Подходящее ли сейчас время для продажи недвижимости? В каких случаях она обоснована и какие квартиры привлекательнее для покупателей? Разбираемся вместе с экспертами.
Главными событиями этого лета стали завершение массовой льготной ипотеки и повышение ключевой ставки до 18% после полугода нахождения на уровне 16%. Вслед за ней, соответственно, выросли и ставки по ипотеке.
Сворачивать безадресную льготную ипотеку решили еще в конце 2022-го. Обосновали это власти ростом стоимости жилья и разрыва цен между «первичкой» и «вторичкой». Так, с 1 июля прекратила действовать «Господдержка», а также изменились условия «Семейной ипотеки».
Как такая мера влияет на рынок, сказать пока сложно. В ЦБ заявили, что в июле спрос на ипотеку сократился, однако выводы по этим цифрам делать нельзя.
Участники рынка недвижимости, в свою очередь, подтверждают снижение спроса на жилье и называют сложившуюся ситуацию на рынке адаптационной.
Основные факторы, влияющие на рынок, — высокие ставки по рыночным ипотечным программам и неопределенность в отношении дальнейшего развития ситуации на рынке жилой недвижимости в России. Ситуация для рынка кризисная, особенно сильный спад спроса отмечался в начале июля, когда в дневных показателях снижение достигало 70-80%. Сейчас рынок постепенно адаптируется, но до его стабилизации еще очень далеко.
С июля количество предложений на приобретение готового жилья увеличилось на 10-12%, а спрос, наоборот, упал на 15%. Средняя цена квадратного метра составляет 120-140 тыс. руб. Люди преимущественно покупают жилье с первоначальным взносом от 70% или полностью за свои деньги. Повлиял на это рост ипотечных ставок — сейчас банки выдают ипотеку в среднем под 22% годовых.
Ситуация на рынке недвижимости в данный момент очень спокойная. После повышения ключевой ставки и отмены льготной ипотеки с господдержкой по новостройкам все привыкают к новым реалиям. Соответственно, спрос несколько снизился — ипотечных кредитов сейчас выдается меньше.
Эксперты не рекомендуют продавать недвижимость просто для того, чтобы продать. Они уверены: у такого шага должна быть цель. Например, покупка квартиры большей площади или размен.
«Обоснованность продажи квартиры всегда определяется конечной целью сделки. В любом случае недвижимость — это надежный актив, хранить таким образом сбережения надежно. Поэтому реализация жилья должна быть оправдана жизненной ситуацией. Это может быть потребность в улучшении жилищных условий, переезд, размен, приобретение более ликвидного варианта или необходимость закрыть имеющиеся долги», — говорит Сергей Зайцев.
Деньги от продажи недвижимости должны работать, поэтому продавать ее нет смысла в тех случаях, когда не решен вопрос их дальнейшего использования, иначе они просто будут обесцениваться под действием инфляции, убежден он.
Евгений Каргин с последним тезисом согласен. При этом считает, что в ближайшие два месяца продавать квартиру следует только при альтернативных сделках (когда человек параллельно покупает другую недвижимость) с доплатой за счет собственных средств или госсертификатов. В иных случаях лучше подождать падения ипотечных ставок, считает эксперт.
У Сергея Ежака есть другой аргумент в пользу скорейшей продажи недвижимости — это цена. Тем, у кого есть необходимость увеличить или уменьшить жилплощадь, заявляет он, стоит это сделать, поскольку выставленных в первом полугодии 2024-го объектов примерно в два раза больше, чем за аналогичный период 2023-го, а это значит, что цены будут снижаться. То есть выгода от реализации со временем будет меньше.
При этом выставлять жилье следует, ориентируясь на нижнюю границу предложения в данном сегменте или локации и т.д., дабы, опять же, не затягивать продажу.
По мнению эксперта, также не нужно откладывать сделку, если на деньги от нее планируется купить или построить частный дом, поскольку рынок ИЖС активно развивается, и цены на нем тоже начинают расти. Но пока они не такие высокие, как на жилье в многоэтажках, подчеркнул Сергей Ежак.
