Как отказаться от доли в квартире

Доля в квартире — имущество не всегда заманчивое. Собственник должен платить налоги, а долги по коммунальным услугам делятся на всех владельцев пропорционально, даже если кто-то в квартире не проживает. К этому готовы не все.

Разбираемся, какие шаги необходимо предпринять и как отказаться от доли в квартире, если она получена по наследству, приватизирована, куплена с помощью материнского капитала или находится в ипотеке.

Что такое долевая собственность

Долевой собственностью считается имущество, которым обладают двое и больше владельцев, при этом определена доля каждого. Все совладельцы не только имеют права на имущество, но и обязанности — в соответствии с размером доли — платить налоги и сборы по общему имуществу, нести расходы на содержание (коммунальные услуги, охрана) и хранение (это определено статьей 249 Гражданского кодекса РФ).

Как недвижимость может оказаться в долевой собственности

Общая собственность возникает, когда имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения (например, квартира), поступает в собственность нескольких лиц. Такие случаи могут быть установлены законом (ст. 244 ГК РФ) или определяться договоренностью сторон.

Чаще всего общая собственность возникает:

• при наследовании недвижимости несколькими наследниками;
• при приватизации квартиры членами семьи, зарегистрированными на этой площади;
• при покупке имущества в период брака;
• при совместной покупке имущества несколькими лицами (часто членами одной семьи);
• при продаже имущества единственным собственником по частям.

Общая собственность признается долевой во всех случаях, кроме прямо указанных в законе — то есть, для каждого из владельцев определяется размер доли в праве собственности. Если по какой-то причине размер таких долей нельзя определить, они считаются равными для всех собственников.

Можно ли отказаться от доли в квартире

Отказаться от собственности или от доли в собственности по общему правилу можно в любой момент — нужно только объявить об этом или совершить действия, которые прямо демонстрируют такой отказ (ст. 236 ГК РФ ). Однако обязанности собственника не прекратятся, пока права на такое имущество не приобретет кто-нибудь другой — до этого момента оплачивать налоги и ЖКУ должен предыдущий владелец.

Кроме того, отказаться от доли можно еще до того, как она перешла в собственность. При этом, отказаться можно адресно — в пользу другого владельца доли — или без такого уточнения. В этом случае доля будет поровну разделена между остальными собственниками.

Зачем отказываются от квартирных долей

Причин может быть несколько:

• необходимость оформить долю в пользу родственника
• желание улучшить жилищные условия, например, один из собственников хочет получить все доли себе
• намерение избавиться от обязанностей собственника ненужной площади, когда у человека есть другая недвижимость либо нет финансовой возможности содержать свою долю в квартире

С точки зрения законодательства причина не важна, но от нее зависит алгоритм действий в каждом случае. Их несколько.

Отказ при приватизации квартиры

Если кто-то не хочет становиться собственником доли в приватизируемой квартире, то он вправе отказаться от участия в приватизации. Так как в этом случае осуществляется отказ от права получить долю, адресно отказаться в чью-то пользу нельзя — доля распределяется между остальными собственниками в равных пропорциях.

Отказ от участия в приватизации вместе с остальными документами о приватизации направляется в уполномоченный орган: можно, в зависимости от региона, обратиться в МФЦ или в профильный департамент муниципального органа власти. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества.

Форма отказа от участия в приватизации нигде не закреплена. Такой отказ может быть включен в заявление о приватизации либо оформлен отдельным документом. В отдельных случаях госорган может потребовать нотариально заверить отказ. В этом случае, подходящую форму документа можно будет запросить непосредственно у нотариуса.

Обратите внимание: если в квартире зарегистрированы дети до 18 лет, они обязательно должны быть включены в договор приватизации.

Родители несовершеннолетних или опекуны недееспособных лиц могут отказаться от их включения в число участников приватизации только при наличии разрешения органов опеки и попечительства. 

