Инвестиции в новостройки: плюсы и возможные риски

Инвестиции в недвижимость всегда привлекают внимание инвесторов, и новостройки стоят особняком в этом сегменте. В последние годы рынок первичного жилья стал особенно популярным среди тех, кто ищет возможности для вложения своих средств с целью защиты сбережений от инфляции и получения прибыли.

Однако, как и любая инвестиция, покупка квартиры от застройщика имеет свои «за» и «против». Узнали у экспертов компании Баренц Групп, как с наибольшей выгодой инвестировать в новостройки и какие риски нужно учитывать.

Какие цели преследуют инвесторы

Решение купить квартиру в новостройке для вложения средств может преследовать сразу несколько целей — в зависимости от стратегии инвестора, его финансовых планов и рыночной ситуации.

Зачем инвестировать в новостройки

Перепродажа по более высокой цене. Если купить квартиру на старте продаж, то за время реализации проекта стоимость квадратного метра, как правило, существенно возрастёт.

Защита от инфляции и накопление капитала. Недвижимость часто рассматривается как актив, который не только сохраняет свою стоимость, но и существенно растёт в цене в условиях высокой инфляции.

Получение дохода от аренды. Инвесторы могут покупать новостройки с целью их последующей сдачи внаём для получения регулярного дохода. Пассивным его назвать сложно, особенно если речь идёт о посуточной аренде, которая приносит более высокую доходность по сравнению с долгосрочной, но отнимает больше времени и сил.

Участие в развитии районов. Некоторые инвесторы стремятся к покупке объектов в районах, которые находятся на стадии активного развития, с прицелом на рост цен по мере улучшения инфраструктуры и увеличения привлекательности местоположения. Например, можно купить квартиру в новостройке рядом со строящейся станцией метро или озером, набережная которого включена в план благоустройства территорий. В будущем такое соседство выгодно скажется на стоимости квадратного метра в жилом комплексе.

Цели инвесторов и доля инвестиционных сделок с новостройками во многом зависят от региона. Например, на рынке первичного жилья в Карелии доля инвесторов сейчас стала заметно выше за счёт роста туристического потока.

Многие покупают квартиры для сдачи в аренду. Есть и те, кто приобретает жильё для себя, чтобы приезжать в отпуск. Гостиниц мало и места в них ограничены, а своя квартира — более удобное решение и опять же, инвестиция.

Андрей Янкович

специалист отдела продаж, компания Баренц Групп

Преимущества инвестиций в новостройки

Один из главных плюсов вложений в новостройки — высокая ликвидность объектов. Квартиры в новых домах, как правило, продаются гораздо быстрее, чем в старом фонде.

А в сравнении с другими инвестиционными активами — акциями, облигациями, паевыми фондами — вложения в новостройки отличаются меньшим уровнем риска потери капитала.

Ещё одно преимущество состоит в том, что перечисленные выше цели могут пересекаться, и у одного инвестора может быть несколько мотивов для покупки недвижимости. Например, при сдаче квартиры в аренду собственник может получить двойную выгоду — за счёт роста стоимости жилья и поступления арендных платежей. Доход будет больше, если жилой комплекс находится в хорошем районе, для которого характерны высокие цены на аренду квартир. 

Риски инвестиций в новостройки

Не стоит забывать, что любые вложения сопряжены с рисками.

Для тех, кто инвестирует в новостройки, неприятным сюрпризом может стать задержка сдачи дома. Непредвиденные обстоятельства, такие как финансовые проблемы застройщика или изменения в законодательстве, могут привести к тому, что стройка затянется на месяцы или даже годы. Поэтому в первую очередь нужно тщательно изучить репутацию девелопера, узнать, вовремя ли были сданы предыдущие объекты.

Также инвестиции в новостройки неразрывно связаны с рыночными рисками. На цену квадратного метра влияет множество факторов — уровень спроса и предложения на рынке недвижимости, доступность ипотеки, изменения в законах, ситуация в экономике. Поэтому доходность таких вложений спрогнозировать сложно — может случиться и так, что на момент продажи квартиры инвестор не получит ожидаемой прибыли.

Частично снизить рыночные риски можно только путём тщательного подбора объекта. Инвестору нужно выбирать квартиры в районах с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, оценить перспективы развития квартала и его удобство для жизни, изучить предложения на рынке аренды в районе.

Кроме того, инвестор должен быть готов нести дополнительные расходы. Если квартира будет сдаваться в аренду, то к вложениям на покупку жилья добавятся траты на мебель и ремонт. Также независимо от целей инвестирования, пока объект будет находиться в собственности, придётся оплачивать коммунальные платежи и налоги.

Разрыв цен между новостройками и вторичкой

При покупке новостройки опасения инвесторов также связаны с высоким разрывом цен на первичном и вторичном рынках — по последним данным он составляет более 50%. Отсюда возникает вопрос — имеет ли смысл вкладываться в новостройки, если после оформления жилья в собственность оно перейдёт в категорию вторичного и потеряет десятки процентов в стоимости.

В своём недавнем исследовании аналитики Домклик подробно рассмотрели этот вопрос, сравнив цены вторичных квартир, проданных в 2024 году с ценами, по которым они приобретались у застройщика.

Такой анализ показал, что с течением времени купленная квартира только дорожает. По подсчётам экспертов, если бы инвестор приобретал ежегодно с 2019 по 2023 год по одной квартире в год, тратя на покупки ровно 10 млн руб., в 2024 он смог бы все их продать уже за 78 млн, а если бы он сделал в них евроремонт, то за 92 млн. В первом случае его доход составил бы 56%, во втором — 84%.

Аналитики отмечают, что максимальной стоимости вторичное жильё достигает через 3–4 года после постройки. Возможно, это объясняется тем, что в самой «свежей» вторичке высока доля жилья без отделки и ниже доля жилья в хорошем состоянии или с евроремонтом.

Неудачный пример инвестиций — покупка квартиры у застройщика в только что сданном доме и скорая её продажа уже как вторичного жилья. В этом случае, скорее всего, инвестор будет вынужден сделать небольшой дисконт.

Сколько можно заработать

По оценкам экспертов, в зависимости от региона цены на жильё могут вырасти на 15–30% от начала строительства и до выдачи ключей. А при продаже квартиры через 2–3 года, когда ЖК «обрастёт» всей необходимой инфраструктурой, стоимость квадратного метра увеличится ещё примерно на треть.

Что касается рентабельности арендного бизнеса, то, как было отмечено выше, более высокую прибыль можно получить при сдаче жилья на короткий срок. Так, по данным сервиса Домклик24, в начале марта 2025 года месячный доход от краткосрочной аренды в городах России составлял:

• 156 тыс. рублей — Москва
• 120 тыс. рублей — Сочи, Кисловодск
• 117 тыс. рублей — Санкт-Петербург
• 105 тыс. рублей — Казань, Екатеринбург, Ростов-на-Дону
• 87 тыс. рублей — Нижний Новгород
• 78 тыс. рублей — Тюмень
• 69 тыс. рублей — Краснодар

Андрей Янкович из Баренц Групп подчёркивает, что если инвестор планирует сдавать квартиру, то лучше рассмотреть для покупки квартиру от застройщика с отделкой под ключ. Так собственнику не придётся тратить время на ремонт, и уже после сдачи дома начать получать доход от арендного бизнеса.