Чаще всего материнский капитал — социальную помощь от государства — тратят на покупку недвижимости. Если впоследствии семья планирует переезжать или расширяться, возникают вопросы, можно ли продать квартиру, которая была приобретена на средства маткапитала.
В статье разберем, как это сделать, как избежать рисков, какие документы подготовить и что делать с ипотечной квартирой, купленной с маткапиталом.
Социальная поддержка родителей регулируется:
Недвижимость, приобретенную на материнский сертификат, продавать можно. Но есть нюансы, которые потребуется учесть. Так, квартира, приобретенная с использованием материнского капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей. По умолчанию размер доли определяется пропорционально отношению размера материнского капитала к общей стоимости квартиры (правила о минимально допустимом размере такой доли не применяются).
За исполнением этого условия следят органы опеки. Они должны дать предварительное согласие на сделку с участием несовершеннолетних.
Продать жилье с маткапиталом можно, если:
Распоряжение недвижимостью, одним из владельцев которой является несовершеннолетний, контролируют органы опеки.
Чаще всего для продажи квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, требуется выделение долей детям в приобретаемом равноценном жилом помещении. При этом доли в новой квартире должны быть равнозначными продаваемым по стоимости и площади.
При несоблюдении условий, содержащихся в разрешении органа опеки и попечительства на продажу квартиры, такая сделка может быть признана недействительной.
В случае неправомерного использования материнского сертификата или нарушения прав детей также могут быть привлечены органы прокуратуры.
Сроки не ограничены. Вы можете в удобное время продать жилье, купленное на средства материнского капитала.
Основное требование сделки — разрешение органов опеки. Если согласие отсутствует, то нотариус не подтвердит сделку, а Росреестр не оформит передачу прав на имущество новому собственнику.
До продажи необходимо выбрать другое, подходящее для детей жилье, найти покупателей, получить одобрение опеки, оформить сделку, зарегистрировать право собственности.
Недвижимость, которую покупают взамен, должна отвечать условиям комфортной жизни для детей:
Продажа старого и покупка нового жилья происходят одновременно. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, заверяют его у нотариуса.
Альтернатива доле в другой квартире — денежное возмещение несовершеннолетним с разрешения опеки. Для этого нужен отчет об оценке доли детей. Если опека одобряет денежную выплату, то на несовершеннолетнего оформляют банковский счет для зачисления средств.
При этом деньги на таком счете, включая проценты, должны быть застрахованы в системе обязательного страхования вкладов, а суммарный размер в одном банке не должен превышать предусмотренный размер возмещения по вкладам.
Многие остерегаются сделок с материнским капиталом, так как, если продавец не выделил доли детям или не получил разрешение опеки, покупку можно оспорить.
После того, как вы нашли новое жилье и покупателя на старое, договоритесь о сделке. Желательно внести залог и подготовить предварительный договор купли-продажи. Затем необходимо доказать опеке готовность предоставить доли детям в другой квартире. Если все в порядке, сделку получится завершить в тот же день.
Разрешение на продажу недвижимости, в числе собственников которой есть дети до 18 лет, выдают органы опеки. Если объект недвижимости находится в ипотеке, также необходимо одобрение банка. Без согласия банка продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не удастся.
Орган опеки разрешает сделку при наличии:
Полный перечень документов, необходимых для получения разрешения, лучше уточнить в конкретном органе опеки и попечительства, так как требования могут отличаться в зависимости от региона.
Согласие или отказ в выдаче разрешения на продажу органы опеки выносят в течение 15 дней.
Договор купли-продажи квартиры, доля (доли) в которой принадлежит несовершеннолетнему, обязательно удостоверяется нотариусом. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность — Росреестр просто не зарегистрирует переход прав на квартиру. Удостоверение договора может быть проведено двумя и более нотариусами, если сделка оформляется участниками без их совместного присутствия.
Для нотариального удостоверения потребуются:
Регистрацию сделки по продаже старой квартиры и покупке новой можно проводить параллельно.
Документы о регистрации прав на недвижимость обязан направить в Росреестр нотариус — если стороны сделки не возражают против такой подачи. Исключение составляют случаи, когда договор подписан представителем по доверенности, а собственник запретил регистрацию без своего личного участия.
Также участники могут подать документы самостоятельно через МФЦ или банк (услуга электронной регистрации, если в рамках услуги доступна регистрация нотариальных сделок).
Часто с помощью семейного капитала оплачивают часть ипотечного займа. Сделку в любом случае необходимо согласовать с органами опеки независимо от того, были выделены доли детям и супругу или нет. Также потребуется согласие банка на такую продажу и на передачу кредитных обязательств покупателю, если стороны выбрали такой вариант.
Далее выбирают способ продажи недвижимости:
Если для погашения займа родители использовали сертификат, нужно подготовить обязательство о выделении долей детям в новой квартире и заверить его у нотариуса.
При этом срок исполнения такого обязательства не может превышать полгода после снятия обременения с недвижимости. Поэтому жилье, приобретенное на сертификат, реализовать сложнее — процедура возможна только после предварительного согласия органа опеки и попечительства.
По статье 217.1 Налогового кодекса РФ не нужно уплачивать НДФЛ с доходов от продажи квартиры, если она была в собственности больше минимального срока. Минимальный срок владения квартирой равняется:
Если квартира была с собственности меньше минимального предельного срока, то необходимо будет уплатить НДФЛ в размере 13% от продажной цены. От уплаты налога освобождаются семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми.
Если цена продажи квартиры меньше, чем 70% от ее кадастровой стоимости в ЕГРН, то для расчета НДФЛ нужно брать 70% от установленной кадастровой стоимости.
Если же цена продажи квартиры больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются исходя из стоимости, указанной в договоре купли-продажи.
Кроме этого, при определении размера налогооблагаемого дохода можно уменьшить его на налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей или на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение квартиры. В составе таких расходов учитывается в том числе материнский капитал.
В ходе процедуры предстоит доказать, что в результате такой продажи квартиры не ущемляются имущественные права или законные интересы ребенка. Продажа жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, без одновременной встречной покупки жилого помещения на его имя является оспоримой и может быть признана недействительной.
Кроме того, если после покупки жилья родители не выполнят условия, на которых орган опеки предоставил разрешение, или не выделят детям соответствующие доли в новой квартире, то такая сделка может быть признана недействительной. Квартиру могут вернуть старым собственникам полностью или восстановить права детей на долю в старой квартире. Покупателям в таком случае должны вернуть деньги.