Как правильно и пошагово оформить приватизацию, можно почитать здесь.

Отказ от доли при получении наследства

Второй случай, когда можно отказаться от доли в недвижимости до ее получения —  это наследование. Согласно ст.1157 ГК РФ, любой из наследников вправе отказаться от наследства в пользу другого наследника или без указания конкретного получателя его доли. Во втором случае доля будет распределяться между остальными наследниками в равных пропорциях.

Причиной такого отказа может быть нежелание разбираться с долгами умершего родственника, незаинтересованность в наследстве или особые жизненные обстоятельства — например, если наследник объявлен банкротом, при вступлении в наследство он потеряет свою долю, а семья не хочет ее терять.

Отказаться от наследуемой доли в квартире можно в течение 6 месяцев со дня открытия наследства. Если срок был пропущен, наследник может обратиться в суд с заявлением о его восстановлении. Суд восстановит возможность отказа от наследства, если признает, что у пропуска срока были уважительные причины.

Заявление об отказе от наследства подается по месту его открытия — нотариусу или должностному лицу, уполномоченному выдавать свидетельства о праве на наследство (п. 1 ст. 1159 ГК РФ). При этом отказаться от наследуемой доли в недвижимости можно, даже если такой наследник до этого принял наследство.

Обратите внимание: отказаться от наследства можно только целиком. Нельзя принять машину и отказаться от доли в квартире, или принять долю в квартире и отказаться от принятия долгов по коммунальным услугам.

Исключение составляют только случаи, когда наследник получает имущество в наследство по разным основаниям. Допустим, мать по завещанию оставляет дочери бизнес, а сыну — дом. Гараж, автомобиль и квартиру в завещании не упоминает, их дети получают в наследство по закону, и оно делится поровну. Каждый из них может отказаться от имущества, переданного по закону, и сохранить то, что получено по завещанию. И наоборот.

Когда отказаться от наследства нельзя

В каких случаях не получится отказаться от наследства:

• в пользу постороннего, который не является наследником;
• с оговорками или под условием;
• в пользу другого наследника, если наследуется обязательная доля (ст. 1149 ГК РФ);
• в пользу другого наследника, если все имущество наследодателя завещано назначенным им наследникам.

Отказ от уже существующей доли

Если до этого речь шла о доле, которую потенциальный владелец не готов принимать, то теперь рассмотрим случаи, когда человек уже является собственником доли в квартире.

Распорядиться уже имеющейся долей сложнее. Неважно, по каким основаниям возникла долевая собственность — приобретение на вторичном рынке, долевое строительство или приватизация. Распоряжение такой долей будет сводиться к ее продаже или дарению.

Процесс будет отличаться для квартир с особыми условиями — например, обремененных ипотекой или купленных с использованием материнского капитала.

Продажа доли

Самый распространенный способ распорядиться имеющейся долей в недвижимости — это ее продажа.

Однако продажа доли сложнее, чем продажа квартиры целиком. Важно правильно пройти все обязательные этапы, чтобы в будущем сделку не смогли оспорить.

Пример. Допустим, в комнате в коммунальной квартире 14 кв. м мать и сын имеют равные доли по 7 кв. м. Мать там не живет, а сын накопил большие долги по коммунальным платежам и налогам. Мать хочет продать свою долю постороннему лицу, но сначала по закону она обязана предложить купить долю непосредственно сыну и другим собственникам комнат в коммунальной квартире.

Вот список документов, подтверждающих такое предложение покупателям:

• свидетельство нотариуса о передаче уведомления приоритетным покупателям или о направлении уведомления сособственникам по почте
• выданная отделением почты копия телеграммы, которую продавец сам отправил сособственнику. Уведомление обязательно должно содержать цену и условия продажи доли. В случае, если не известен адрес сособственника, можно отправить извещение по адресу продаваемого имущества.

