Инструкция: приемка квартиры в новостройке

Принять квартиру у застройщика — не формальность: подписал документы, и всё. Приёмная квартира станет родной. Разбираемся, на что нужно обратить внимание при просмотре квартиры в новостройке.

Что такое приемка квартиры

Эта процедура является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и завершается подписанием акта приёма-передачи.

Что взять с собой на приемку

1. Паспорт и договор.
2. Планшет, несколько листов бумаги, две ручки.
3. Мел и бумажный скотч. Нужно будет помечать обнаруженные недостатки: клеить скотч и писать на нём пометки, маркером обводить царапины и окалины на стеклопакетах.
4. Тестер электричества или небольшой электроприбор (зарядку от телефона).
5. Зажигалку и свечку. По отклонению пламени можно понять, работает ли вентиляция, дует ли из щелей в окнах.
6. Лампочку — проверять патроны.
7. Фонарик (или воспользуйтесь мобильным телефоном).
8. Рулетку.
9. Уровень.
10. По желанию — сменную одежду или обувь.

Это минимум. Профессионалы используют для проверки много других специальных приборов.

Приемка квартиры

Итак, в полном спокойствии, вооруженные здравым смыслом и инструментами, идём на приёмку. Вы пришли днём, чтобы хорошо всё рассмотреть при солнечном свете. Рассказываем, что проверять: 

Документы

Да, опять начинаем с документов. Кроме акта приёма-передачи, акта о вводе дома в эксплуатацию, нужно получить и проверить кадастровый и технический паспорта, экспликацию, паспорта и гарантии на счётчики.

Входная дверь

Проверяем, есть ли повреждения, глазок, легко ли закрывается дверь. Работают ли замки, ручка не болтается и не заедает, уплотнительные резинки целые? Если есть звонок — он должен работать.

Отделка, стены и полы

Нужно понимать, что застройщики сдают квартиры в разном состоянии. Если отделка черновая, то это — голые стены. Тут проверять, кроме ровности, отсутствия трещин и пятен влаги на стенах и полу, нечего. Так что достаём уровень. На стенах не должно быть неровностей больше 5 мм, отклонение стены по вертикали не должно превышать 15 мм. Отклонение плит пола и потолка — не больше 20 мм. Отклонения проёмов дверей — 10 мм.

Редко бывает предчистовая отделка: стяжка пола, оштукатуривание стен и перегородок, обустройство откосов окон и входной двери. Также при такой отделке делают разводку электричества с розетками и выводами освещения. Качество этих работ нужно проверить. К инструментам добавляем тестер и лампочку.

При чистовой отделке квартира практически готова к заселению. Здесь нужно проверить, как уложен линолеум, плитка или ламинат. Ровно ли оклеены обои, целы ли двери. Как работают замки и ручки: должны плавно, без заеданий.

Сантехника и смесители в отличном состоянии: без пятен и сколов, все соединения герметичны, без подтёков. Загляните под ванну, убедитесь, что она заземлена — специальный провод прикреплён к корпусу. Все краны работают.

Окна

Самая распространённая проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Проверьте внимательно, чтобы: 

• все механизмы работали без заеданий;
• створки не задевали раму;
• уплотнительные резинки по периметру окон были целые, без разрывов;
• снаружи стоял отлив для воды;
• монтажная пена была без промежутков. В идеале она должна быть защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком.

Проверьте, не дует ли из окон: поводите вдоль стыков зажжённой свечой. Или зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист. И так в нескольких местах по периметру створки. Если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть.  

Вентиляция

Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.

Электрика

Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать, есть ли заземление.

Водоснабжение и канализация

Проверьте, есть ли вода. Запишите показания счётчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте.

На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. А на выводах канализации — заглушки. Подтёков на соединениях труб быть не должно.

Подписываем документы

Согласно постановлению правительства РФ № 2380 дольщик обязан подписать акт приёма-передачи, но есть исключения.

Подписывать или нет

Акт можно не подписывать, если вы обнаружили существенные недостатки в квартире, которые делают переезд и жизнь в ней невозможной. Важно, чтобы недостатки были зафиксированы специалистом по приёмке из национального реестра строителей.

Если обнаруженные недостатки классифицируются как несущественные, дольщику придётся подписать акт приёма-передачи с указанием этих дефектов.

Застройщик должен устранить дефекты безвозмездно в течение 60 календарных дней. Если дольщик не принимает квартиру, застройщик имеет право составить акт приёма-передачи без участия дольщика в одностороннем порядке — через месяц со дня сдачи квартиры, который прописан в договоре.

Подписываем акт осмотра

Он же дефектная ведомость, он же дефектовочный акт. Подписать акт осмотра должны стороны, указанные в ДДУ.

Обязательно нужно проверить доверенность на менеджера, который будет подписывать ваш акт. В документе должно быть написано, что сотрудник может это делать от имени застройщика.

Подписываем акт приема-передачи

Но сначала внимательно читаем. Например, застройщик может включить в акт фразу о том, что вы не имеете претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут вписать, если есть просрочка. Если планируете получить неустойку — требуйте удалить из акта это предложение и только после этого подписывайте.

Всё ясно, но есть вопрос

• Как проверить сезонные моменты: отопление летом или как стены держат тепло?

Практически никак. Есть только косвенные признаки. Например, если нет потёков на батареях, то, скорее всего, отопление исправно. 

С проверкой стен то же самое. Можно только убедиться, что нет щелей и влажных пятен. Нормально проверить стены на промерзание можно только зимой при помощи тепловизора. 

• Я не заметил недостаток и принял квартиру. Ничего исправить нельзя?

Можно. Минимальный гарантийный срок на квартиру в новостройке, в течение которого застройщик обязан устранить обнаруженные недостатки в конструктивных элементах здания (стенах, окнах, крыше и т. д.), с сентября 2024 года сократили с 5 до 3 лет. Вы можете написать претензию, и застройщик или управляющая компания будут обязаны исправить дефект.

Если компания добросовестная и претензия обоснована, всё сделают достаточно быстро. Если застройщик любит перекладывать заботы на плечи дольщиков или дом совсем бюджетный — готовьтесь к борьбе. Будьте упорны. Расчёт на то, что вы махнёте рукой и решите исправить недостатки сами.

• Я принял квартиру с недостатками, так как нужно было срочно въехать. Сам исправил дефекты. Могу я потребовать у застройщика компенсацию?

Кроме устранения недостатков, вы вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Так написано в пункте 2 статьи 7 закона о дольщиках.

• Если мы купили квартиру в браке, и моя жена/муж не сможет прийти на приёмку, я могу это сделать один / одна?

Можете, если у вас будет доверенность жены/мужа на подписание актов. Подойдёт доверенность на покупку — в ней такие полномочия есть. Можно вообще выдать доверенности постороннему человеку, и не ходить никому из дольщиков. Но мы бы не советовали — всё-таки жить в этой квартире придётся вам.

• Я всё подписал и получил ключи. Что теперь?

Нужно оформить новую квартиру в собственность. Но это совсем другая история.