Как продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Чаще всего материнский капитал — социальную помощь от государства — тратят на покупку недвижимости. Если впоследствии семья планирует переезжать или расширяться, возникают вопросы — можно ли продать квартиру, которая была приобретена на средства маткапитала.

В статье разберём, как это сделать, как избежать рисков, какие документы подготовить и что делать с ипотечной квартирой, купленной с маткапиталом.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Социальная поддержка родителей регулируется:

• Гражданским и Семейным кодексами РФ
• Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ, в котором прописаны меры для поддержания семей с детьми
• региональным законодательством (контроль выдачи маткапитала на уровне субъекта)

Недвижимость, приобретённую на материнский сертификат, продавать можно. Но есть нюансы, которые предстоит разрешить при регистрации купли-продажи жилья. Так, родители обязаны предоставить часть квартиры детям. За исполнением этого условия следят органы опеки. Они должны дать предварительное согласие на сделку с участием несовершеннолетних.

Условия продажи квартиры с маткапиталом

Продать жильё с маткапиталом можно, если:

• получено одобрение банка, ПФР, органов опеки на сделку с имущественными долями несовершеннолетних
• квартира переоформлена в общую собственность по долям
• условия жизни детей после продажи не станут хуже, доли в новом жилье не будут меньше
• есть регистрация жилья в Росреестре

Распоряжение семейным капиталом контролирует ПФР, прокуратура и органы опеки и защиты прав детей.

Сроки продажи квартиры, купленной с маткапиталом

Не ограничены. Вы можете в удобное время продать жильё, купленное на средства материнского капитала.

Основное требование сделки — разрешение ПФР и органов опеки. Если согласие отсутствует, то нотариус не подтвердит сделку. Росреестр не оформит присвоение прав на имущество новому собственнику.

Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом

До продажи необходимо выбрать другое подходящее для детей жильё, найти покупателей, получить одобрение опеки, оформить сделку, зарегистрировать право собственности. 

Поиск недвижимости для детей или компенсации

Недвижимость, которую покупают взамен, должна отвечать условиям комфортной жизни для детей:

• возле дома есть детский сад, школа, больница
• жильё не в аварийном состоянии
• здание в безопасном районе
• ремонт в квартире не хуже прошлого

Продажа старого и покупка нового жилья происходят одновременно. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, заверяют его у нотариуса.

Альтернатива доли в другой квартире — денежное возмещение несовершеннолетним с разрешения опеки. Для этого нужен отчёт об оценке доли детей. Если опека одобряет денежную выплату, то на несовершеннолетнего оформляют банковский счёт для зачисления средств.

Поиск покупателей на новую квартиру

Многие остерегаются сделок с материнским капиталом, так как если продавец не выделил долю детям или не получил разрешение опеки, покупку могут оспорить.

После того, как вы нашли новое жильё и покупателя и согласовали стоимость, договоритесь о сделке. Желательно внести залог и подготовить предварительный договор купли-продажи. Затем необходимо доказать опеке готовность предоставить доли детям в другой квартире. Если всё в порядке, сделку получится завершить в тот же день.

Получение разрешения органов опеки и ПФР

Разрешение на продажу недвижимости, в числе собственников которой есть дети до 18 лет, выдают органы опеки и ПФР. Для распоряжения средствами сертификата покупатель обращается с заявкой в отделение ПФР. Если объект недвижимости находится в ипотеке, необходимо одобрение банка. Без банковского согласия договор незаконный.

Орган опеки разрешает сделку при наличии:

• заявки на одобрение будущей продажи недвижимого имущества
• паспортов заявителей
• свидетельства о заключении брака, рождении ребёнка
• выписки из ЕГРН, домовой книги, техпаспорта, копий лицевых счетов на старое и новое жилое помещение
• одобрения кредитной организации, если квартира в ипотеке
• информации из Росреестра об общей оценке и стоимости недвижимости
• предварительного договора, в котором стороны планируют подписать основное соглашение

Пакет изучают до 15 дней и выносят решение — согласие или отказ в выдаче разрешения на продажу.

Оформление сделки

Регистрацию сделки по продаже старой квартиры и покупки новой проводят параллельно. Процедура требует нотариального удостоверения.

Для его получения подготавливают:

• паспорта родителей, детей и их свидетельства о рождении (если ребёнку не исполнилось 14 лет)
• соглашение о сделке
• разрешение органа опеки
• выписку из ЕГРН о праве собственности
• технический паспорт
• копию финансового лицевого счёта
• справку об отсутствии долгов по ЖКХ, за капитальный ремонт

Регистрация права собственности в Росреестре

Документы для оформления права собственности в Росреестре подают через МФЦ или банк (услуга электронной регистрации). Для этого нужен договор, заверенный нотариусом, технический план и договор сделки. Затем оплатите госпошлину и через неделю получите выписку из ЕГРН.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Часто с помощью семейного капитала возмещают ипотечный займ. Сделку необходимо согласовать с органами опеки при любом раскладе: с предоставлением долей и без выделения. 

Далее выбирают способ продажи недвижимости:

• доля денег уходит на возмещение ипотеки
• кредитные условия и обязанности передаются покупателю — по договорённости с банком
• самостоятельное погашение кредита со снятием обременения и переоформление объекта на покупателя

Если для погашения займа родители использовали сертификат, нужно подготовить обязательство у нотариуса. В документе должно быть указано, что ребёнку выделяют часть площади в новой квартире при погашении кредита. 

Законодательство не прописывает период исполнения требований. Он заканчивается спустя полгода после снятия обременения с недвижимости. Жильё, приобретённое на сертификат, реализовать сложнее. Процедура возможна только после предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

По статье 217.1 Налогового кодекса РФ не нужно вносить налоговый сбор, если квартира в собственности более 5 лет. Также исключение есть для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми. В остальных случаях нужно уплатить пошлину — 13% от продажной цены. 

Как рассчитать налог от продажи квартиры

Если в договоре прописана цена, не превышающая 70% от кадастровой стоимости, то отнимите от этой суммы подтвержденную стоимость покупки жилья. Если цена продажи в договоре указана больше, чем 70%, то налоговая рассчитает с наибольшей суммы. Общая оценка недвижимости учитывается на 1 января того года, в котором состоялась регистрация права собственности покупателя.

Риски продажи квартиры, купленной с привлечением маткапитала

В ходе процедуры предстоит доказать реальность и обоснованность сделки органу власти, банку. Они могут оспорить сделку через суд, и тогда родители получат административное наказание. Поэтому важно получить разрешение государственных органов до продажи квартиры.

После покупки жилья родители могут неправильно выделить доли детям. Если органы опеки заметят нарушения прав ребёнка, то сделку расторгнут. Квартиру вернут старым собственникам, а деньги — покупателям.

Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение

• Квартиру, купленную на средства маткапитала, продать можно
• Для продажи такой квартиры обязательно получите разрешение на сделку от органов опеки, ПФР, банка
• Покупаемое взамен жильё должно соответствовать уровню комфорта продаваемого дома и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире
• Вместо доли возможно зачисление на счета детей денежной компенсации
• Многодетные родители и семьи, которые уже больше 5 лет пользуются и владеют недвижимостью, не платят налоги

Разместить объявление о продаже