Мы используем файлы cookie.
№1
Сервис недвижимости №1 в России по количеству объявлений о продаже квартир *
Подробнее
Москва
Партнерам
Разместить объявление
Войти или зарегистрироваться
Москва
Купить
Снять
Новостройки
Бесплатно
Ипотека
Услуги
Бесплатно
Журнал
Риелторы
Скачать приложение
Перейти на главную Домклик
Купить
Снять
Новостройки
Ипотека
Услуги
Журнал
Риелторы
Журнал Домклик
Перепланировка в ипотечной квартире: что можно, что нельзя, и когда нужно согласование банка

Ипотека

Перепланировка в ипотечной квартире: что можно, что нельзя, и когда нужно согласование банка

17 нояб 2022
10K
  • Главная
  • Ипотека
  • Перепланировка в ипотечной квартире: что можно, что нельзя, и когда нужно согласование банка

Дом — это место, где большинство людей проводит значительную часть жизни, именно поэтому квартиру хочется обустроить «под себя»: красиво, удобно, уютно. Почти 20% собственников жилья в России делают перепланировку, или в терминологии экспертов — «конструктивные изменения жилого помещения».

При покупке квартиры в ипотеку с перепланировкой есть нюансы, которые обязательно надо учитывать. Законодательством изменения в ипотечной квартире не запрещены, но некоторые ограничения могут быть прописаны в договоре с банком. Также при покупке ипотечной квартиры с уже сделанной перепланировкой могут быть риски получения штрафов из-за недобросовестности предыдущего собственника.

Разбираемся, что нужно знать, если вы решили переделать ипотечную квартиру или если вы покупаете квартиру с перепланировкой в кредит.

Что говорит ипотечный договор

В договоре об ипотеке банк и заемщик фиксируют условия сотрудничества. Помимо обязательств по выплатам, в документе прописывается ответственность за имущество. Так, до погашения кредита жилье является обеспечением исполнения обязательств по кредиту и передается в залог банку, поэтому банк заинтересован в том, чтобы стоимость квартиры не снижалась. Из-за этого некоторые банки запрещают перепланировку в принципе или ограничивают допустимые изменения простыми обновлениями, а не глобальными работами. Если в договоре нет запрета на перепланировку, то ее необходимо согласовать при определенных видах работ.

Что включает в себя перепланировка

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка — это существенное изменение помещения, его несущих конструкций и внесение этих изменений в технический паспорт. Перепланировку не стоит путать с переустройством — это разные виды работ. Переустройство — это изменение инженерных сетей и оборудования, которое тоже нужно вносить в техпаспорт.

Рамочные правила перепланировки закреплены в статье 25 Жилищного кодекса России. В Москве действует отдельное постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Если вам нужно:

  • сделать косметический ремонт
  • поменять ванну на душевую кабину
  • поменять двери (без изменения проема)
  • поменять покрытие пола
  • поменять отделку на лоджии
  • установить кондиционер и антенну
  • разобрать шкафы и антресоли

согласование не понадобится. Фактически все эти работы к перепланировке не относятся.

Подробнее о том, что такое перепланировка в квартире: что можно, а что нельзя  —  мы написали в отдельной статье. Также мы подготовили инструкцию о том, как ее узаконить.

Перепланировка в ипотечной квартире: что можно, что нельзя, и когда нужно согласование банка №1

Когда перепланировку нужно согласовать с банком

Для получения разрешения на перепланировку жители обращаются в жилищную инспекцию. Именно это учреждение уполномочено согласовывать работы по перепланировке в квартире. Согласование потребуется, если вы хотите:

  • перенести или изменить границы совмещенного санузла, уборных и ванных комнат
  • перенести и ликвидировать дверные проемы, создать новые конструкции в других местах квартиры
  • снести межкомнатные перегородки и создать новые, в том числе с целью изменения назначения помещений
  • расширить жилую площадь за счет дополнительных помещений
  • переоборудовать стандартные тамбуры

Если квартира в ипотеке, сотрудники жилищной инспекции попросят вас предоставить разрешение банка.

Вероятность отказа повышает креативность перепланировки — чем специфичнее задумка, тем меньше у банка оснований ее согласовывать, потому что кредитор всегда думает о возможной продаже квартиры, ведь она в залоге. Сбербанк сделал шаг навстречу клиентам и в декабре 2018 года снизил ограничения для вторичного жилья, убрав почти все требования к перепланировке и оставив только запрет на критичные работы, которые и так нельзя проводить. Важно, чтобы изменения не привели к уменьшению площади квартиры, и, соответственно, ее цены.

Иногда запрет на перепланировку может быть прописан в кредитном договоре.

Как уведомить банк о перепланировке

Изучив договор и убедившись, что препятствий для перепланировки нет, следует подготовить план изменений и утвердить его в Бюро технической инвентаризации (БТИ). С проектом и утверждением могут помочь практически в любой компании, которая занимается сделками с недвижимостью. Как только эта часть сделана, нужно написать заявление о перепланировке в банк и приложить к нему утвержденный новый план.

БТИ: что это за организация, и чем она занимается

В случае положительного ответа банка документы необходимо отдать в Жилинспекцию, чтобы получить согласие на указанные в плане работы и приступить к ремонту. На ожидание ответа от инспекции стоит заложить около четырех месяцев. Когда ремонт будет закончен, нужно составить итоговый план помещения, вновь утвердить его в Жилинспекции и отправить копии документов, подтверждающих завершение перепланировки, в банк.

