиру, новый дом, отделку, перспективный район. Но бывает так, что на сайте застройщика вся недвижимость уже распродана, и ее можно оформить лишь по переуступке прав.

Рассмотрим, что это за сделка, какие у нее плюсы, минусы и риски, а также объясним, как выбрать квартиру по переуступке и правильно заключить договор.

Что такое переуступка квартиры

Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жилье дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.

Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жилье в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

Основные определения переуступки:

• цессия (договор уступки права требования, ДУПТ) — договор, по которому уступаются права требования к застройщику;
• цедент — продавец;
• цессионарий — покупатель.

Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жилье не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растет стоимость квадратного метра. Переуступка прав дает возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жилье дешевле, чем застройщик или собственник квартиры после оформления ее в собственность. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Плюсы:

• вы можете получить хорошую скидку, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
• цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали готовую первичку или вторичку;
• возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5% до 50%, перепродать ее;
• чем ближе финал строительства, тем меньше риск банкротства застройщика или переноса сроков сдачи дома.

Минусы:

• переуступка — это еще не жилье, а только право его требовать;
• есть риск не заметить обязанности или просрочки, не выполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю;
• существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Приняв решение о покупке квартиры, вы отталкиваетесь от расположения дома и бюджета, анализируете площадь, благоустройство и инфраструктуру.

Сайты новостроек — яркие и красивые. Вы как бы отправляетесь в виртуальный тур по квартире, которой еще нет, и мечты кажутся реальностью.

Прежде всего обратите внимание:

• на репутацию застройщика, информацию о нем;
• проектную декларацию с детальным описанием проекта;
• разрешительную документацию.

Вы можете проверить застройщика по номеру ОГРН, а также почитать отзывы на форумах и сайтах по недвижимости. Информация о генеральном директоре есть в открытых источниках.

Выясните, является ли земельный участок собственностью застройщика или взят в аренду. Закажите выписку из ЕГРН для проверки отсутствия залогов и обременений.

Изучая договор долевого участия, обратите внимание:

• есть ли понижающий коэффициент на балконы и лоджии;
• каков порядок проведения взаиморасчетов;
• как быстро жилье перейдет в собственность дольщику по акту приема-передачи.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме

Шаг 1: Соберите пакет документов

Чтобы сделка состоялась, нужны:

• договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре, со всеми приложениями и дополнительными соглашениями;
• договор уступки права требования;
• заявление о государственной регистрации договора цессии от имени покупателя и продавца;
• паспорт для физлица или выписка из ЕГРЮЛ для юрлица;
• справка о полной оплате или о переводе долга по ДДУ на цессионария (покупателя);
• разрешение банка, если цедент (продавец) брал кредит на покупку квартиры по ДДУ;
• согласие застройщика (если долг по ДДУ оплачен не полностью или такое условие прямо прописано в ДДУ);
• письменное согласие одного из супругов или его личное присутствие (если продавец имеет супруга и заключал ДДУ в браке).

Шаг 2: Заключите договор

Цессия составляется в письменной форме. Продавец и покупатель получают по оригиналу договора. Банк и застройщик имеют право запросить свои экземпляры. Один из оригиналов передается на хранение в Росреестр.

В договоре обязательно должны быть прописаны:

• дата и место проведения сделки;
• паспортные данные или реквизиты сторон;
• сведения о первичных участниках договора долевого участия;
• стоимость переуступки;
• порядок и реквизиты для расчетов;
• адрес объекта недвижимости;
• параметры и технические характеристики объекта недвижимости;
• документы, которые продавец обязуется вам передать;
• сроки передачи документов;
• обязанности и права сторон.

Шаг 3: Зарегистрируйте договор в Росреестре

Покупатель предоставляет:

• договор долевого участия в строительстве;
• договор цессии, по которому продавец уступает права по долевому участию;
• подтверждение оплаты государственной пошлины;
• паспорта сторон, участвующих в сделке;
• письменное согласие супругов сторон на проведение сделки, заверенное нотариально (при наличии супругов);
• разрешение застройщика (если оно требовалось);
• справку о том, что отсутствует долг перед застройщиком, или обязательство его погасить;
• разрешение банка, если был задействован кредит.

После принятия документов вы получите расписку с их перечнем и датой внесения корректив. Как правило, через 10 дней Росреестр подтверждает, что в договор долевого участия внесены изменения.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.

Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию, и подпишет акт приема-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ или Росреестре.

Для этого потребуются:

• паспорт;
• договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
• копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
• акт, подтверждающий прием и передачу жилья;
• квитанцию об оплате госпошлины: 2 тыс. руб. — физлицам, 22 тыс. руб. — юрлицам.

Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выдадут выписку из ЕГРН. 

Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке

Стоимость переуступки определяет продавец. Кроме этого, покупатель обычно оплачивает расходы пошлины за оформление цессии:

• государственную пошлину за регистрацию договора в Росреестре — 350 руб.;
• пошлину за оформление права собственности — 2 тыс. руб. 

Также при переуступке необходимо будет уплатить НДФЛ — 13% от прибыли. Его платит продавец. Он же заполняет декларацию.

Может быть интересно:

Налог с продажи недвижимости: когда платить и как рассчитать

303K

Подводные камни, o которых нужно знать

Основные риски при покупке недвижимости по переуступке:

• нарушение сроков;
• заморозка строительства;
• банкротство застройщиков.

Чтобы не потерять деньги, запросите у застройщика справку об оплате. Важно убедиться, что платежи по недвижимости признаны действительными, иначе есть риск остаться без жилья.

Если застройщик стал банкротом, вернуть рыночную стоимость квартиры не получится. Если покупатель не согласен с суммой компенсации, проблему нужно решать через суд.

Если покупатель выплатил цеденту сумму по договору переуступки, но потом решил разорвать сделку с застройщиком, он потеряет часть денег. Здесь риск в том, что покупателю вернется не сумма, которую он отдал продавцу, а первоначальная стоимость жилья, прописанная в договоре между дольщиком и застройщиком. Реальная цена может быть выше.

Переуступка ипотечной квартиры

Чтобы провести сделку, нужно:

• заручиться одобрением ипотечного банка;
• согласовать процедуру с застройщиком;
• зарегистрировать договор уступки и документы по кредиту.

Также по теме:

Как продать ипотечную квартиру

284K

Если права на новостройку y несовершеннолетних

Понадобится разрешение органов опеки. Родители или опекуны подписывают цессию как законные представители несовершеннолетних лиц.

Читайте также:

Зачем нужно разрешение органов опеки на сделку с недвижимостью

10K

Если ДДУ оформлялся c материнским капиталом

В этом случае в договоре указывается, что детям достанется положенная часть жилья после того, как построят дом.