Правила безопасности при покупке квартиры

«Продаётся двухкомнатная квартира в Москве. Зеленый район, евроремонт, недорого». Вероника уже представляла, как расставит мебель в этой уютной квартире. Но по совету друзей обратилась к юристам.

Оказалось, что вместе с ключами от квартиры она получила бы изрядные проблемы в нагрузку: квартира находится под арестом. Это выяснилось только после проверки.

Поэтому запомните и расскажите всем, как обезопасить себя при покупке квартиры.

Ошибка при покупке квартиры может стоить миллионы рублей и испорченных нервов

Любая сделка с недвижимостью относится к числу сложных и рискованных операций. Финансовая ценность квадратных метров создает благоприятные условия для всевозможных махинаций со стороны нечестных продавцов и мошенников.

Переполненные радостью покупатели теряют бдительность, особенно когда мечта о собственной квартире вот-вот сбудется! И вместе с жильём приобретают крупные неприятности. 

Как рискует покупатель квартиры

Все квартиры на вторичном рынке имеют юридическую историю, и часто она не совсем прозрачна. При этом, чем большее количество сделок было в истории квартиры, тем серьезнее могут оказаться риски нового покупателя.

Если покупатель не проверит все документы и не обнаружит возможные риски, суд может признать сделку недействительной, а покупатель рискует остаться без денег и квартиры. По закону продавец, конечно, обязан вернуть деньги после расторжения сделки, но часто у него их уже нет.

Почему это опасно

В истории каждой квартиры, как и в российском законодательстве, множество нюансов, которые, при желании, позволят оспорить каждую десятую сделку с недвижимостью.

Ошибка №1. Нарушение закона

Квартиру Петровым продавала милая женщина по генеральной доверенности от мужа. И все бы ничего, только мужа к моменту продажи уже не было в живых. Вдова, не желая делиться с другими наследниками, скрыла факт смерти и провернула сделку. Когда история вскрылась, договор расторгли.

Комментарий юриста: Настоящую и предшествующую сделки суд может признать недействительными и вернуть квартиру законному собственнику.

Ошибка №2. Невменяемый продавец 

Сделка прошла, Андрей с семьей въезжает в приобретенное жильё.

Проходит два месяца. Деньги, полученные продавцом за квартиру, потрачены. И тут он обращается в суд с иском — при продаже своего единственного жилья он не осознавал свои действия, т.к. злоупотреблял алкоголем.

После экспертизы сделку признали недействительной. При этом суд обязывает продавца вернуть полученные от сделки средства. Всей суммы уже нет — возвращать будет по частям.

Комментарий юриста: Сделка может быть расторгнута, если владелец квартиры докажет в суде, что не осознавал свои действия в момент подписания договора, находился в алкогольном или наркотическом опьянении или его ввели в заблуждение.

Ошибка №3. Жилец-невидимка

Смирновы купили однокомнатную квартиру в Люблино. Прожили в ней год. И вдруг звонок в дверь. Незнакомый мужчина говорит, что здесь живёт.

Оказалось, что мама с сыном были зарегистрированы в квартире. Сын сел в тюрьму на 15 лет. А мама приватизировала квартиру без его ведома и продала Смирновым. А тут сын из тюрьмы выходит — и прямиком в свою квартиру.

Комментарий юриста: За жильцами, временно выписанными в места лишения свободы, дома-интернаты, лечебные и другие учреждения сохраняется право проживания в квартире. Они могут появиться спустя несколько лет и вселиться через суд в купленное вами жилье.  

Ошибка №4. Права наследников

Антиповы только закончили ремонт в своей новой квартире, как вдруг выясняется, что их могут выселить. Квартиру им продавала семейная пара, которая в свою очередь получила это жильё от бабушки. Но бабушка была им не родная, а просто соседка, за которой они исправно ухаживали — покупали продукты, лекарства, возили в поликлинику. Бабушка в благодарность за их доброту и заботу оформила квартиру на них.

Только через 2 года после смерти бабушки приехали родственники из Эстонии — всё это время им было не до неё. «Бабушка пообещала квартиру нам, а соседи воспользовались её беспомощностью» — заявили родственники в суде.

Комментарий юриста: Не были учтены интересы всех наследников. Даже спустя несколько лет они могут претендовать на долю в квартире, доказывая свои права через суд.

Как понять, что квартиру можно покупать?

Чтобы проверить выбранную квартиру на наличие рисков, запросите у продавца и внимательно изучите документы.

✅ Паспорт продавца

Данные в паспорте должны совпадать с указанными в других документах на недвижимость.

✅ Свидетельство о праве собственности и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.)

Обязательно сверьте адрес квартиры, которую вы смотрели, с адресом, указанным в документах. В договоре должна быть указана полная стоимость объекта недвижимости.  

✅ Выписка из ЕГРН

Заказать выписку можно в МФЦ или на сайте Росреестра.

С помощью этого документа вы сможете узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры, а также о других владельцах квартиры.

В выписке из ЕГРН есть отдельное поле, где будут указаны имеющиеся ограничения, аресты, залоги и их вид. Если обременений нет, то в этой графе будет стоять прочерк.

✅ Выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов

Можно получить в МФЦ. Проверьте данные о жильцах, зарегистрированных в квартире на данный момент времени: ФИО, дата рождения, предыдущее место жительства, когда и куда они были выписаны. Будьте внимательны — ни один из жильцов не должен «повиснуть в воздухе».

✅ Справка о наличии задолженностей по коммунальным платежам

Можно получить в ЖЭК, чтобы проверить отсутствие задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т.д.

✅ Справка из наркологического и психоневрологического диспансера

Важно убедиться, что продавец не стоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере, а значит осознает свои действия в момент продажи квартиры. 

На что ещё обратить внимание?

В документах не должно быть исправлений и помарок. Если заметили что-то подобное, насторожитесь — возможно, у вас в руках подделка.  

При заключении сделки требуйте согласие супруга, даже если квартира куплена не в браке, даже если они в разводе. Отсутствие согласия может быть поводом для судебных споров.

Если один из собственников квартиры — несовершеннолетний, необходимо разрешение органов опеки на продажу квартиры.

Если квартира продается по доверенности, существует большая вероятность мошенничества и обмана. Требуйте присутствие продавца на сделке. В противном случае, лучше поискать другой вариант.

Обязательно расспросите соседей — они могут рассказать много полезной информации как о владельце, так и о самой квартире.

Запомнить

В идеале, у понравившейся вам квартиры должен быть один владелец и прозрачная история переходов права собственности. Тогда не будет проблем с документами и юридической чистотой. Таких вариантов мало, поэтому нужно внимательно изучить все документы на предмет стоп-факторов или обратиться за проверкой к юристам. 

В частности, нужно удостовериться в подлинности документов и проверить квартиру на возможные риски, связанные с ее покупкой.

Выбрать квартиру