Покупка квартиры с перепланировкой

При покупке квартиры следует обратить внимание, есть ли в ней перепланировка, и перед подписанием договора уточнить, согласована ли она. Для этого при осмотре попросите последний технический план помещения и убедитесь, что окна, дверные проемы и несущие стены находятся там, где отмечены. Если есть несоответствие, а квартира нравится именно эта, нужно, чтобы действующий собственник провел согласование изменений, иначе этим в лучшем случае придется заниматься вам, а в худшем — возвращать все изменения в первоначальный вид согласно техническому паспорту объекта. 

Перепланировка в ипотечной квартире: что можно, что нельзя, и когда нужно согласование банка №1

При перепланировке категорически нельзя:

  • объединять кухню с жилыми помещениями
  • размещать туалеты и ванные комнаты над жилыми комнатами и кухнями квартир этажом ниже
  • расширять кухню за счет санузла или комнаты
  • увеличивать ванную комнату или туалет за счет комнаты или кухни
  • переносить батареи на лоджию
  • прятать в стены стояки газоснабжения, канализации, водоснабжения
  • переустраивать чердаки и технические этажи, устраивать террасы и лоджии
  • делать полы с подогревом от общедомовых систем

Если в выбранной для покупки квартире присутствуют пункты из этого списка, перепланировку точно не согласуют. Все переделки придется убирать, чтобы жилье соответствовало текущему техническому плану.

В отношениях с кредитором имеет смысл соблюдать правила. Конечно, специалист банка может ни разу не прийти на осмотр квартиры, если вы дисциплинированный плательщик. Но вопросы могут возникнуть у служб, проверяющих коммуникации, или у Жилинспекции в случае конфликта с соседями. Из этих же соображений недальновидно думать, что можно сделать перепланировку в ипотечной квартире в нарушение договора. Если это выяснится, банк может потребовать досрочного погашения долга по ипотеке.

С кем еще необходимо согласовать перепланировку

О перепланировке также необходимо уведомить страховую компанию, которая страховала ваше жилье при покупке в ипотеку, потому что все данные о площади квартиры внесены в договор со страховой, а перепланировка в некоторых случаях меняет площадь помещения. Это нужно отразить в договоре. Можно попробовать получить заключение страховщика о том, что после ремонта квартира вырастет в цене, но такие решения — редкость.

Перепланировка в ипотечной квартире: что можно, что нельзя, и когда нужно согласование банка №2

Сроки и цена согласования

В Сбербанке согласование перепланировки занимает до 7 рабочих дней. Это бесплатно.

В некоторых банках процесс согласования платный (от 2 тыс. до 5 тыс. рублей) и может занимать до полугода. Если потребуются судебные разбирательства или не удастся соблюсти сроки, отведенные банком на перепланировку, расходы могут непрогнозируемо вырасти на сумму судебных издержек и штрафов кредитора.

Оглавление:

  • Что говорит ипотечный договор
  • Что включает в себя перепланировка
  • Когда перепланировку нужно согласовать с банком
  • Как уведомить банк о перепланировке
  • Покупка квартиры с перепланировкой
  • С кем еще необходимо согласовать перепланировку
  • Сроки и цена согласования
Инструкция
Рекомендуем
Как из одной комнаты сделать две: идеи зонирования
Дом и уют
Как из одной комнаты сделать две: идеи зонирования
13 апр 2022
Измерить площадь квартиры в новостройке: как и зачем
Дом и уют
Измерить площадь квартиры в новостройке: как и зачем
17 сен 2022
Ремонт в новостройке: как выбрать надежную бригаду для ремонта
Дом и уют
Ремонт в новостройке: как выбрать надежную бригаду для ремонта
12 окт 2022
Советы по ремонту квартиры с котом
Дом и уют
Советы по ремонту квартиры с котом
29 окт 2022
Как провести осмотр квартиры перед покупкой
Недвижимость
Как провести осмотр квартиры перед покупкой
18 сен 2022
Что лучше: новостройка или вторичка
Недвижимость
Что лучше: новостройка или вторичка
7 янв 2023
Как остаться добросовестным приобретателем при покупке вторички
Недвижимость
Как остаться добросовестным приобретателем при покупке вторички
17 окт 2022
Самовольная постройка: что это и как признать право собственности
Недвижимость
Самовольная постройка: что это и как признать право собственности
26 окт 2022
Как правильно спланировать электрику в квартире
Дом и уют
Как правильно спланировать электрику в квартире
30 окт 2022
Как оспорить кадастровую стоимость квартиры
Недвижимость
Как оспорить кадастровую стоимость квартиры
6 окт 2022
Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры
Дом и уют
Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры
28 фев 2023
Письмо
Рассылка журнала Домклик

Главное за неделю в одном письме — более 1 млн человек уже подписались

Моя идея
Открытые данные
Партнерам
Карьера
Карта сайта
Правовая информация Домклик
900
Помощь
Работа офисов
Перейти на главную Домклик
© 2016–2023, ООО «Домклик»
Москва, 121170, Кутузовский проспект, д. 32, к. 1, ОГРН: 1157746652150 ИНН: 7736249247
* По данным исследования ООО «Эксперт Бизнес-Решения», проведенного в период 01.11.2021-31.12.2021, Домклик (Domclick.ru) — лидер рынка по количеству актуальных объявлений о продаже жилой недвижимости в многоквартирных домах в РФ.
Использование сайта означает согласие с Пользовательским соглашением и Политикой обработки персональных данных
QR код для загрузки приложения
Скачать приложение
Скачайте приложение Домклик на iPhoneЗагрузите приложение Домклик для AndroidЗагрузите приложение Домклик из AppGalleryЗагрузите приложение Домклик из RuStore