На московском рынке вторичного жилья увеличивается разница между спросом и предложением: исследование Домклик
Аналитики Домклик рассмотрели распределение объявлений и ипотечных сделок по комнатности на вторичном рынке московской недвижимости за IV квартал 2022 года и за I квартал 2023 года. Наиболее яркие изменения произошли в сегменте большого по площади жилья — квартир с тремя и более комнатами.
Во-первых, за квартал доля таких квартир в общем объеме сделок увеличилась. Во-вторых, эксперты зафиксировали наличие существенного расхождения между параметрами предлагаемых и покупаемых квартир, что может быть проявлением эффекта «вымывания» выгодных предложений.
Как считали аналитики: методология исследования
Эксперты сравнили распределение квартир по количеству комнат в объявлениях о продаже с распределением купленных в ипотеку квартир в Сбербанке на вторичном рынке Москвы в I квартале 2023 года. Также аналитики оценили изменение данных с IV квартала 2022 года. Данные о предложениях брались с сайта Домклик. В анализе учтены только квартиры.
Для каждого сегмента (по комнатности) вторичной недвижимости Москвы также определены медианная стоимость и медианная площадь, которые фигурировали в объявлениях о продаже квартир и ипотечных сделках.
Как меняется количество объявлений и сделок на вторичном рынке
«По сравнению с предыдущим кварталом, мы зафиксировали сокращение предложения на московском рынке вторичного жилья (за квартал – -17%). По нашему мнению, это объясняется достаточно активным началом года на рынке ипотечного жилья. За I квартал было заключено около 5 тыс. сделок, что несильно уступает данным IV квартала 2022 года — 6 тыс. сделок. Незначительное снижение произошло в связи с сезонным фактором. Также рынок предложения нормализовался после событий сентября-октября прошлого года. Кроме того, часть собственников жилья снимает объявления о продаже недвижимости», — комментируют результаты исследования аналитики Домклик.
По итогам двух последних кварталов растет доля сделок с ипотекой с большими квартирами: прирост по трехкомнатным квартирам составляет +1,7%, по квартирам с четырьмя и более комнатами: +0,5%. При этом доля однокомнатных квартир, наоборот, снизилась на 2,7%.
Как меняется стоимость и площадь вторичного жилья
Средняя площадь недвижимости, которую приобрели заемщики в I квартале 2023 года, отличается от средних габаритов жилья в объявлениях — чем больше количество комнат, тем существеннее различие.
Если площадь однокомнатных квартир практически одинакова, то двухкомнатные квартиры в предложениях продавцов больше квартир, купленных потребителями, на 2 кв. м, трехкомнатные — на 4 кв. м, а квартиры с четырьмя и более комнатами — на 59 кв. м.
С IV квартала 2022 года площадь продаваемой и предлагаемой недвижимости изменилась незначительно, кроме квартир с четырьмя и более комнатами. Средняя площадь таких квартир в объявлениях продавцов увеличилась на 8 кв. м, а средняя площадь квартир, приобретенных покупателями, снизилась на 8 кв. м.
Судя по представленному выше графику, средняя стоимость приобретаемых квартир в I квартале 2023 года гораздо ниже, чем средняя стоимость квартир по рынку предложения. Разница в стоимости однокомнатных квартир составляет 2 млн рублей, двухкомнатных — 3 млн рублей, трехкомнатных — 7 млн рублей, а квартир с четырьмя и более комнатами — 55 млн рублей.
По мнению аналитиков Домклик, растущее несоответствие параметров предлагаемых и покупаемых квартир в сегменте крупногабаритного жилья связано с тем, что покупатели активно приобретают лоты по сниженным ценам. И на рынке остаются предложения продавцов, которые занимают выжидательную позицию и пока не снижают цены.
