Вы нашли квартиру, какую давно хотели: просторная, в зелёном районе, рядом всё есть. Желание побыстрее купить её и заехать — понятно и естественно, но не торопитесь. Покупка недвижимости — крупное вложение, а, значит, нужно обязательно всё проверить, привлекая профессионалов и юристов.
Приводим главные правила, которые помогут вам обезопасить себя при покупке квартиры.
Ошибка при покупке квартиры может стоить миллионы рублей и испорченных нервов
Любая сделка с недвижимостью относится к числу сложных и рискованных операций. Финансовая ценность квадратных метров создает благоприятные условия для всевозможных махинаций со стороны нечестных продавцов и мошенников.
Переполненные радостью покупатели теряют бдительность, особенно когда мечта о собственной квартире вот-вот сбудется! И вместе с жильём приобретают крупные неприятности.
Как рискует покупатель квартиры
Все квартиры на вторичном рынке имеют юридическую историю, и бывает, что она не совсем прозрачна. При этом, чем большее количество сделок было в истории квартиры, тем серьезнее могут оказаться риски нового покупателя.
Если покупатель не проверит все документы и не обнаружит возможные риски, суд может признать сделку недействительной, а покупатель рискует остаться без денег и квартиры. По закону продавец, конечно, обязан вернуть деньги после признания сделки недействительной, но часто у него их уже нет.
Почему это опасно
В истории каждой квартиры, как и в российском законодательстве, множество нюансов, которые влияют на действительност.
Ошибка №1. Нарушение закона
Квартиру Петровым продавала милая женщина по генеральной доверенности от мужа. И все бы ничего, только мужа к моменту продажи уже не было в живых. Вдова, не желая делиться с другими наследниками, скрыла факт смерти и провернула сделку. Когда история вскрылась, договор расторгли.
Комментарий юриста: Поскольку договор подписан от имени собственника, который на день его подписания был умершим — сделка является ничтожной.
Ошибка №2. Невменяемый продавец
Сделка прошла, Андрей с семьёй въезжает в купленное жильё.
Проходит два месяца. Деньги, полученные продавцом за квартиру, потрачены. И тут он обращается в суд с иском — при продаже своего единственного жилья он не осознавал свои действия, потому что злоупотреблял алкоголем.
После экспертизы сделку признали недействительной. При этом суд обязывает продавца вернуть полученные от сделки средства. Всей суммы уже нет — возвращать будет по частям.
Комментарий юриста: Если суд при указанных выше обстоятельствах признает сделку недействительной, наступает двухсторонняя реституция — квартира возвращается продавцу, а деньги — покупателю
Ошибка №3. Жилец-невидимка
Смирновы купили однокомнатную квартиру в Люблино. Прожили в ней год. И вдруг звонок в дверь. Незнакомый мужчина говорит, что здесь живёт.
Оказалось, что мама с сыном были зарегистрированы в квартире. Сын был в тюрьме 10 лет. А мама приватизировала квартиру без его ведома и продала Смирновым. А тут он выходит — и прямиком в свою квартиру.
Комментарий юриста: Если порядок приватизации квартиры был нарушен, сделка приватизации может быть признана недействительной. И тогда сделка купли-продажи ранее приватизированной квартиры тоже может быть признана недействительной.
Ошибка №4. Права наследников
Антиповы только закончили ремонт в своей новой квартире, как вдруг выясняется, что их могут выселить. Квартиру им продавала семейная пара, которая получила это жильё от бабушки. Но бабушка была им не родная, а просто соседка, за которой они исправно ухаживали — покупали продукты, лекарства, возили в поликлинику. Бабушка в благодарность за их доброту и заботу оформила квартиру на них, подписав договор дарения.
Только через 2 года после смерти бабушки приехали родственники из Эстонии — всё это время им было не до неё. «Бабушка пообещала квартиру нам, а соседи воспользовались её беспомощностью» — заявили родственники в суде.
Комментарий юриста: Договор дарения может быть признан недействительным как по общим для любого договора основаниям, так и по тем, которые предусмотрены специально для него. Третье лицо вправе оспорить сделку, если закон дает ему такую возможность, а договор нарушает его права и законные интересы.
Если договор дарения будет признан недействительным по какому-либо основанию, то квартира должна вернуться в состав наследства.
Как понять, что квартиру можно покупать
Чтобы проверить выбранную квартиру на наличие рисков, запросите у продавца и внимательно изучите документы.
- Паспорт продавца. Данные в паспорте должны совпадать с указанными в других документах на недвижимость.
- Свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы: договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и другие.
- Обязательно сверьте адрес квартиры, которую вы смотрели, с адресом, указанным в документах. В договоре должна быть указана полная стоимость объекта недвижимости.
- Выписка из ЕГРН. С 1 марта 2023 года из-за законодательных изменений нельзя получить часть сведений из выписки ЕГРН без согласия собственника. Попросите продавца квартиры заказать и показать вам выписку из Росреестра.
- Выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов. Продавец может получить ее в МФЦ. Если это возможно, проверьте данные о жильцах, зарегистрированных в квартире на данный момент времени: ФИО, дата рождения, предыдущее место жительства, когда и куда они были выписаны. Будьте внимательны — ни один из жильцов не должен «повиснуть в воздухе».
- Справка о наличии задолженностей по коммунальным платежам. Немногие знают, что долги продавца по коммунальным платежам при продаже недвижимости не переходят покупателю, но переходит долг по капремонту.
- Справка из наркологического и психоневрологического диспансера. Важно убедиться, что продавец не стоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере, а значит осознает свои действия в момент продажи квартиры.
Любая недвижимость на вторичном рынке несет за собой историю, разобраться в которой порой очень сложно. Но важно это сделать, чтобы избежать неприятных сюрпризов (в виде судов по долгам продавца или внезапно появившихся наследников, способных оспорить сделку).
Сервис «Сделка с гарантией» на Домклик помогает выявить неочевидные, но существенные риски для покупателя недвижимости и принять верное решение.
На что ещё обратить внимание
В документах не должно быть исправлений и помарок. Если заметили что-то подобное, насторожитесь — возможно, у вас в руках подделка.
При заключении сделки требуйте согласие супруга или убедитесь, что квартира куплена не в браке. Отсутствие согласия может быть поводом для судебных споров.
Если один из собственников квартиры — несовершеннолетний, необходимо разрешение органов опеки на продажу квартиры.
Если квартира продается по доверенности, существует большая вероятность мошенничества и обмана. Требуйте присутствие продавца на сделке или убедитесь в подлинности доверенности, и что доверитель ее не отменял.
Обязательно расспросите соседей — они могут рассказать много полезной информации как о владельце, так и о самой квартире.
Запомните
В идеале, у понравившейся вам квартиры должен быть один собственник и прозрачная история переходов права собственности. Тогда не будет проблем с документами и юридической чистотой. Таких вариантов мало, поэтому нужно внимательно изучить все документы на предмет стоп-факторов или обратиться за проверкой к юристам.
В частности, нужно удостовериться в подлинности документов и проверить квартиру на возможные риски, связанные с ее покупкой.
не отмечено, если в квартире живёт пенсионер.
Владимир К.здравствуйте! В статье рассказали об основных правилах безопасной покупки квартиры.
Спасибо, что поделились своим мнением.
Телеграм-канал Домклик
