Как разделить дом между двумя владельцами

Общее владение частным домом в России не редкость. Но совладельцы не могут самостоятельно распоряжаться общим имуществом. К тому же оплачивать коммунальные услуги неудобно из-за сложностей с подсчетом расходов. Выход — разделить собственность между хозяевами.

Рассказываем, как размежевать участок, на котором расположено здание, и как выделить доли в жилом доме каждому собственнику.

Совместная собственность — абсолютно законный способ владения недвижимостью. Он может стать неудобным, если совладельцы не дружат между собой и не могут договориться ни об очередности использования объекта, ни о разделении расходов на эксплуатацию и коммунальные услуги. Ситуация, когда все участники подсчитывают, кто сколько воды использовал, сколько «света нагорело» и кто платит больше или меньше, довольно распространенная. Поэтому гораздо удобнее отвечать за собственную часть имущества. Для этого его делят.

Почему сложно разделить дом

Формально разделить дом на доли возможно, но на практике в такой ситуации без дополнительных расходов и бюрократических сложностей почти не обойтись.

Закон в России разрешает делить только дома блокированной застройки, они чаще называются таунхаусы. В сельской местности встречаются так называемые пятистенки, где две части дома изолированы и пригодны для проживания. В них два разных входа, у каждой семьи свое полноценное жилье и коммуникации, хотя здание выглядит цельно.

Два отдельных жилых дома или строения на одном участке ставятся отдельно на кадастровый учет, и собственники пользуются ими порознь.

В теории это довольно просто. Но как в реальной жизни разделить частный дом? Кому-то кухню, а другому ванную? Или стоит распределить собственность поэтажно? Нет документа, который запретит одному собственнику пользоваться какой-то частью дома. А если, допустим, дом разделили, то как разделить участок?

Соглашение о пользовании имуществом

Один из способов определить границы собственности — составить соглашение о порядке пользования имуществом. Он подойдет для случаев, когда разделить дом на отдельные помещения физически не выйдет. В таком соглашении фиксируется, какое помещение и за каким собственником закреплено в индивидуальном порядке, а какие зоны остаются в совместном использовании. Если в доме столько же ванных комнат, сколько владельцев долевой собственности, каждому может достаться по одной. Если они разного размера, к компромиссу можно не прийти.

Но если ванная одна, право на то, чтобы туда ходить, необходимо всем. То же самое:

• с кухней;
• террасой;
• чердаком;
• кладовкой;
• постирочной.

То есть такие помещения, скорее всего, останутся в общем пользовании.

Если договориться не удается

Мирный способ оформления соглашения о совместном использовании, конечно, предпочтителен. Во-первых, он дешевле. Можно оплатить только разовую юридическую консультацию, и специалист грамотно составит документ. Его участие также поможет всем собственникам ощутить, что договоренности надежно зафиксированы. Регистрировать соглашение в Росреестре не нужно.

Если компромисса нет, сторонам придется идти в суд и присутствовать на заседаниях самостоятельно, но эффективнее нанимать юриста. В таком случае, помимо госпошлин, будут расходы на судебных юристов. Это дороже обычной консультации, и хорошего специалиста еще придется поискать. Судебные решения более надежны, но их, как и добровольные соглашения, можно оспорить.

Какие есть варианты разделить дом

Мирно и в суде можно не только определять порядок пользования имуществом, но и делить его. Однако в этом процессе много нюансов.

Даже если собственники договорились, как дом будет разделен на доли, их не обязательно нужно регистрировать как отдельные помещения. При этом есть нюансы: например, этажи в двух-, трехэтажном частном доме не могут стать самостоятельным жильем, потому что у них нет отдельных входов. Простой пристройкой решить проблему может и не получиться, так как реконструкцию нужно еще согласовать.

Так же и с комнатами — часть жилого дома не может стать самостоятельной недвижимостью. Просто разделить дом пополам тоже не выход. 

Есть два варианта действий:

• превратить дом в многоквартирный;
• сделать из него таунхаус.

В обоих случаях есть требования, которые придется учитывать для реализации. Так, под каждым блоком таунхауса должен быть собственный земельный участок. Если дом двухэтажный, а этажи в пользовании разных собственников, землю разделить не удастся. А значит, таунхаус для поэтажных владельцев не лучший вариант.

С многоквартирными домами все еще сложнее. Потому что их строительство жестко регламентируется. Без кадастрового инженера, проектировщика, бригады строителей и череды согласований документов тут не обойтись.

Землю под многоквартирным домом разделить не получится, потому что она должна быть в долевой собственности у всех собственников квартир в доме. О том, как разделить землю, поговорим ниже.

Порядок действий при разделении дома

Проконсультировать о разделении дома без обращения в суд может кадастровый инженер. Если окажется, что процедура в принципе возможна, специалист составит технический план.

Затем нужно написать соглашение о реальном разделе. Оно формулируется в свободной форме, но неспециалисту может быть трудно, так как шаблонов из-за многообразия случаев нет. Понадобится юрист. Если дом предстоит разделить супругам, то соглашение должно быть зафиксировано в нотариальной форме. В этом случае неважно, о чем речь: надо ли разделить дом при разводе, или просто упорядочить собственность.

