Как снять арест с недвижимости

Недвижимость, на которую наложен арест, нельзя сдать в аренду, продать или подарить, если не снять запрет. Кто и в каких случаях ограничивает права собственника на распоряжение жильем, как снять арест с недвижимости и сколько времени это займёт — рассказываем в нашей статье.

Какое имущество может быть арестовано

Любое недвижимое имущество может быть арестовано, в том числе:

• квартира
• дом
• земельный участок
• парковочное место
• коммерческие помещения

Причины ареста недвижимости

Самая распространённая причина, по которой недвижимость оказывается под арестом, — задолженность. Это может быть задолженность кредиторам: банку или физическому лицу, у которого пришлось взять в долг.

Например, если заёмщик перестал платить ипотеку, банк может добиться ареста квартиры должника и последующего обращения взыскания на имущество через суд. Вероятность получить положительное решение по такому иску достаточно высока — до погашения кредита квартира находится в залоге у банка. Суд снимает арест с недвижимости, когда накопленный долг по платежам погашен.

Непогашенные долги по оплате счетов за жилищно-коммунальные услуги, штрафов, налогов и пеней тоже могут быть основанием для ареста имущества. Для взыскания долга его размер не имеет значения — если он есть, компетентные органы, например, налоговая служба, могут принять соответствующее решение о взыскании.

Также, в зависимости от вида и размера заявленного требования, органы и организации могут обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности или с заявлением о выдаче судебного приказа (исполнительного листа).

Если сумма не была уплачена должником в добровольном порядке, взыскатели могут обратиться в Федеральную службу судебных приставов (ФССП) с заявлением о возбуждении исполнительного производства для взыскания суммы долга в принудительном порядке. Пристав открывает исполнительное производство в отношении должника, и, если размер долга превышает 3 тыс. рублей, может наложить арест на имущество.

Конфликтный бракоразводный процесс тоже может привести к аресту имущества. Обычно это обеспечительная мера, которая нужна, чтобы сохранить имущество для дальнейшего исполнения решения суда по этому делу.

Снять арест с недвижимости, наложенный судом, можно до окончания процесса по ходатайству или подав жалобу в вышестоящий суд на определение суда о наложении ареста.

Как разделить недвижимость в ипотеке при разводе

Арест может быть наложен при любой сумме долга, превышающей 3 тыс. рублей, но при условии, что другие способы погасить долг отсутствуют: например, у должника нет машины, ценных вещей, вкладов, достаточного дохода. Однако выставить квартиру на торги можно, только если сумма долга соизмерима с рыночной стоимостью недвижимости.

Стоит учесть, что при наложении ареста на имущество судебный пристав обязан руководствоваться ч. 2 ст. 69 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», согласно которой арест имущества должника по общему правилу должен быть соразмерен объёму требований взыскателя.

Последствия ареста имущества

Арестованное имущество нельзя продать, сдать в аренду или подарить. С момента наложения ограничительных мер и до того, как собственник сможет снять судебный арест с недвижимости, невозможно проводить никакие действия по отчуждению имущества.

Если не погасить задолженность, из-за которой возник арест, обойти запрет никак нельзя. Если на сделки с недвижимостью будет наложено вето, информация об этом поступает в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это делает невозможными любые операции с ней.

С 1 января 2023 года действует новый вид выписки из ЕГРН — в ней видны все установленные в отношении собственника ограничения прав, а также обременения объекта. То есть узнать о текущей «чистоте» квартиры и проверить, снят ли арест с недвижимости, можно, запросив выписку из ЕГРН.

Распоряжение и пользование имуществом — это разные действия. Если имуществом нельзя распоряжаться, то режим его использования может быть сохранен. То есть должник сможет жить в арестованной квартире. Но так бывает не всегда.

В отдельных случаях приставы делают опись и опечатывают жилье, тогда пользоваться им нельзя. Чтобы вернуть это право, потребуется снять арест судебного пристава с недвижимости.

