Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

При покупке недвижимости покупатель вносит задаток, чтобы подтвердить серьезность намерений. Казалось бы, всё просто: внесли — и можно спокойно готовиться к сделке. На самом деле в процессе множество нюансов. Не зная их, можно потерять деньги, нервы и время.

Рассказываем, как правильно вносить и принимать задаток, как его оформить и что делать, если задаток не отдают.

Задаток и аванс: в чем разница

Задаток — это обязательство

Задаток — это некоторая денежная сумма, которую передают в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Проще говоря, если вы внесли или приняли задаток — значит, должны заключить договор. Задаток защищает интересы как продавца, так и покупателя.

Важно: Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия договора — нужно заключать именно договор задатка с собственниками недвижимости. Сумма задатка при этом засчитывается в оплату полной стоимости жилья.

Вернуть задаток можно только при определенных условиях.

1. Сделку отменили по обоюдному желанию сторон или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают
2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают
3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере 

Аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса, по сути, быть не может. Это главное. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать предварительный договор купли-продажи.

Аванс за квартиру — это просто предоплата, которую учтут при заключении договора купли-продажи. Она останется у продавца, только если в договоре аванса прописан пункт о компенсации ущерба из-за того, что покупатель передумал.

Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках. 

Часто в обиходе именно «авансом» называют внесение денег для символического подтверждения намерения. Такой «аванс» не дает никаких гарантий. А значит, вы не можете быть уверены, что сделка состоится и именно на тех условиях, о которых вы договорились.

Всё это может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет «аванс». Возможные убытки покупателю при этом никто не компенсирует.

Что такое обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж по сути похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания. Обеспечительный платеж может возвращаться или не возвращаться полностью или частично — в зависимости от того, о чем договорились, тогда как задаток или не возвращается или возвращается в двойном размере. Обеспечительный платеж гарантирует выполнение любых обязательств по договору, а задаток по большей части служит для обеспечения подписания основного договора купли-продажи.

Обеспечительный платеж используют не так часто, а между тем это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.

Что выбрать: «аванс», задаток или обеспечительный платеж

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», помните — он не дает никаких гарантий.

Как оформить соглашение о задатке

Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке будет слово «аванс», а в содержании явно прописаны условия, как для задатка. Главное — суть. 

Что обязательно должно быть в соглашении о задатке

• Паспортные данные сторон
• Подробная информация о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных
• Сумма и срок, на который вносится задаток. Если сделка альтернативная, задаток лучше вносить на одинаковый срок
• Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее
• Каким образом, в каких случаях и в какой срок задаток возвращается
• Дата, к которой жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру
• Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка
• Если квартиру покупают в ипотеку, обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком
• Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной
• И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы, и как это компенсируется

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать.

Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.

Что нужно сделать перед внесением задатка

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него выписку из ЕГРН и проверьте другие важные моменты. О них мы подробно рассказали в отдельной статье: «Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист».

Средний размер задатка

В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше. 

Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут. 

Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Нужна ли расписка о передаче денег

Да, нужно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно. Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

В расписке должны быть:

• Паспортные данные сторон
• Сумма задатка
• На основании чего происходит передача денег
• Дата
• Подпись продавца — такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.

Что делать, если задаток не отдают

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если всё сделано правильно, и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.