С планом и соглашением стороны отправляются в МФЦ, чтобы написать заявление о постановке новых разделенных объектов на кадастровый учет и регистрацию права на них. Каждый участник заплатит госпошлину в 2 тыс. руб., а через 12 рабочих дней сможет забрать готовые документы.

Если мирно поделить недвижимость не получается, можно сделать это через суд. Судья назначит экспертизу, которая, в свою очередь, предложит варианты разделения. Какой-то из них придется принять, и после этого суд вынесет решение о прекращении долевой собственности.

Дальше все как в мирном урегулировании: с решением суда нужно пойти к кадастровому инженеру, он составит новый технический план, с которым нужно отправиться в МФЦ.

Несоразмерность долей сама по себе не препятствие для раздела — в этом случае владелец меньшей доли просто должен получить компенсацию. Размер и порядок расчета компенсации могут быть определены сторонами самостоятельно или же утверждены судом.

Как разделить участок

В целом закон разрешает делить сформированные земельные участки, но с соблюдением ряда условий. Например, существует норматив минимально возможной площади при разделении участка на доли.

Общероссийских критериев нет, и ограничения по площади участков отличаются от региона к региону. В Московской агломерации (Москва и область) надел под огород должен быть не менее 4 соток, под полноценное садоводство — 6 соток. То есть если дача расположена на участке в 6 соток и удалось разделить дом, земля останется в совместном владении.

Если площадь разделенного участка проходит через установленное ограничение, возникает второй критерий. Нельзя поделить участок так, чтобы одна часть была функциональной, а другая нет. Обе (или больше, если позволяет площадь) должны быть пригодными для использования по назначению — в соответствии с категорией земель, которой принадлежат. Кроме того, если земельный участок находится в аренде, то его можно разделить только с письменного согласия арендатора.

Разделение участка начинается с межевания. Его проводит кадастровый инженер, который устанавливает границы образующихся земельных участков и составляет межевой план. Если в ходе кадастровых работ уточняются границы земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН, то расположение таких границ обязательно согласовывается с владельцами смежных участков. Сведения об этом включаются в межевой план в виде акта согласования границ.

Что такое межевание земельного участка и для чего его делают

187K

Однако это только половина пути к разделению земли. Потом все владельцы новых участков заключают соглашение, в котором указано, кто каким владеет. Кроме того, вновь образованным участкам нужно будет присвоить адрес.

После этого каждому владельцу нужно взять межевой план и обратиться в МФЦ с заявлением о постановке новых участков на кадастровый учет. Сделать это нужно в течение года со дня присвоения новым участкам адреса, иначе соответствующее решение утратит силу.

Хотя большинство процедур имеет свой порядок действий, разделение собственности и участка — это хлопотно, затратно по времени и дорого. Потому что понадобится оплачивать не только юридические и консультационные услуги, но и новую стройку. И, возможно, докупать землю, чтобы не только дом, но и участок можно было разделить в соответствии с нормативными требованиями.

Как завещать дом и участок

Завещание очень упрощает жизнь родственникам, которые претендуют на имущество наследодателя. Кроме того, оно сохраняет возможность владельцу пользоваться им при жизни на правах собственника: сдавая в аренду, частично продав.

Как передать недвижимость: завещание или дарственная

89K

Завещать можно и дом, и участок. Если не указывать размер долей, которые отойдут наследникам, они получат равные доли. Юристы советуют сразу прописывать доли, чтобы споров между наследниками было меньше. Как мы уже писали, дом — это неделимое имущество. Но в завещании можно зафиксировать, как им пользоваться. Например, дед завещал внукам по доле — комнате, этажу или крылу дома. В отношении участка действуют те же правила.

Завещание составляет и заверяет нотариус. Помимо его услуг, понадобится оплатить госпошлину. Наследники могут не согласиться с завещанием и открыть судебный спор.

Как подарить дом и участок

Завещание определяет порядок использования имущества после смерти наследодателя. А вот дарение — это то, что происходит при жизни собственника. В договоре дарения не указывают, что имущество перейдет одариваемому после смерти дарителя, потому что такой документ может быть оспорен, и сделку признают ничтожной.

Заверять дарение у нотариуса необязательно, но составление договора платное, сюда же включается нотариальный тариф — он рассчитывается от суммы сделки.

Если договор дарения передает имущество в долевую собственность, юристы рекомендуют заключать его на несколько сторон — дарителя и получателей. Каждая сторона подписывает столько экземпляров, сколько участников в сделке. Договоренности будут крепче, если к договору дарения составить и подписать соглашение об использовании совместного имущества.

Дарение частного дома не может произойти без дарения земли, на которой он расположен. Это значит, что, если не включить параметры участка в договор, сделку могут признать ничтожной. То же действует в обратную сторону: землю, на которой есть дом, нельзя подарить, не упомянув здание в документах.