Общее владение частным домом в России не редкость. Но совладельцы не могут самостоятельно распоряжаться общим имуществом. К тому же оплачивать коммунальные услуги неудобно из-за сложностей с подсчетом расходов. Выход — разделить собственность между хозяевами.
Рассказываем, как размежевать участок, на котором расположено здание, и как выделить доли в жилом доме каждому собственнику.
Совместная собственность — абсолютно законный способ владения недвижимостью. Он может стать неудобным, если совладельцы не дружат между собой и не могут договориться ни об очередности использования объекта, ни о разделении расходов на эксплуатацию и коммунальные услуги. Ситуация, когда все участники подсчитывают, кто сколько воды использовал, сколько «света нагорело» и кто платит больше или меньше, довольно распространенная. Поэтому гораздо удобнее отвечать за собственную часть имущества. Для этого его делят.
Формально разделить дом на доли возможно, но на практике в такой ситуации без дополнительных расходов и бюрократических сложностей почти не обойтись.
Закон в России разрешает делить только дома блокированной застройки, они чаще называются таунхаусы. В сельской местности встречаются так называемые пятистенки, где две части дома изолированы и пригодны для проживания. В них два разных входа, у каждой семьи свое полноценное жилье и коммуникации, хотя здание выглядит цельно.
Два отдельных жилых дома или строения на одном участке ставятся отдельно на кадастровый учет, и собственники пользуются ими порознь.
В теории это довольно просто. Но как в реальной жизни разделить частный дом? Кому-то кухню, а другому ванную? Или стоит распределить собственность поэтажно? Нет документа, который запретит одному собственнику пользоваться какой-то частью дома. А если, допустим, дом разделили, то как разделить участок?
Один из способов определить границы собственности — составить соглашение о порядке пользования имуществом. Он подойдет для случаев, когда разделить дом на отдельные помещения физически не выйдет. В таком соглашении фиксируется, какое помещение и за каким собственником закреплено в индивидуальном порядке, а какие зоны остаются в совместном использовании. Если в доме столько же ванных комнат, сколько владельцев долевой собственности, каждому может достаться по одной. Если они разного размера, к компромиссу можно не прийти.
Но если ванная одна, право на то, чтобы туда ходить, необходимо всем. То же самое:
То есть такие помещения, скорее всего, останутся в общем пользовании.
Мирный способ оформления соглашения о совместном использовании, конечно, предпочтителен. Во-первых, он дешевле. Можно оплатить только разовую юридическую консультацию, и специалист грамотно составит документ. Его участие также поможет всем собственникам ощутить, что договоренности надежно зафиксированы. Регистрировать соглашение в Росреестре не нужно.
Если компромисса нет, сторонам придется идти в суд и присутствовать на заседаниях самостоятельно, но эффективнее нанимать юриста. В таком случае, помимо госпошлин, будут расходы на судебных юристов. Это дороже обычной консультации, и хорошего специалиста еще придется поискать. Судебные решения более надежны, но их, как и добровольные соглашения, можно оспорить.
Мирно и в суде можно не только определять порядок пользования имуществом, но и делить его. Однако в этом процессе много нюансов.
Даже если собственники договорились, как дом будет разделен на доли, их не обязательно нужно регистрировать как отдельные помещения. При этом есть нюансы: например, этажи в двух-, трехэтажном частном доме не могут стать самостоятельным жильем, потому что у них нет отдельных входов. Простой пристройкой решить проблему может и не получиться, так как реконструкцию нужно еще согласовать.
Так же и с комнатами — часть жилого дома не может стать самостоятельной недвижимостью. Просто разделить дом пополам тоже не выход.
Есть два варианта действий:
В обоих случаях есть требования, которые придется учитывать для реализации. Так, под каждым блоком таунхауса должен быть собственный земельный участок. Если дом двухэтажный, а этажи в пользовании разных собственников, землю разделить не удастся. А значит, таунхаус для поэтажных владельцев не лучший вариант.
С многоквартирными домами все еще сложнее. Потому что их строительство жестко регламентируется. Без кадастрового инженера, проектировщика, бригады строителей и череды согласований документов тут не обойтись.
Землю под многоквартирным домом разделить не получится, потому что она должна быть в долевой собственности у всех собственников квартир в доме. О том, как разделить землю, поговорим ниже.
Проконсультировать о разделении дома без обращения в суд может кадастровый инженер. Если окажется, что процедура в принципе возможна, специалист составит технический план.
Затем нужно написать соглашение о реальном разделе. Оно формулируется в свободной форме, но неспециалисту может быть трудно, так как шаблонов из-за многообразия случаев нет. Понадобится юрист. Если дом предстоит разделить супругам, то соглашение должно быть зафиксировано в нотариальной форме. В этом случае неважно, о чем речь: надо ли разделить дом при разводе, или просто упорядочить собственность.
