Кто за что платит на сделке купли-продажи недвижимости

Сделки с недвижимостью — это всегда большая ответственность и немалые расходы, часть которых для неподготовленного человека может стать сюрпризом. В двух словах ответить на вопрос, кто оплачивает сделку купли-продажи недвижимости, не получится — есть множество нюансов.

Вместе с экспертами мы составили список трат, которые приходится нести сторонам. Рассказываем, кто за что платит при сделке и каков порядок и размер платежей.

Из чего складываются расходы

В целом принято считать, что основные расходы при сделках с недвижимостью несет покупатель. Но и продавцу также приходится тратиться, подчеркивают опрошенные эксперты. В разных типах сделок у каждого свои расходы.

«Например, в новостройке регистрация ДДУ и бронирование эскроу-счета лежит на застройщике, если он не переложил эти расходы на покупателя. А оформление закладной и права собственности — на покупателе. Во вторичной недвижимости услуги брокера оплачивает та сторона, чей это брокер (во многих сделках и покупатель, и продавец оплачивает услуги своего брокера). Бронь ячейки, как правило, — расходы покупателя, а расходы по регистрации сделки делятся пополам», — рассказывает управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко.

В условиях невысокого спроса продавцу приходится активнее тратиться на рекламу своего объекта, добавляет старший юрисконсульт офиса МИЭЛЬ «Измайловский» Анастасия Ромашова.

Так, фотосъемка обойдется в среднем от 2,5 тыс. руб., платная реклама — от 1,5 тыс. в месяц.

«Что касается всяких сборов, справок и прочего, то справки из ПНД и НД чаще оплачивает покупатель, но возможен и вариант по договоренности сторон. Это еще 2 тыс. руб.», — говорит эксперт.

Могут возникать дополнительные расходы: оплата услуг юриста, нотариуса и других специалистов (оценщиков, кадастровых инженеров), добавляет Ромашова. Набор этих трат зависит от типа каждой конкретной сделки.

Обязательные расходы

Строго говоря, общий и обязательный расход на сделке с недвижимостью — это госпошлина за регистрацию прав собственности — 2 тыс. руб. для физлиц, которую оплачивает покупатель. Остальное зависит от типа сделки и ее условий — даже если говорить только о квартирах, ход сделки и расходы по ней будут различаться для новостроек и вторичного жилья.

Так, при сделках с новостройками покупатель, как правило, не оплачивает услуги риелтора. Во вторичном сегменте это стандартный расход — обычно в размере 2-4% стоимости квартиры. Причем довольно часто привлекают агента по недвижимости и платят ему комиссию обе стороны.

Затраты продавца недвижимости

При сделке со вторичным жильем у продавца могут быть и другие расходы, помимо продвижения объекта и риелторской комиссии.

«Все зависит от того, какие правоустанавливающие документы нужны от продавца на объект, — поясняет Анастасия Ромашова. — Например, если это свежее наследство или квартира приобреталась в браке, потребуется ряд нотариальных заявлений. Таких как согласие супруга на продажу или, например, заявление от собственника, от других наследников. Все эти бумаги делаются у нотариуса и стоят примерно 2-2,5 тыс. руб.».

В числе обязательных документов также выписка из ЕГРН и из домовой книги, отмечает она.

«Далее на сделке все аккредитивы и прочие расходы оплачивает покупатель, — добавляет эксперт. — Расход продавца возникает только в том случае, если расчеты идут через банковскую ячейку, но это крайне редко сейчас происходит».

Еще один момент — пересчет и проверка денег, полученных от покупателя. Это стоит около 0,2-0,5% от суммы.

Расходы покупателя недвижимости

Стоимость сделки купли-продажи недвижимости для покупателя складывается по-другому.

«Выписки из домовой книги, из ЕГРН и прочие обязательные справки оплачивает продавец, но если покупатель будет просить от продавца справки из ПНД и НД с освидетельствованием врача, то такой каприз скорее за счет покупателя, так как они необязательные», — говорит Анастасия Ромашова.

Такая ситуация обычно объясняется тем, что справки защищают интересы покупателя, это своего рода страховка от проблем после сделки. Стоят такие справки в пределах 2 тыс. руб.

Зачем нужна справка из ПНД при сделках с недвижимостью

180K

Часто покупатели заказывают до сделки техническую документацию на квартиру и план БТИ. Это стоит еще около 4 тыс. руб.

В числе обязательных расходов покупателя:

• госпошлина — 2 тыс. руб.;
• регистрация перехода права собственности. Через визит в МФЦ это бесплатно, но в электронном виде — от 8 до 12 тыс. руб. в зависимости от региона и выбранного сервиса для оформления;

Благодаря сервису электронной регистрации от Домклик отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно онлайн, без посещения МФЦ и Росреестра. Готовые документы участники сделки получают в личном кабинете Домклик.

• перевод средств — от 2 тыс. руб.

«Если ипотека, то там другие расчеты. В этом случае добавляются расходы на страховку, а это уже зависит от объекта недвижимости, суммы кредита, возраста заемщика и т. д. Как правило, страховка — 0,1% от суммы кредита, оценка — 5 тыс. руб.», — добавляет Анастасия Ромашова.

Полный перечень государственных пошлин, связанных с недвижимостью, можно посмотреть на сайте Росреестра.

Услуги юриста и риелтора

Как уже говорилось, услуги риелтора при сделках со вторичным жильем довольно часто оплачивают обе стороны. В случае с новостройками чаще всего такие услуги не требуются — с подбором и оформлением могут помочь представители застройщика.

Распространенная практика — привлечение ко вторичной сделке юриста. Его услуги оплачивает заинтересованная сторона (чаще это покупатель).

