Что такое кадастровая стоимость недвижимости, как ее узнать и как определяется

Кадастровая стоимость — это взгляд государства на то, сколько стоит объект недвижимости. Этот параметр может существенно отличаться от рыночной стоимости.

В статье разберём, как назначается стоимость по кадастру, на что она влияет и зачем её знать. Рассмотрим способы, которыми можно её оспорить.

Отличия кадастровой стоимости от рыночной

Кадастровая стоимость — это оценка недвижимого имущества государством. Органы власти проводят оценку по утвержденной методике.

Рыночная стоимость квартиры, дома — это цена, о которой договорились обе стороны сделки, продавец и покупатель. На эту цену влияют разные факторы: площадь недвижимости, этаж, год постройки, наличие и состояние инженерных коммуникаций, планировка и проведённый ремонт, транспортная доступность и инфраструктура. Полный перечень включает больше критериев и зависит от конкретного объекта.

Стоимость по кадастру устанавливают в конкретном регионе на основе среднестатистической цены. Множество похожих объектов недвижимости группируют и определяют для них стоимость на конкретную дату. 

Рыночная стоимость меняется постоянно, кадастровая фиксируется на определённый законом срок.

На что влияет кадастровая стоимость

Стоимость объекта по кадастру берут во внимание при расчёте налогов (например, на землю или имущество). Госпошлину при обращении к нотариусу или в суд зачастую тоже определяют на основе этого параметра.

Налог на имущество

Собственники квартир, домов, земельных участков платят налог, базой для расчёта которого выступает кадастровая стоимость (НК РФ статья 403). Формула расчёта выглядит так: налог = стоимость по кадастру (на 1 января расчётного налогового года) × налоговая ставка. 

Читайте подробнее:

Как правильно рассчитывается налог на недвижимость

97K

Налог на доход физлиц при продаже жилья

По факту продажи объекта недвижимого имущества собственник платит НДФЛ в размере 13% от полученной суммы. Точный размер налога зависит от размеров кадастровой стоимости. Если сумма сделки по продаже меньше, чем стоимость по кадастру, умноженная на 0,7, то доходы налогоплательщика от продажи недвижимости считаются равными 0,7 кадастровой стоимости такого имущества  (Статья НК РФ ст. 214.10).

Налог с продажи недвижимости: когда платить и как рассчитать

325K

Налог на дарение квартиры

За квартиру, комнату или дом, полученные в подарок, получатель обязан уплатить 13% дохода. Доходом в данном случае считается стоимость подаренного объекта по кадастру.

Как передать недвижимость: завещание или дарственная

87K

Нотариальные удостоверения сделок с недвижимостью

Кадастровая стоимость может потребоваться и для расчёта государственной пошлины нотариусами при удостоверении следующих сделок:

• по продаже собственности несовершеннолетних;
• по продаже доли одним из владельцев при общей долевой собственности;
• по передаче имущества в доверительное управление.

Обычный размер пошлины — 0,5% от суммы договора, но если рыночная цена объекта ниже кадастровой, нотариусы рассчитывают тариф исходя из последней. 

Для чего нужно узнавать стоимость по кадастру

Информация о кадастровой стоимости пригодится:

Для расчёта налогов. ФНС рассчитывает налоги самостоятельно. Но если собственник хочет заранее просчитать траты, кадастровая стоимость жилья поможет. Также покупатель может до подписания договора узнать размер налога на приобретаемую недвижимость.

При оформлении наследства. Чтобы получить свидетельство о праве на наследство, нужно оплатить госпошлину. Нотариус рассчитывает её размер с учётом кадастровых данных из ЕГРН.

При получении кредита на ипотеку. Эту информацию об объекте банки запрашивают вместе с отчётом об оценке имущества.

Для подачи документов в суд. Если предметом иска выступает объект недвижимости, госпошлина тоже рассчитывается от его кадастровой стоимости. 

Кто и как рассчитывает стоимость 

В регионах оценку проводят муниципальные бюджетные учреждения по решению региональных, местных органов власти. Расчёт ведётся на основании методических указаний Минэкономразвития.

Как часто проводят кадастровую оценку

Государственная кадастровая оценка проводится каждые четыре года. В городах федерального значения (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург) — каждые два года.

Какие данные используются для расчёта 

Для расчёта стоимости по кадастру используются сведения о:

• местоположении объекта недвижимости;
• годе и материалах постройки;
• серии многоквартирного дома;
• состоянии недвижимости (ветхое, аварийное);
• наличии обременений;
• реконструкции объекта и другие факторы, предусмотренные методическими указаниями.

Как узнать кадастровую стоимость

Стоимость по кадастру можно выяснить с помощью адреса объекта недвижимости или его кадастрового номера.

На сайте Росреестра есть несколько сервисов для того, чтобы узнать кадастровую стоимость объекта. Среди них публичная кадастровая карта. Чтобы получить информацию, достаточно выбрать объект на карте по кадастровому номеру или использовать расширенный поиск.

Также можно воспользоваться сервисом «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки».

Кроме этого, можно заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Она предоставляется бесплатно в течение трех рабочих дней. Ее можно получить онлайн на сайте Росреестра, а также в офисах МФЦ.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость и как это сделать

Если стоимость по кадастру не отражает реальной ценности объекта, с ней можно не согласиться. Есть два способа оспорить кадастровую стоимость — через комиссию по оспариванию при Росреестре либо через суд.

Комиссия по оспариванию 

Досудебное урегулирование спора проводит комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Она есть при территориальном управлении Росреестра в каждом регионе. Заявление в комиссию подаётся в произвольной форме. Главное — указать причины, по которым заявитель считает стоимость ошибочной. В течение месяца с момента поступления документов комиссия обязана вынести решение.

Оспаривание кадастровой стоимости через суд

Заявитель подаёт либо иск по оспариванию стоимости, либо заявление об оспаривании решения комиссии. Суд рассматривает заявление и выносит решение в течение двух месяцев, а если вы оспариваете решение комиссии — в течение месяца.

Какие документы необходимы для суда и комиссии 

К заявлению по оспариванию кадастровой стоимости приложите:

• выписку из ЕГРН;
• копию договора продажи, дарения или другого документа о передаче прав;
• подтверждение недостоверности сведений об объекте, которые были использованы для определения его стоимости;
• отчёт об оценке стоимости объекта — документ нужен, если рыночная цена не совпадает с кадастровой;
• другие документы по необходимости.

Помимо искового заявления, в суд предоставляют: 

• доверенность, если заявление подаётся представителем;
• диплом о высшем юридическом образовании представителя; 
• иные документы, которые заявитель посчитает нужным представить. 

Подведем итог

• Кадастровую стоимость устанавливает государство на конкретный срок и для каждого региона.
• К этому критерию обращаются, чтобы уточнить налог при продаже недвижимости, рассчитать налог на имущество или землю, скорректировать размер госпошлины и в ряде других случаев.
• Кадастровая стоимость устанавливается на срок от двух до пяти лет, разница между рыночной и кадастровой может достигать 20–30%.
• Стоимость конкретного объекта недвижимости вы можете узнать, заказав выписку из ЕГРН или в режиме онлайн на портале Росреестра. 
• Закон позволяет оспорить кадастровую стоимость двумя способами — через комиссию при Росреестре или в суде.