С планом и соглашением стороны отправляются в МФЦ, чтобы написать заявление о постановке новых разделенных объектов на кадастровый учет и регистрацию права на них. Каждый участник заплатит госпошлину в 2 тыс. руб., а через 12 рабочих дней сможет забрать готовые документы.
Если мирно поделить недвижимость не получается, можно сделать это через суд. Судья назначит экспертизу, которая, в свою очередь, предложит варианты разделения. Какой-то из них придется принять, и после этого суд вынесет решение о прекращении долевой собственности.
Дальше все как в мирном урегулировании: с решением суда нужно пойти к кадастровому инженеру, он составит новый технический план, с которым нужно отправиться в МФЦ.
Несоразмерность долей сама по себе не препятствие для раздела — в этом случае владелец меньшей доли просто должен получить компенсацию. Размер и порядок расчета компенсации могут быть определены сторонами самостоятельно или же утверждены судом.
В целом закон разрешает делить сформированные земельные участки, но с соблюдением ряда условий. Например, существует норматив минимально возможной площади при разделении участка на доли.
Общероссийских критериев нет, и ограничения по площади участков отличаются от региона к региону. В Московской агломерации (Москва и область) надел под огород должен быть не менее 4 соток, под полноценное садоводство — 6 соток. То есть если дача расположена на участке в 6 соток и удалось разделить дом, земля останется в совместном владении.
Если площадь разделенного участка проходит через установленное ограничение, возникает второй критерий. Нельзя поделить участок так, чтобы одна часть была функциональной, а другая нет. Обе (или больше, если позволяет площадь) должны быть пригодными для использования по назначению — в соответствии с категорией земель, которой принадлежат. Кроме того, если земельный участок находится в аренде, то его можно разделить только с письменного согласия арендатора.
Разделение участка начинается с межевания. Его проводит кадастровый инженер, который устанавливает границы образующихся земельных участков и составляет межевой план. Если в ходе кадастровых работ уточняются границы земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН, то расположение таких границ обязательно согласовывается с владельцами смежных участков. Сведения об этом включаются в межевой план в виде акта согласования границ.
Однако это только половина пути к разделению земли. Потом все владельцы новых участков заключают соглашение, в котором указано, кто каким владеет. Кроме того, вновь образованным участкам нужно будет присвоить адрес.
После этого каждому владельцу нужно взять межевой план и обратиться в МФЦ с заявлением о постановке новых участков на кадастровый учет. Сделать это нужно в течение года со дня присвоения новым участкам адреса, иначе соответствующее решение утратит силу.
Хотя большинство процедур имеет свой порядок действий, разделение собственности и участка — это хлопотно, затратно по времени и дорого. Потому что понадобится оплачивать не только юридические и консультационные услуги, но и новую стройку. И, возможно, докупать землю, чтобы не только дом, но и участок можно было разделить в соответствии с нормативными требованиями.
Завещание очень упрощает жизнь родственникам, которые претендуют на имущество наследодателя. Кроме того, оно сохраняет возможность владельцу пользоваться им при жизни на правах собственника: сдавая в аренду, частично продав.
Завещать можно и дом, и участок. Если не указывать размер долей, которые отойдут наследникам, они получат равные доли. Юристы советуют сразу прописывать доли, чтобы споров между наследниками было меньше. Как мы уже писали, дом — это неделимое имущество. Но в завещании можно зафиксировать, как им пользоваться. Например, дед завещал внукам по доле — комнате, этажу или крылу дома. В отношении участка действуют те же правила.
Завещание составляет и заверяет нотариус. Помимо его услуг, понадобится оплатить госпошлину. Наследники могут не согласиться с завещанием и открыть судебный спор.
Завещание определяет порядок использования имущества после смерти наследодателя. А вот дарение — это то, что происходит при жизни собственника. В договоре дарения не указывают, что имущество перейдет одариваемому после смерти дарителя, потому что такой документ может быть оспорен, и сделку признают ничтожной.
Заверять дарение у нотариуса необязательно, но составление договора платное, сюда же включается нотариальный тариф — он рассчитывается от суммы сделки.
Если договор дарения передает имущество в долевую собственность, юристы рекомендуют заключать его на несколько сторон — дарителя и получателей. Каждая сторона подписывает столько экземпляров, сколько участников в сделке. Договоренности будут крепче, если к договору дарения составить и подписать соглашение об использовании совместного имущества.
Дарение частного дома не может произойти без дарения земли, на которой он расположен. Это значит, что, если не включить параметры участка в договор, сделку могут признать ничтожной. То же действует в обратную сторону: землю, на которой есть дом, нельзя подарить, не упомянув здание в документах.
Что выгоднее: купить дом или построить самому