«Юрист может потребоваться в случае с наследственной квартирой, долевой собственностью, квартирой, находящейся в залоге, квартирой с проблемными документами и т. д.», — рассказывает Денис Коноваленко.

Строго говоря, юридическая проверка является обязательной при вторичных сделках — это гарантия для покупателя. Но в простых случаях ее проводит сам риелтор — иногда с привлечением знакомого юриста. В более сложных случаях юрист может сопровождать всю сделку. Проверить объект недвижимости перед сделкой можно с помощью сервиса Домклик.

Порядок сделки купли-продажи недвижимости вариативен — дарение, наследство и рента имеют множество нюансов, такие сделки часто оспариваются в суде.

«Это приводит к нестабильности делового оборота и различным юридическим решениям. Не всегда вышеуказанные сделки остаются в силе, и не всегда договоренности и фактическое исполнение сторон по сделке признаются судами надлежащими и добросовестными», — рассказывает адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.

Поэтому по таким сделкам особенно важно заранее проверить юридическую чистоту, для чего и привлекают юриста.

«Услуги юриста на каждом этапе заключения сделки, включая преддоговорные отношения, помогут оценить правовые риски и принять взвешенное решение о самой возможности заключения сделки», — подчеркивает Саунин.

Стоимость услуг варьируется в зависимости от типа сделки и региона. В среднем это от 15 тыс. руб. за проверку юридической чистоты до 100 тыс. руб. за сопровождение альтернативной сделки.

Услуги нотариуса

Если сделка заключается по доверенности, а это может быть с каждой стороны, потребуется нотариальный документ. Стоит такая доверенность около 2 тыс. руб.

Привлечение нотариуса обязательно и в ряде других случаев.

«Речь идет о сделках с участием несовершеннолетних со стороны продавцов или когда объектом права является доля», — поясняет Анастасия Ромашова.

Нотариус при этом совершит ряд необходимых действий: закажет выписку из ЕГРН, проверит дееспособность сторон и подготовит договор. Услуги нотариуса, как правило, оплачивает покупатель. Но на практике, когда со стороны продавца есть несовершеннолетний собственник, в связи с чем и возникает обязанность делать договор купли-продажи (ДКП) в нотариальной форме, стороны иногда договариваются эти расходы поделить пополам.

Это связано с дополнительными тратами: сколько стоит нотариальная сделка купли-продажи недвижимости, прямо зависит от формы договора. В простой письменной форме подготовить ДКП в среднем стоит 2-4 тыс. руб., а у нотариуса в зависимости от кадастровой стоимости это может обойтись и в 10 тыс. руб., и в 20 тыс. руб.

В общих случаях, даже если участие нотариуса необязательно, по обоюдному соглашению его все равно могут привлечь к сделке — как дополнительную гарантию.

В некоторых случаях, даже если сделка впоследствии будет расторгнута, нотариальная форма дает пострадавшей стороне право на дополнительные меры компенсации, поясняет Андрей Саунин.

Особенности сделок с элитным жильем

Заключение сделки купли-продажи недвижимости в новостройках верхнего ценового сегмента проходит по своим правилам. Все основные расходы берет на себя продавец — они уже заложены в стоимость. Это касается составления договора, расходов на регистрацию и другого.

«Обязательных расходов у покупателя нет, он платит только за сам объект недвижимости. В нашем случае мы берем на себя все расходы, включая оплату госпошлины, — рассказывает директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan Ольга Зыблая. — Для сделок в высокобюджетном сегменте характерно, что договор нетиповой, тогда как в массовом сегменте он типовой».

При необходимости в него вносятся любые разумные изменения, и юридические услуги оплачивает тоже продавец. Услуги нотариуса требуются всегда, так как необходимо оформление доверенности на сотрудников продающей стороны (застройщика или брокера) для оформления регистрации объекта недвижимости.

Как проверить доверенность на продажу квартиры

5K

Заключение сделки купли-продажи недвижимости: какие еще есть нюансы

Распространенные вопросы по расходам на сделке:

На ком лежит оплата за оформление договора купли-продажи

Оформление договора чаще всего оплачивает покупатель. Но в случае с нотариальными сделками эти расходы иногда делят обе стороны.

Если же ДКП составляется в простой письменной форме, его подготовку обычно берет на себя риелтор. Он же и привлекает юриста для сверки всех нюансов договора, чтобы документ гарантированно был составлен должным образом. Договор купли-продажи также можно оформить с помощью Домклик.

Кто несет расходы по оплате госпошлины

В соответствии с пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 Налогового кодекса России, госпошлина не уплачивается при переходе прав к новому владельцу, то есть продавец такие расходы не несет. При этом покупатель платит за регистрацию прав собственности.

Сколько составляют расходы сделки купли-продажи недвижимости

Итак, суммируем перечисленное выше: какова стоимость сделки купли-продажи недвижимости? Всё зависит от типа сделки. В общем виде для продавца могут потребоваться:

• согласие супруга — 2 тыс. руб.;
• доверенность — 2 тыс. руб.;
• справки из диспансеров — до 2 тыс. руб. за справку.

Также стоит закладывать бюджет на продвижение — до 10 тыс. руб.

Возможна оплата услуг риелтора — 2-4% сделки.

Для покупателя:

• услуги риелтора — 1-3%, реже — до 5%;
• проверка юридической чистоты — 15-40 тыс. руб.;
• оплата договора — 3-30 тыс. руб.;
• аренда банковской ячейки — 5-7 тыс. руб. либо оплата аккредитива — 3,5 тыс. руб.;
• госпошлина — 2 тыс. руб.

Регистрация прав собственности может быть как бесплатной (в МФЦ), так и платной: от 2 тыс. руб. — нотариальная сделка, до 8-12 тыс. руб. — электронная регистрация.