Если режим ареста объекта будет нарушен налогоплательщиком — организацией, возникнет административная или налоговая ответственность. Административная ответственность — это штраф от 1 до 2,5 тыс. рублей, а по налоговой — штраф до 30 тыс. рублей.

Главный риск ареста недвижимости в том, что квартиру (или дом и землю) можно потерять. Арест — обеспечительная мера, необходимая, чтобы заставить должника погасить долги.

Если у него нет такой возможности, то для исполнения требований кредиторов квартиру или другое арестованное имущество могут выставить на торги. А из вырученных денег погасить долги. Кто и как может потерять недвижимость, можно узнать здесь.

Снятие ареста с имущества

Уведомление об аресте приходит по почте. После его получения владельцу предстоит понять, по какому производству был наложен арест. Это можно сделать, обратившись в ФССП.

Арест может быть правомерным и неправомерным. Неправомерным называется арест, наложенный при отсутствии долгов у собственника имущества. Как оспорить ответственность за чужие долги, можно прочитать здесь.

Если долгов нет, а арест есть, следует написать жалобу на действия судебного пристава в территориальный орган ФССП. Единственный способ снять правомерный арест — сначала погасить все долги.

Сколько снимают арест с недвижимости

После того как задолженность погашена, в рамках межведомственного взаимодействия суд или пристав отправят сведения о погашении в Росреестр. Обычно это происходит в течение 3 рабочих дней.

Чтобы снять «эмбарго» с недвижимости, Росреестр делает соответствующую запись в ЕГРН. У ведомства есть 5 рабочих дней после внесения сведений в ЕГРН, чтобы отправить уведомление владельцу. Получив его, собственник вновь может пользоваться и распоряжаться своей квартирой.

Иногда в силу различных причин процедуры не укладываются в эти сроки или снять арест нужно срочно. В этом случае собственник, погасив долги и получив у пристава заверенную копию акта о том, что запрет на сделки снят, может написать заявление в Росреестр. К нему нужно приложить перечисленные документы. Заявление можно подать в МФЦ или через сайт госуслуг.

Во втором случае нужны подтвержденный аккаунт и усиленная электронная подпись.

Неправомерный арест недвижимости

Неправомерный арест — это действия ФССП, с которыми собственник арестованного имущества не согласен по веским причинам. В частности, у него отсутствуют задолженности. В этом случае придется самостоятельно обжаловать это решение приставов.

Первый шаг — написать заявление-жалобу. Ее составляют на имя руководителя того пристава, который санкционировал арест имущества, не позднее чем через 10 дней после того, как стало известно об исполнительном производстве. Если пропустить срок, то снимать ограничения придется через суд. Это дольше. Если ФССП откажет в удовлетворении жалобы, то тоже придется обращаться в суд.

Что нельзя арестовать

Есть имущество, которое может быть арестовано (и им запрещено распоряжаться), но на которое нельзя взыскать. В перечень такого имущества входят:

• единственное жильё, пригодное для проживания
• земля, на которой построено единственное жильё
• бытовые предметы (мебель, холодильник, стиральная машина и другие)
• личные вещи
• продукты
• животные, если их содержание не связано с бизнесом и получением дохода
• предметы, включая средства передвижения необходимые должнику в связи с инвалидностью
• предметы, используемые для профессиональной деятельности (например, музыкальные инструменты), при условии, что их стоимость не превышает 10 тыс. рублей

Таким образом, единственное жильё попадает под защиту закона (статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ), с одной стороны, с другой — в той же статье есть оговорка: если единственная жилая недвижимость не является предметом ипотеки.

Кроме того, судебная практика говорит о том, что необходимо учитывать, имели ли место недобросовестность должника или злоупотребление с его стороны правом в виде создания ситуации, когда дорогостоящий объект недвижимости получает статус единственного пригодного для проживания помещения. Так, в 2021 году в России был создан прецедент (Арбитражный суд Свердловской области, дело № А60-56649/2017), когда единственное жильё (пятикомнатная двухуровневая квартира) было изъято у банкрота и выставлено на торги, а взамен была предоставлена однокомнатная квартира, вполне пригодная для проживания и обеспечивающая конституционные права должника.