Сделки с долями: ответы на популярные вопросы

Сделки с недвижимостью, которая находится в долевой собственности, как правило, проходят с обязательным участием нотариуса. Но несмотря на это, покупка или продажа доли всегда сопряжена с определенными рисками.

Рассказываем о нюансах правового регулирования таких сделок и особенностях кредитования долей.

Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?

Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:

• Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
• Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
• Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре

Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:

• Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
• Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
• Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
• Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)

Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:

• Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
• Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При использовании средств материнского капитала на покупку квартиры также возникает долевая собственность. Какие условия должны быть соблюдены для продажи такой недвижимости?

В данном случае обязательным условием является наделение несовершеннолетних долями в праве общей долевой собственности. Размер доли ребенка должен соответствовать размеру материнского капитала.

Если в составе семьи есть супруг или несовершеннолетние дети, не наделенные долями, то для продажи такой недвижимости им также необходимо выделить доли. Отказы от реализации права невозможны.

Ольга Филиппова

Нотариус, кандидат юридических наук, доцент

Для продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним детям, требуется приказ опеки. Условия, при которых органы опеки разрешают продать недвижимость, бывают различными. Например, продажа квартиры разрешается при последующем наделении долями в праве собственности в другом помещении либо при одновременном наделении долями в другом помещении. В последнем случае необходимо исполнить приказ опеки до момента отчуждения или удостоверять у нотариуса две сделки одновременно. Неисполнение приказа опеки может привести к недействительности договора.

Читайте также: Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний

Какие есть особенности кредитования долей?

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Условия выдачи такого кредита:

• Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
• В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
• При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
• Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
• Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
• Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
• Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.

Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.

Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.

Юлия Шейгас

Руководитель направления Фабрика ипотеки Домклик

Отдельно хотелось бы отметить позицию СберБанка касательно кредитования комнат в Санкт-Петербурге. Здесь исторически сложилось так, что комнаты регистрируются как доля в праве собственности — без выделения в натуре. В таких случаях объект недвижимости в договоре купли-продажи указывается как комната, а по выписке из ЕГРН она выглядит как доля. Мы можем кредитовать эти объекты как комнаты, при этом в выписке ЕГРН должна быть указана площадь комнаты и площадь квартиры. В залог передается только эта доля (комната) или иной объект недвижимости.

Читайте также: Как выделить доли детям в ипотечной квартире