Продать долю в праве собственности на недвижимое имущество постороннему человеку можно, если все лица, имеющие преимущественное право покупки, отказались от покупки или не ответили на предложение в течение месяца с момента его получения. Поэтому предложение совладельцам о выкупе доли лучше направлять способом, который позволит зафиксировать момент его получения адресатом. Также уведомление обязательно должно содержать указание на объект продажи, цену и другие существенные условия продажи доли.

После того, как все этапы соблюдены, и покупатель найден, по общему правилу оформляется обычный договор купли-продажи, а переход права собственности на долю регистрируется в Росреестре. Сделать это проще через электронный сервис.

Ответы на самые популярные вопросы по сделкам с долями недвижимости можно получить здесь.

Дарение доли

Один из способов распорядиться долей в квартире — подарить ее. В отличие от завещания, для завершения дарения обязательно нужно получить согласие того, кто принимает дар.

Договор дарения недвижимости или доли недвижимости заключается в письменном виде и должен быть нотариально удостоверен. Обойтись без нотариуса можно только в случаях, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке.

Также такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестре — иначе он будет признан недействительным, а переход права не состоится. Это можно сделать через МФЦ или через территориальное управление Росреестра. Физическое лицо заплатит пошлину в размере 2 000 рублей (при подаче документов в электронном виде — 1400 рублей). Юридическим лицам придется заплатить 22 000 рублей.

Предлагать долю другому собственнику или уведомлять его о дарении не требуется, поскольку правило о преимущественном праве приобретения доли действует только при ее возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Дарение всегда безвозмездно. Если по договору предусмотрены какие-либо встречные обязанности, сделка уже не будет признана дарением. Кроме того, закон запрещает дарение доли в квартире, если в результате такого дарения площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, составит менее 6 кв. м. общей площади жилого помещения (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).

Если доля в квартире целиком подарена близкому родственнику или члену семьи, то налог на доход не начисляется. В других ситуациях новый владелец должен оплатить НДФЛ в размере 13 % от кадастровой стоимости доли или подаренного объекта недвижимости.

Читайте также: Как оспорить дарение недвижимости

Расприватизация

Самый необычный способ отказаться от своей доли в недвижимости — так называемая расприватизация, то есть возврат государству ранее приватизированного жилья. Вернуть можно как квартиру целиком, так и только свою долю в ней. 

Расприватизация возможна, если одновременно исполняются следующие условия:

• квартира получена в результате приватизации (не по наследству, дарению и т.п.)
• квартира является единственным местом вашего постоянного проживания
• квартира не обременена, то есть не находится, например, под залогом, в доверительном управлении, в аренде, под арестом и т.д.
• в квартире не были зарегистрированы другие лица
• доли в праве собственности не менялись
• в квартире не проводилась самовольная перепланировка

Чтобы провести расприватизацию, потребуется оформить следующие документы:

• Согласие других собственников. Порядок уведомления аналогичен уведомлению при продаже доли. Если другие собственники против расприватизации, можно обратиться в суд — но требование удовлетворят, только если у собственника доли есть существенные основания для расприватизации. 
• Согласие органов опеки и попечительства, если в квартире проживает, например, несовершеннолетний, лицо, ограниченное в дееспособности, или недееспособное лицо, или они являются совладельцами. Если же ребенок — один из собственников, то расприватизация может быть признана нарушением его прав. Также отказано будет в случае, если ребенок родился или зарегистрирован в жилье уже после его приватизации.

Причиной расприватизации обычно становятся финансовые проблемы — после расприватизации государство обязано заключить с бывшим владельцем договор социального найма на такое жилье. Расходы на соцнайм могут быть заметно ниже, чем имущественные налоги и прочие платежи собственника.

Госпошлину за расприватизацию платить не требуется, нужно только обратиться с заявлением в государственные и муниципальные органы — в зависимости от того, к какому фонду до приватизации относилось жилье. Иногда расприватизация проводится в судебном порядке, если был нарушен порядок приватизации.

Отказ от доли в ипотечной квартире

Отказаться от доли в ипотечной квартире, подарив ее или продав, можно только с согласия банка. И здесь важны детали, например:

• выступают ли совладельцы долей как созаемщики по ипотеке
• кто является основным заемщиком, а кто созаемщик
• был ли заключен договор ипотеки до брака или уже после официальной регистрации отношений
• как оформлена общая собственность (долевая или совместная)

В любом случае лучше проконсультироваться с банком, в чьем залоге находится квартира — отдельные банки могут устанавливать дополнительные условия для предоставления согласия на отчуждение доли.

С согласия банка один из заемщиков может продать или подарить права на свою долю другому заемщику — тогда тот также будет нести все обязательства по выплате кредита. Для продажи ипотечного жилья целиком потребуется не только разрешение банка, но и согласие всех созаемщиков с такой продажей.

Важно! Чтобы распорядиться долей в ипотечной квартире отдельно от созаемщиков, необходимо определить размер такой доли.

Читайте также: Как выделить долю в ипотечной квартире

Отказ от доли в пользу супруга

Продажа или дарение доли супругу проходит в общем порядке — но с учетом режима совместной собственности, установленного Семейным кодексом. Ипотечный кредит, взятый в банке под залог недвижимости, и сами приобретаемые в ипотеку квартира или дом юридически считаются совместно нажитым имуществом. Поэтому в случае продажи доли супруг (супруга) будет считаться лицом, имеющим преимущественное право покупки, а в случае дарения — он будет освобожден от уплаты налога в 13% от кадастровой стоимости, как член семьи.

Но чаще всего передача прав на долю в ипотечной квартире происходит при разводе, и в этом случае критически важным становится вопрос о размере доли, причитающейся каждому из супругов.

Самый простой и безболезненный вариант решить этот вопрос — брачный договор, где стороны заранее согласовывают, что происходит с собственностью при разводе. Например, можно прописать, что в этом случае одному супругу достается имущество, а второму — денежная компенсация на определенных условиях. Так же можно поступить и с квартирой вне ипотеки. 

Брачный договор можно оформить в любой момент до официальной регистрации развода. Кроме того, брачный договор обязательно должен быть удостоверен нотариусом.

Нельзя разделить квартиру, если:

• она была куплена одним из супругов до брака
• была получена одним из супругов в дар, даже если это произошло во время брака
• запрет на такой раздел прямо указан в брачном договоре

Важно! Если договор ипотеки был оформлен одним из супругов до брака, но будет доказано, что второй супруг после вступления в брак активно участвовал в погашении кредита, то при разводе суд может обязать компенсировать такому супругу его расходы по ипотеке.

Отказ от доли в квартире, купленной на материнский капитал

Если жилье покупалось с помощью материнского капитала, оно оформляется как общая долевая собственность матери, ее детей и официального супруга. Если маткапитал участвовал как инвестиция в долевом строительстве, то право собственности возникает у всех членов семьи только после официального введения дома в эксплуатацию. Тот из супругов, на кого был заключен договор долевого участия, обязан в течение 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию выделить доли второму супругу и детям.

Кроме того, материнский капитал можно вложить в погашение ипотеки на квартиру, которая была куплена одним из супругов до рождения ребенка. В этом случае у жены также возникает право на долю в жилье, и она может распорядиться ей по своему усмотрению. Как погасить ипотеку с помощью материнского капитала, можно почитать здесь.

Важно! При использовании материнского капитала дети становятся такими же совладельцами недвижимости со всеми правами. Размер доли определяется пропорционально сумме маткапитала по отношению к общей стоимости жилья.

Если по каким-то причинам потребуется подарить или продать долю несовершеннолетнего, то необходимо будет получить согласие органов опеки и попечительства, предоставить доказательства, что тем самым не ухудшается положение ребенка (например, у него есть доля в другом имуществе), а также нотариально удостоверить такую сделку.

Читайте также: Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний