Как налоговая узнает о том, что собственник не платит налог на доход от сдачи квартиры в аренду

Многие владельцы «лишнего» жилья в России уверены, что сдача второй или третьей квартиры в аренду — наиболее выгодное использование своей недвижимости.

При этом немало тех, кто по-прежнему использует схему: сдаем, но налоги не платим. Однако налоговые органы с каждым годом наращивают арсенал средств и методов, позволяющих найти нарушителей по факту неуплаты налога на доход от сдачи квартиры в аренду.

Рассказываем, как ФНС может вычислить тех, кто не платит налог за сдачу квартиры в аренду, что будет, если сосед подаст жалобу в налоговую и какой положен штраф за неуплату налога при сдаче в аренду (найм) квартиры.

Как налоговая инспекция выявляет тех, кто сдает квартиры

Начнем с того, что платить налог на доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, — не право, а обязанность собственника жилья в нашей стране. В 2018 году Минфин РФ опубликовал письмо, из которого следует, что налогоплательщики, уклоняющиеся от исполнения налоговых обязательств, выявляются в результате контрольной работы налоговых органов.

«Контрольная работа по привлечению указанных лиц к декларированию полученных доходов от сдачи в аренду недвижимого имущества ведется на постоянной основе», — говорится в документе.

Для получения информации о сдаваемых квартирах налоговые органы пользуются различными источниками. Например, при безналичном расчете между нанимателем и наймодателем узнать о получении арендной платы можно, проанализировав переводы на карту последнего.

В июне 2018 года Федеральная налоговая служба (ФНС) дала разъяснение, в котором уточнила, что обязанность сообщать об открытии и закрытии счетов физлиц по запросу налоговиков возникла у банков с сентября 2016 года.

А начиная с 1 июня 2018 года к этому добавилась обязанность предоставлять справки о наличии счетов, вкладов (депозитов), об остатках и движении денежных средств еще и по счетам в драгоценных металлах.

Из этого следует, что ежемесячное пополнение счета на одну и ту же сумму одним и тем же человеком, да еще примерно в один и тот же день, вполне может насторожить налоговую, точнее, автоматическую систему, которая мониторит движение платежей в режиме 24/7.

Но тут следует уточнить: даже если налоговые инспекторы и увидят переводы, они не смогут сразу же начислить на них налоги. Для начала у налогоплательщика запросят пояснения, откуда взялись деньги.

Как налоговые органы вычисляют собственников-арендодателей

Если у собственника жилья несколько квартир, это для налоговой инспекции первый сигнал о том, что здесь могут быть незадекларированные доходы.

Узнать о том, сколькими объектами недвижимости владеет человек, налоговики могут разными способами. Разберем их.

 Росреестр

В рамках межведомственного обмена ФНС может получить сведения о собственниках двух и более квартир. Согласно п. 4 ст. 85 НК РФ, Росреестр обязан с установленной периодичностью предоставлять в налоговые органы имеющиеся сведения о недвижимости. Налоговая получает данные о кадастровой стоимости недвижимости с указанием даты ее внесения в ЕГРН. Именно на основе этой информации налоговая направляет уведомления гражданам о необходимости заплатить налоги на имущество.

При этом наличие нескольких квартир дает основание заподозрить факт потенциальной деятельности по сдаче недвижимости в аренду, ведь человек не может одновременно проживать по нескольким адресам, а значит, вполне может вскрыться сдача квартиры в аренду и недекларирование доходов от сдачи. В этом случае ФНС может проверить сведения, которые подавал гражданин о своих доходах.

Если там не будет строки о доходах от сдачи в аренду квартиры, то тогда налоговая служба с целью проверки может пройтись по квартирам, в которых налогоплательщик не зарегистрирован по месту жительства. Понятно, что тотальный поквартирный рейд, именуемый выездной налоговой проверкой, налоговые органы не проводят. На этот случай у них есть другие способы выявления «доходных» квартир.

Управляющие компании, участковые, соседи

У фискальных органов хватает добровольных информаторов, которые могут оказаться заинтересованы в наказании укрывающихся от налогов рантье и не задумываясь составят заявление в налоговую на сдающих квартиру. Это могут быть бывшие арендаторы, которые со скандалом съехали с арендованной квартиры, обиженные родственники.

Информация о сдаче квартир в аренду также может поступить от участкового, который, как правило, неплохо осведомлен, кто и где живет, при этом имеет право составить акт нахождения в квартире посторонних людей.

Сосед также может быть недоволен, что арендаторы в квартире сверху включают музыку, а жильцы в съемной квартире снизу слишком громко хлопают дверью. Или наниматели мусорят в подъезде. И тогда кто-то из дома также может написать жалобу в налоговую на соседей, сдающих квартиру, сообщив, что ее собственники не платят налоги.

Не исключена жалоба в налоговую на аренду квартиры и от управляющей компании, особенно если собственник задолжал коммунальные платежи, а арендную плату, судя по всему, получает исправно.

Миграционные службы

Налоговыми органами активно используется и база МВД в части миграционного учета иностранцев. Прибывшие в Россию мигранты обязаны встать на миграционный учет по месту пребывания, для этого требуется уведомление от собственника.

Многие слышали про так называемые «резиновые» квартиры, в этом случае налоговая инспекция может проверить, задекларировал ли арендодатель доход от сдачи в аренду квартир нескольким квартиросъемщикам.

Организации-наниматели

Речь идет об организациях, которые арендуют жилье для своих сотрудников. С собственником заключен официальный договор, копия которого поступает в бухгалтерию. При проверке юридического лица инспекторы ФНС могут увидеть этот документ и установить личность арендодателя.

Как налоговая докажет полученный доход от аренды

Конечно, проживание в квартире посторонних лиц вовсе не означает, что собственник получает с этого какой-то доход, — ведь человек вправе пустить пожить своих родственников. То есть налоговой нужно не просто установить факт, что квартира сдается, но и доказать получение денег.

Конечно, собственник может намеренно не признавать вину в надежде, что инспекторы не смогут собрать достаточные доказательства сдачи квартиры за деньги. Но, как правило, установить передачу средств бывает несложно.

ФНС сможет доказать, что квартира сдается, если:

• Есть показания свидетелей — соседей или самих квартиросъемщиков. Вряд ли кто-то из них станет обманывать сотрудников ФНС.
• Есть расписка о получении средств с подписью собственника, если проживание в квартире оплачивается наличными.
• Есть выписка по банковскому счету (если оплата производится на карту), из которой следует факт ежемесячной оплаты от лиц, которые не являются родственниками собственника жилья.

Что грозит собственнику, если налоговая нашла нарушение

Если ФНС установит факт неуплаты налога на доход от сдачи жилья, собственник обязан будет уплатить НДФЛ, который составляет 13% от суммы прибыли.

Если годовой доход от сдачи жилья более 5 млн рублей, то превышающая эту планку сумма будет облагаться по ставке не 13%, а 15%. Стоит отметить, что льготная ставка для самозанятых (4% или 6%) в таких случаях не действует.

Если сдаешь квартиру без уплаты налога, фискальные органы также начислят пени и штрафы. Максимальный срок, учитываемый в этом случае в расчетах, — 3 года, даже если квартира была в аренде более длительное время.

Какие штрафы грозят за скрытую аренду квартиры

• Штраф за просрочку подачи декларации 3-НДФЛ составляет 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимальный размер денежного наказания равен взыскания 1 тыс. рублей, максимальный — 30% от неуплаченной суммы.
• Размер штрафа за неуплату налога будет зависеть от того, действовал ли собственник жилья умышленно или нет. В первом случае незаконному арендодателю придется заплатить 20% от неуплаченной суммы. Если же рантье действовал умышленно — 40%. Умысел устанавливается налоговым органом, при этом учитываются различные обстоятельства: например, арендодатель может сказать, что не знал, что доход от сдачи квартиры в аренду декларируется.
• Пени за просрочку для физических лиц равны 1/300 действующей на момент нарушения ключевой ставки Банка России за каждый календарный день просрочки уплаты налога. 

Уголовная ответственность

Не исключены и более серьезные последствия. В ряде случаев, если не декларировать доход от сдачи квартиры в аренду, предусмотрена уголовная ответственность. Она может наступить, если сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год на протяжении трех лет.

Для таких нарушителей предусмотрен штраф от 100 до 300 тыс. рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за один-два года, либо принудительные работы до года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы сроком до года.

Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, сумма штрафа и того больше — от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до 3 лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик или вовсе не представил налоговую декларацию, или включил в нее заведомо ложные сведения.

Уплата налога на доход от сдачи жилья в аренду совершенно точно обойдется дешевле штрафов, пеней и, главное, не будут стоить тех нервов, которые гражданин потратит на разбирательства с налоговыми органами. При этом размер налога будет зависеть от того, в каком качестве выступает арендатор: как физическое лицо, индивидуальный предприниматель или самозанятый. Подробнее можно посмотреть здесь.

Как этого избежать

Все просто — добросовестно платить налог на доход от сдачи недвижимости в аренду.

Законных варианты для этого четыре:

• налог для самозанятых
• НДФЛ для физических лиц
• «упрощенка» для индивидуальных предпринимателей
• налоговый патент для ИП