Сделки с недвижимостью — это всегда большая ответственность и немалые расходы, часть которых для неподготовленного человека может стать сюрпризом. В двух словах ответить на вопрос, кто оплачивает сделку купли-продажи недвижимости, не получится — есть множество нюансов.
Вместе с экспертами мы составили список трат, которые приходится нести сторонам. Рассказываем, кто за что платит при сделке и каков порядок и размер платежей.
В целом принято считать, что основные расходы при сделках с недвижимостью несёт покупатель. Но и продавцу также приходится тратиться, подчеркивают опрошенные эксперты. В разных типах сделок у каждого свои расходы.
«Например, в новостройке регистрация ДДУ и бронирование эскроу-счета лежит на застройщике, если он не переложил эти расходы на покупателя. А оформление закладной и права собственности — на покупателе. Во вторичной недвижимости услуги брокера оплачивает та сторона, чей это брокер (во многих сделках и покупатель, и продавец оплачивает услуги своего брокера). Бронь ячейки, как правило, — расходы покупателя, а расходы по регистрации сделки делятся пополам», — рассказывает управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коноваленко.
В условиях невысокого спроса продавцу приходится активнее тратиться на рекламу своего объекта, добавляет старший юрисконсульт офиса МИЭЛЬ «Измайловский» Анастасия Ромашова.
«Можно заказать профессиональную фотосъёмку, это примерно 1,5 тыс. рублей. Далее — платная реклама, около 1 тыс. рублей в месяц, — говорит эксперт. — Что касается всяких сборов, справок и прочего, то справки по ПНД и НД чаще оплачивает покупатель, но возможен и вариант по договорённости сторон. Это ещё 2 тыс. рублей».
Могут возникать дополнительные расходы: оплата услуг юриста, нотариуса и других специалистов (оценщиков, кадастровых инженеров), добавляет Ромашова. Набор этих трат зависит от типа каждой конкретной сделки.
Строго говоря, общий и обязательный расход на сделке с недвижимостью — это госпошлина за регистрацию прав собственности — 2 тыс. рублей для физлиц, которую оплачивает покупатель. Остальное зависит от типа сделки и её условий — даже если говорить только о квартирах, ход сделки и расходы по ней будут различаться для новостроек и вторичного жилья.
Так, при сделках с новостройками покупатель, как правило, не оплачивает услуги риелтора. Во вторичном сегменте это стандартный расход — обычно в размере 2-3% стоимости квартиры. Причём довольно часто привлекают агента по недвижимости и платят ему комиссию обе стороны.
При сделке со вторичным жильем у продавца могут быть и другие расходы, помимо продвижения объекта и риелторской комиссии.
«Всё зависит от того, какие правоустанавливающие документы нужны от продавца на объект, — поясняет Анастасия Ромашова. — Например, если это свежее наследство или квартира приобреталась в браке, потребуется ряд нотариальных заявлений. Таких как согласие супруга на продажу или, например, заявление от собственника, от других наследников. Все эти бумаги делаются у нотариуса и стоят примерно 2–2,5 тыс. рублей».
В числе обязательных документов также выписка из ЕГРН и из домовой книги, отмечает эксперт.
«Далее на сделке все аккредитивы и прочие расходы оплачивает покупатель, — добавляет эксперт. — Расход продавца возникает только в том случае, если расчёты идут через банковскую ячейку, но это крайне редко сейчас происходит».
Ещё один момент — пересчёт и проверка денег, полученных от покупателя. Это стоит около 0,2-0,5% от суммы.
Стоимость сделки купли-продажи недвижимости для покупателя складывается по-другому.
«Выписки из домовой книги, из ЕГРН и прочие обязательные справки оплачивает продавец, но если покупатель будет просить от продавца справки из ПНД и НД с освидетельствованием врача, то такой каприз скорее за счёт покупателя, так как они необязательные», — говорит Анастасия Ромашова.
Такая ситуация обычно объясняется тем, что справки защищают интересы покупателя, — это своего рода страховка от проблем после сделки. Стоят такие справки в пределах 2 тыс. рублей. Зачем нужны справки из ПНД и НД, можно узнать здесь.
Часто покупатели заказывают до сделки техническую документацию на квартиру и план БТИ. Это стоит еще около 4 тыс. рублей.
В числе обязательных расходов покупателя:
Благодаря сервису электронной регистрации от Домклик отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно онлайн, без посещения МФЦ и Росреестра. Готовые документы участники сделки получают в личном кабинете Домклик.
«Если ипотека, то там другие расчёты. В этом случае добавляются расходы на страховку, а это уже зависит от объекта недвижимости, суммы кредита, возраста заёмщика и т. д. Как правило, страховка — 0,1% от суммы кредита, оценка — 5 тыс. рублей», — добавляет Анастасия Ромашова.
Полный перечень государственных пошлин, связанных с недвижимостью, можно посмотреть на сайте Росреестра.
Как уже говорилось, услуги риелтора при сделках со вторичным жильём довольно часто оплачивают обе стороны. В случае с новостройками чаще всего такие услуги не требуются — с подбором и оформлением могут помочь представители застройщика.
Распространенная практика — привлечение ко вторичной сделке юриста. Его услуги оплачивает заинтересованная сторона (чаще это покупатель).
«Юрист может потребоваться в случае с наследственной квартирой, долевой собственностью, квартирой, находящейся в залоге, квартирой с проблемными документами и т. д.», — рассказывает Денис Коноваленко.
Строго говоря, юридическая проверка является обязательной при вторичных сделках — это гарантия для покупателя. Но в простых случаях она проводится самим риелтором — иногда с привлечением своего знакомого юриста. В более сложных случаях юрист может сопровождать всю сделку. Проверить объект недвижимости перед сделкой можно с помощью сервиса Домклик.
Порядок сделки купли-продажи недвижимости вариативен — дарение, наследство и рента имеют множество нюансов, такие сделки часто оспариваются в суде.
«Это приводит к нестабильности делового оборота и различным юридическим решениям. Не всегда вышеуказанные сделки остаются в силе, и не всегда договоренности и фактическое исполнение сторон по сделке признаются судами надлежащими и добросовестными», — рассказывает адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.
Поэтому по таким сделкам особенно важно заранее проверить юридическую чистоту, для чего и привлекают юриста.
«Услуги юриста на каждом этапе заключения сделки, включая преддоговорные отношения, помогут оценить правовые риски и принять взвешенное решение о самой возможности заключения сделки», — подчеркивает Саунин.
Стоимость услуг варьируется в зависимости от типа сделки и региона. В среднем это от 15 тыс. рублей за проверку юридической чистоты до 100 тыс. рублей за сопровождение альтернативной сделки. Проверку юридической чистоты квартиры также можно заказать на Домклик — стоимость услуг начинается от 15,9 тыс. рублей.
Если сделка заключается по доверенности, а это может быть с каждой стороны, потребуется нотариальный документ. Стоит такая доверенность около 2 тыс. рублей.
Привлечение нотариуса обязательно и в ряде других случаев.
«Речь идет о сделках с участием несовершеннолетних со стороны продавцов, или когда объектом права является доля», — поясняет Анастасия Ромашова.
Нотариус при этом совершит ряд необходимых действий: закажет выписку из ЕГРН, проверит дееспособность сторон и подготовит договор. Услуги нотариуса, как правило, оплачивает покупатель. Но на практике, когда со стороны продавца есть несовершеннолетний собственник, в связи с чем и возникает обязанность делать договор купли-продажи (ДКП) в нотариальной форме, стороны иногда договариваются эти расходы поделить пополам.
Это связано с дополнительными расходами: сколько стоит нотариальная сделка купли-продажи недвижимости, прямо зависит от формы договора. В простой письменной форме подготовить ДКП в среднем стоит 2-4 тыс. рублей, а у нотариуса, в зависимости от кадастровой стоимости, это может обойтись и в 10 тыс. рублей, и в 20 тыс. рублей.
Дополнительно можно заказать нотариусу регистрацию договора (около 2 тыс. рублей) — тогда сторонам не придется ехать в МФЦ.
«Дарение невозможно оформить без регистрации у нотариуса, — добавляет Денис Коноваленко. — Расходы обычно несут пополам обе стороны».
В общих случаях, даже если участие нотариуса необязательно, по обоюдному соглашению его всё равно могут привлечь к сделке — как дополнительную гарантию, которая стоит своих денег.
В некоторых случаях, даже если сделка впоследствии будет расторгнута, нотариальная форма даёт пострадавшей стороне право на дополнительные меры компенсации, поясняет Андрей Саунин.
Заключение сделки купли-продажи недвижимости в новостройках верхнего ценового сегмента проходит по своим правилам. Все основные расходы берёт на себя продавец — они уже заложены в стоимость. Это касается составления договора, расходов на регистрацию и другого.
«Обязательных расходов у покупателя нет, он платит только за сам объект недвижимости. В нашем случае мы берём на себя все расходы, включая оплату госпошлины, — рассказывает директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan Ольга Зыблая. — Для сделок в высокобюджетном сегменте характерно, что договор нетиповой, тогда как в массовом сегменте он типовой».
При необходимости в него вносятся любые разумные изменения, и юридические услуги оплачивает тоже продавец. Услуги нотариуса требуются всегда, так как необходимо оформление доверенности на сотрудников продающей стороны (застройщика или брокера) для оформления регистрации объекта недвижимости.
Распространенные вопросы по расходам на сделке:
Оформление договора чаще всего оплачивает покупатель. Но в случае с нотариальными сделками эти расходы иногда делят обе стороны.
Если же ДКП составляется в простой письменной форме, его подготовку обычно берёт на себя риелтор. Он же и привлекает юриста для сверки всех нюансов договора, чтобы документ гарантированно был составлен должным образом. Договор купли-продажи можно оформить и с помощью Домклик — услуга стоит 2,9 тыс. рублей.
В соответствии с пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 Налогового кодекса России при заключении договора купли-продажи недвижимости госпошлину уплачивает только покупатель.
Сколько составляют расходы сделки купли-продажи недвижимости
Итак, суммируем перечисленное выше: какова стоимость сделки купли-продажи недвижимости? Всё зависит от типа сделки. В общем виде для продавца могут потребоваться:
Также стоит закладывать бюджет на продвижение — до 10 тыс. рублей.
Возможна оплата услуг риелтора — 1-3% сделки.
Регистрация прав собственности может быть как бесплатной (в МФЦ), так и платной: от 2 тыс. рублей — нотариальная сделка, до 8-13 тыс. рублей — электронная регистрация.
Лапша в основном, но долгкая, чб зацепила и повисла в итоге.
Пошлина + регистрация бесплатно.
Проверить - можно заказать выписку из ЕГРН, на РЕСУРСЕ РОСРЕЕСТРА - набрать в поисковике - Официальный сайт Росреестра, а не на сайтах фрода-производителей, которые в первых 10 строках поиска пасутся за деньги.
Андрей П.спасибо, что нашли время поделиться своим мнением)
Андрей П.Выписку из ЕГРН Вам бесплатно предоставит любой уважающий себя собственник или риелтор. Это бесплатно с их стороны. Что касается самостоятельно запрошенной выписки- она вам обойдется около 500р и там она будет обезличена - не будут указаны ФИО,а просто написано физ.лицо
Алексей Т.Так и есть. Для владельца жилья простая егрн бесплатно ,расширенная все же что-то стоит, 350-450руб и действительна в течение месяца.