Перепланировка в ипотечной квартире: что можно, что нельзя, и когда нужно согласование банка

Дом — это место, где большинство людей проводит значительную часть жизни, именно поэтому квартиру хочется обустроить «под себя»: красиво, удобно, уютно. Почти 20% собственников жилья в России делают перепланировку, или в терминологии экспертов — «конструктивные изменения жилого помещения».

При покупке квартиры в ипотеку с перепланировкой есть нюансы, которые обязательно надо учитывать. Законодательством изменения в ипотечной квартире не запрещены, но некоторые ограничения могут быть прописаны в договоре с банком. Также при покупке ипотечной квартиры с уже сделанной перепланировкой могут быть риски получения штрафов из-за недобросовестности предыдущего собственника.

Разбираемся, что нужно знать, если вы решили переделать ипотечную квартиру или если вы покупаете квартиру с перепланировкой в кредит.

Что говорит ипотечный договор

В договоре об ипотеке банк и заемщик фиксируют условия сотрудничества. Помимо обязательств по выплатам, в документе прописывается ответственность за имущество. Так, до погашения кредита жилье является обеспечением исполнения обязательств по кредиту и передается в залог банку, поэтому банк заинтересован в том, чтобы стоимость квартиры не снижалась. Из-за этого некоторые банки запрещают перепланировку в принципе или ограничивают допустимые изменения простыми обновлениями, а не глобальными работами. Если в договоре нет запрета на перепланировку, то ее необходимо согласовать при определенных видах работ.

Что включает в себя перепланировка

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка — это существенное изменение помещения, его несущих конструкций и внесение этих изменений в технический паспорт. Перепланировку не стоит путать с переустройством — это разные виды работ. Переустройство — это изменение инженерных сетей и оборудования, которое тоже нужно вносить в техпаспорт.

Рамочные правила перепланировки закреплены в статье 25 Жилищного кодекса России. В Москве действует отдельное постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Если вам нужно:

• сделать косметический ремонт
• поменять ванну на душевую кабину
• поменять двери (без изменения проема)
• поменять покрытие пола
• поменять отделку на лоджии
• установить кондиционер и антенну
• разобрать шкафы и антресоли

согласование не понадобится. Фактически все эти работы к перепланировке не относятся.

Подробнее о том, что такое перепланировка в квартире: что можно, а что нельзя  —  мы написали в отдельной статье. Также мы подготовили инструкцию о том, как ее узаконить.

Когда перепланировку нужно согласовать с банком

Для получения разрешения на перепланировку жители обращаются в жилищную инспекцию. Именно это учреждение уполномочено согласовывать работы по перепланировке в квартире. Согласование потребуется, если вы хотите:

• перенести или изменить границы совмещенного санузла, уборных и ванных комнат
• перенести и ликвидировать дверные проемы, создать новые конструкции в других местах квартиры
• снести межкомнатные перегородки и создать новые, в том числе с целью изменения назначения помещений
• расширить жилую площадь за счет дополнительных помещений
• переоборудовать стандартные тамбуры

Если квартира в ипотеке, сотрудники жилищной инспекции попросят вас предоставить разрешение банка.

Вероятность отказа повышает креативность перепланировки — чем специфичнее задумка, тем меньше у банка оснований ее согласовывать, потому что кредитор всегда думает о возможной продаже квартиры, ведь она в залоге. Сбербанк сделал шаг навстречу клиентам и в декабре 2018 года снизил ограничения для вторичного жилья, убрав почти все требования к перепланировке и оставив только запрет на критичные работы, которые и так нельзя проводить. Важно, чтобы изменения не привели к уменьшению площади квартиры, и, соответственно, ее цены.

Иногда запрет на перепланировку может быть прописан в кредитном договоре.

Как уведомить банк о перепланировке

Изучив договор и убедившись, что препятствий для перепланировки нет, следует подготовить план изменений и утвердить его в Бюро технической инвентаризации (БТИ). С проектом и утверждением могут помочь практически в любой компании, которая занимается сделками с недвижимостью. Как только эта часть сделана, нужно написать заявление о перепланировке в банк и приложить к нему утвержденный новый план.

БТИ: что это за организация, и чем она занимается

В случае положительного ответа банка документы необходимо отдать в Жилинспекцию, чтобы получить согласие на указанные в плане работы и приступить к ремонту. На ожидание ответа от инспекции стоит заложить около четырех месяцев. Когда ремонт будет закончен, нужно составить итоговый план помещения, вновь утвердить его в Жилинспекции и отправить копии документов, подтверждающих завершение перепланировки, в банк.

Покупка квартиры с перепланировкой

При покупке квартиры следует обратить внимание, есть ли в ней перепланировка, и перед подписанием договора уточнить, согласована ли она. Для этого при осмотре попросите последний технический план помещения и убедитесь, что окна, дверные проемы и несущие стены находятся там, где отмечены. Если есть несоответствие, а квартира нравится именно эта, нужно, чтобы действующий собственник провел согласование изменений, иначе этим в лучшем случае придется заниматься вам, а в худшем — возвращать все изменения в первоначальный вид согласно техническому паспорту объекта. 

При перепланировке категорически нельзя:

• объединять кухню с жилыми помещениями
• размещать туалеты и ванные комнаты над жилыми комнатами и кухнями квартир этажом ниже
• расширять кухню за счет санузла или комнаты
• увеличивать ванную комнату или туалет за счет комнаты или кухни
• переносить батареи на лоджию
• прятать в стены стояки газоснабжения, канализации, водоснабжения
• переустраивать чердаки и технические этажи, устраивать террасы и лоджии
• делать полы с подогревом от общедомовых систем

Если в выбранной для покупки квартире присутствуют пункты из этого списка, перепланировку точно не согласуют. Все переделки придется убирать, чтобы жилье соответствовало текущему техническому плану.

В отношениях с кредитором имеет смысл соблюдать правила. Конечно, специалист банка может ни разу не прийти на осмотр квартиры, если вы дисциплинированный плательщик. Но вопросы могут возникнуть у служб, проверяющих коммуникации, или у Жилинспекции в случае конфликта с соседями. Из этих же соображений недальновидно думать, что можно сделать перепланировку в ипотечной квартире в нарушение договора. Если это выяснится, банк может потребовать досрочного погашения долга по ипотеке.

С кем еще необходимо согласовать перепланировку

О перепланировке также необходимо уведомить страховую компанию, которая страховала ваше жилье при покупке в ипотеку, потому что все данные о площади квартиры внесены в договор со страховой, а перепланировка в некоторых случаях меняет площадь помещения. Это нужно отразить в договоре. Можно попробовать получить заключение страховщика о том, что после ремонта квартира вырастет в цене, но такие решения — редкость.

Сроки и цена согласования

В Сбербанке согласование перепланировки занимает до 7 рабочих дней. Это бесплатно.

В некоторых банках процесс согласования платный (от 2 тыс. до 5 тыс. рублей) и может занимать до полугода. Если потребуются судебные разбирательства или не удастся соблюсти сроки, отведенные банком на перепланировку, расходы могут непрогнозируемо вырасти на сумму судебных издержек и штрафов кредитора.