Также реализация квартиры оправдана, если в ней никто не живет, и она простаивает. «В таком случае выгодно будет ее продать и положить деньги на вклад. Банки предлагают сейчас 18-20%. Это довольно хорошие процентные ставки. И, если недвижимость не приносит доход, такой шаг был бы разумным вложением», — отметил Сергей Ежак.
А еще он рекомендует сдавать недвижимость, которая в хорошем состоянии и оборудована мебелью и техникой. Это выгодно, поскольку ставки на рынке аренды поднялись примерно на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Сдать квартиру быстро, выгодно и без лишних хлопот поможет сервис «Домклик Аренда». Мы возьмем на себя всю работу с объявлением и подберем для вас подходящих жильцов.
По поводу самого популярного сегмента недвижимости у игроков рынка мнение единое. По их словам, наиболее востребованы у покупателей квартиры в новых домах — как в новостройках, так и в относительно недавно построенных ЖК.
Но значит ли это, что продать жилье в новом доме проще, чем во «вторичке»? Не всегда.
«Конечно, новая квартира — более привлекательный для потенциальных покупателей вариант, особенно если в ней выполнен свежий ремонт. Однако многое зависит от конкурентных преимуществ квартиры в старом жилом фонде, например, она может находиться в более востребованной локации, где нет предложений в новостройках, или быть более привлекательной для последующей сдачи в аренду, а самое главное — этот вариант может быть значительно доступнее по цене, чем жилье в новом доме», — объясняет Сергей Зайцев из «Этажей».
Средняя цена квадратного метра на рынке вторичного жилья в России сейчас находится на уровне 123 427 руб., а в новостройках на порядок выше — 133 074 руб. Поэтому, отмечает эксперт, скорость продажи во многом зависит от конкуренции на рынке и привлекательности цены объекта.
Наибольший спрос на квартиры в более или менее новых домах и, соответственно, в хорошем состоянии. Но это не говорит о том, что в старом фонде жилье не продается. Все, конечно же, определяется предлагаемой ценой.
Быстрее и выгоднее можно продать однокомнатные и двухкомнатные квартиры в новых домах с хорошим ремонтом, говорит Евгений Каргин. По его словам, на рынке стало больше клиентов с собственными средствами, которые предпочитают новое и качественное жилье.
Эксперт также рассказал, что большим спросом пользуются квартиры в бизнес-сегменте, где цена за 1 кв. м в зависимости от локации варьируется от 140 тыс. руб. до 170 тыс. руб.
Чтобы продать квартиру максимально выгодно и без задержек, стоит помнить, что цена рекламы и цена продажи — это две абсолютно разные цены. Необходимо детально проанализировать стоимость подобных квартир в той же локации, посмотреть объявления, узнать конкурентов и выставить максимально выгодное предложение потенциальным покупателям.
Также нужно провести качественную фото- и видеосъемку квартиры для привлечения максимального количество потенциальных покупателей. Стоит задействовать как можно больше рекламных каналов, а на объекты сегментов бизнес и премиум запустить таргетированную рекламу.
Что касается предпродажной подготовки квартиры, в некоторых случаях достаточно обычного косметического ремонта, уборки и правильной визуализации. Это способно как поднять стоимость, так и ускорить продажу объекта, подчеркнул Сергей Зайцев.
Для этого нужно определиться с желаемым сроком продажи квартиры, оценить конкурентные предложения и высчитать ее реальную стоимость, определив для себя «вилку» для торга с потенциальным покупателем. Чем дольше вы откладываете продажу, тем больше будет срок реализации объекта.
«Подходящий момент для продажи и покупки всегда был вчера. Тут стоит понимать конечную цель продажи. Если у вас есть определенная сумма на руках или госсертификат на покупку недвижимости, а вместе с тем необходимость переезда или расширения жилплощади, то продавайте не задумываясь», — советует Евгений Каргин.
Эксперт обосновывает свою позицию тем, что при увеличении цен на недвижимость разница этих двух квартир будет только расти. И чем быстрее человек продаст недвижимость и купит другую, тем меньше ему придется доплачивать.
Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру
