Кто такие взаимозависимые лица в сделках с недвижимостью

Взаимозависимые лица — это граждане или компании, отношения между которыми могут влиять на условия их сделок. Поэтому такие соглашения находятся на контроле у налоговой.

Рассказываем, кто считается взаимозависимыми лицами, а также об особенностях сделок с недвижимостью между ними.

Какие лица признаются взаимозависимыми

Если говорить просто, взаимозависимые лица — это люди или организации, связанные друг с другом какими-либо отношениями, что, в свою очередь, позволяет сторонам влиять на условия соглашений между ними.

Сами по себе сделки между такими лицами закон не запрещает, но налоговая относится к ним с особым вниманием, чтобы не допустить случаев, когда граждане получают необоснованную налоговую выгоду. Речь, например, о фиктивной сделке купли-продажи жилья между родственниками, которую они заключили для оформления налогового вычета; о занижении цены недвижимости в договоре для уменьшения налога.

Так, взаимозависимыми лицами, согласно Налоговому кодексу, являются:

Физические лица, когда:

1. Один человек подчиняется другому по должностному положению, иными словами, является его подчиненным.
2. Граждане — родственники, то есть сделка проводится между физлицом и его: супругом/супругой; родителями (и приемными тоже); детьми (в том числе усыновленными); братьями и сестрами; опекуном или попечителем; подопечным.

Физические лица и компании, если:

1. Гражданин владеет 25% организации.
2. Человек наделен полномочиями единоличного исполнительного органа компании, то есть является ее директором, гендиректором и так далее.

Компании, где:

1. Одна владеет другой более чем на 25%.
2. Один и тот же человек имеет долю 25% в обеих.
3. Органы управления более чем на 50% состоят из одних и тех же людей и их взаимозависимых родственников.
4. Гендиректора или не меньше половины членов органов управления назначил один и тот же человек.
5. Функции гендиректора возложены на одно и то же лицо.

Компании и (или) физические лица, если:

1. У лица (в том числе физического) есть полномочия назначать гендиректора или не менее 50% состава органов управления конкретной организации.
2. Доля участия каждого предыдущего лица в каждой последующей организации более 50%. Например, есть три компании. Первая владеет второй на 51%, вторая владеет третьей на 60%.

Особенности сделок с недвижимостью между взаимозависимыми лицами

1. Если человек покупает недвижимость у взаимозависимого родственника, то получить имущественный налоговый вычет за приобретение квартиры и проценты по ипотеке он не сможет.
2. Провести сделку купли-продажи жилья между несовершеннолетними и их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками) не получится. Это запрещено законом.
3. Если недвижимость приобретена в браке, то купить ее у супруги/супруга также нельзя — это жилье общее, и распоряжаться им получится только совместно. То же касается и дарения. Сначала нужно будет перевести собственность в долевую (например, с помощью брачного договора), определить размер долей, и уже после можно распоряжаться своей долей.
4. При покупке недвижимости в ипотеку у близкого родственника продавцу нужно предоставить документ, подтверждающий, что ему есть где жить.
5. Условия некоторых жилищных программ могут включать пункт о запрете сделок между взаимозависимыми лицами. Например, такое правило распространяется на «Семейную ипотеку» на вторичное жилье.