Что такое ипотека

Ипотека — это удобный инструмент финансирования, проверенный временем, который позволяет купить жилье здесь и сейчас, не откладывая на будущее, с помощью заемных денег.

Функциональность ипотеки гораздо шире, чем думают многие: она не ограничивается только недвижимостью. Ее можно взять на разные покупки, главное условие — оставить залог, который примет банк. На что оформляют ипотеку, с чего начать ее получение, что нужно для ипотеки на квартиру, расскажем в статье.

Что такое ипотека на жилье

Популярность ипотеки подтверждает статистика: например, в Московской агломерации (столица, присоединенные территории и область) больше половины сделок по покупке жилья в 2023 году были заключены с привлечением ипотечного кредита.

Что значит ипотека? Формально ипотека — залог недвижимости, которым обеспечивается кредит. Чаще всего она используется, чтобы быстро обзавестись собственным жильем, но это не единственный способ использования ипотечного кредита. Суть ипотеки на квартиру или другое жилье в том, что объектом залога становится как раз приобретаемая недвижимость.

При этом в целом не обязательно использовать ипотечный кредит именно для покупки недвижимости. Если заложить банку имеющиеся квартиру или дом, в ипотеку можно купить и другие дорогостоящие вещи, например:

• машину;
• гараж;
• машино-место;
• яхту;
• земельный участок.

Ипотечный договор обязывает заемщика платить кредитору, чтобы не лишиться объекта залога. Другими словами, если не вносить платежи по кредиту, можно потерять заложенное имущество.

История ипотеки

Трудно поверить, но слово «ипотека» впервые было использовано в VI в до н. э. в Древней Греции. Хотя значение тогда у него было совершенно другое: ипотекой называли жердь или столб, который устанавливали на земле человека, не выплатившего долг. На столбе вывешивали надпись о том, что земельный участок будет передан в собственность кредитора. Со временем процедура вбивания в землю заемщика столба упразднилась, а значение осталось и переросло в понятие кредитования под залог.

В России практика кредитования под залог появилась не так давно. На законодательном уровне в современном виде ипотека возникла только в конце 90-х годов. Механизм ипотечного кредитования в России быстро прижился, а вот в других странах СНГ он действует с переменным успехом или не получает широкого распространения.

Что такое ипотечный кредит

Главное преимущество ипотечного кредита в том, что его можно взять, не обладая никаким имуществом. Залог нужен, но при ипотеке им может быть приобретаемая недвижимость.

То есть заемщик, обращаясь в банк, не должен быть собственником. Наличие недвижимости может повлиять на условия кредита, но обладание ею — не обязательное условие. Ипотеку можно взять, имея только минимальный первоначальный взнос и постоянный доход.

При получении такого кредита заемщик становится полноценным собственником приобретаемого жилья. Он может им пользоваться и, например, не тратиться на аренду. В то же время банк получает купленную квартиру или дом в залог и может быть уверен в том, что при нарушении графика выплат он сможет взыскать невыплаченную часть кредита за счет стоимости такой недвижимости.

Это значит, что в случае нарушений со стороны заемщика банк сможет продать такое жилье и возместить потери: не только потраченные для выдачи ипотеки средства, но и проценты, которые заемщик должен был выплачивать.

В чем разница между ипотекой и кредитом

Ипотека, простыми словами, — это кредит на длительный срок под залог недвижимости. При этом неважно, какое именно имущество закладывает заемщик — уже имеющееся или только приобретаемое. Для банка оно гарантирует возврат долга, поэтому условия ипотечного кредита могут быть выгоднее, и использовать его можно не только для покупки жилья.

«Просто» кредит банк может выдать и без залога, но процентная ставка по нему будет выше. Ипотека в сравнении с простым кредитом может быть выдана на большую сумму или срок, а главное — с пониженной процентной ставкой.

Как работает ипотека

Ипотечный механизм

Ипотека в России — относительно молодой банковский инструмент и при этом гибкий. Сейчас ее получение происходит следующим образом:

• Клиент подает в банк заявку на оформление кредита на жилье, сопровождая ее необходимыми документами (например, документами о доходах, занятости, возможном залоге, поручителях или созаемщиках).
• Банк изучает информацию о потенциальном заемщике и принимает решение о выдаче ипотечного кредита.
• Если решение положительное, банк и клиент заключают ипотечный договор с указанием объекта залога — это может быть приобретаемая недвижимость или уже имеющаяся в собственности недвижимость заемщика.
• К этому моменту у заемщика должна быть сумма первоначального взноса в соответствии с требованиями банка, деньги на страховку и сопутствующие расходы (например, оплату госпошлины за регистрацию перехода прав на недвижимость или оплату услуг по безопасным расчетам от банка).
• Банк, согласно заключенному договору, выдает недостающую сумму на покупку недвижимости.

Что происходит после оформления ипотеки

Заемщик покупает жилье, оформляет его в собственность. При этом в Росреестре хранятся сведения об обременении — квартира находится в залоге у банка до погашения кредита. Далее заемщик пользуется жильем и вносит платежи по кредиту согласно полученному от кредитора графику, до полного погашения задолженности.

Если же по каким-то причинам платежи по кредиту не будут вноситься в срок, то последуют санкции. При небольшой просрочке (обычно до месяца) банк начислит штрафы. Если же хозяин недвижимости не выдерживает условия договора и не вносит ежемесячные платежи согласно графику, банк имеет все основания забрать залог. Делается это через суд.

Продав это имущество, банк может покрыть сумму, затраченную на его покупку, и проценты за пользование этими средствами.

Но это крайний вариант. Чем хороша ипотека: чаще всего банк идет навстречу клиенту, оказавшемуся в трудной ситуации. Распространенные варианты в таком случае — рефинансирование ипотеки или «заморозка» выплат на определенный период (это называется кредитными каникулами).

Если это не помогло и заемщик по-прежнему не может обслуживать кредит, ипотечный договор будет расторгнут. Залоговое имущество выставят на торги, чтобы его продажа покрыла банковские издержки.

Суть ипотечных кредитов

Ипотека — это формат помощи при покупке нового жилья или других дорогостоящих товаров. Сегодня ипотека — наиболее выгодное предложение на рынке недвижимости. В зависимости от типа жилья для оформления ипотеки необходимо иметь от 10% до 50% стоимости недвижимости, чтобы банк одобрил выдачу кредита.

Для многих граждан ипотечный кредит — единственная возможность получить собственное жилье. В списке условий, позволяющих рассчитывать на одобрение ипотеки:

• постоянный доход;
• сумма для первоначального взноса;
• соответствие требованиям банка.

Этот способ кредитования удобен и для заемщика, так как предлагает выгодные условия, и для кредитора, поскольку снижает риск невыплаты кредита до минимума. Как узнать условия, рассчитать платежи и подать заявку, можно почитать здесь.

Виды ипотечных кредитов

В России наиболее популярна ипотека как обеспечение кредита, то есть одной из сторон договора выступает кредитная организация. В мировой практике видов ипотеки гораздо больше:

• по соглашению сторон;
• по закону;
• по судебному решению.

К ипотеке по соглашению сторон относятся любые договоры между физическими лицами, которые фиксируют возможность отчуждения имущества в случае невыполнения обязательств. Предметом сделки может быть не только денежная ссуда, но и другие условия.

Ипотека по закону подразумевает кредитование частных лиц банками (как раз этот вид популярен в России). В этом случае обе стороны изначально договариваются о предмете залога.

Российские банки обычно предлагают:

• покупку жилья от застройщика;
• покупку жилья на вторичном рынке;
• ипотеку на строительство жилого дома;
• ипотеку с господдержкой.

Законы об ипотеке

Впервые понятие «ипотека» в законодательстве было использовано в 1998 году в Федеральном законе № 102 «Об ипотеке». Этот документ действует до сих пор, регулируя взаимоотношения между кредитором и заемщиком. С развитием программы ипотеки нужная информация была внесена в Жилищный и Земельный кодексы, так как ипотека связана не только со взаимоотношениями между банком и заемщиком, но и затрагивает другие стороны, задействованные в приобретении недвижимости.

Так как ипотека состоит из нескольких этапов, можно выделить ряд вспомогательных законов, которые их регулируют.

Это закон № 135 «Об оценочной деятельности»: в соответствии с ним перед выдачей ипотечного кредита жилье должно получить свидетельство об оценке с указанием рыночной стоимости.

И закон № 218 «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому право собственности на недвижимость переходит к покупателю (он же заемщик по ипотечному кредиту) только после его государственной регистрации. Кроме того, сам факт ипотеки (обременения залогом) тоже должен быть отражен в ЕГРН.

Также правила ипотечного кредитования могут зависеть от условий специализированных госпрограмм. Обычно они нацелены на популяризацию ипотеки, поддержку строительной отрасли и предоставление льгот для покупки жилья разным категориям граждан.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование — это самый выгодный способ приобретения жилой недвижимости, если нет всей суммы на ее покупку. Кредит позволяет пользоваться жильем прямо сейчас, постепенно оплачивая его стоимость.

Фактически условия ипотеки позволяют растянуть оплату на десятки лет, что не столь обременительно для ежемесячного бюджета. С другой стороны, заемщик заведомо соглашается на уплату суммы, которая превышает стоимость квартиры.

Однако ипотека — это кредит, а значит, банку нужна информация о доходах. Конечно, оформить ипотеку можно и без справки с места работы, но тогда процентная ставка будет выше средней.

Во многих банках есть льготы для действующих клиентов. Однако, если убрать все условия, при которых банк гарантированно снизит процентную ставку, конечный процент может оказаться намного выше, чем предполагается. Кроме того, при нарушении графика выплат есть риск потери жилья, а также денег, потраченных на выплату кредита. Наиболее рискованными такие операции считаются в период нестабильности экономики.

Больше полезных статей и инструкций про ипотеку>>