Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Увеличить размер коридора, соединить балкон и кухню, обустроить гардеробную — при желании можно сделать свою квартиру более удобной и уютной. Однако большинство таких перепланировок предполагает получение специального разрешения. Как его оформить — расскажем в пошаговой инструкции.

Когда нужно согласовывать перепланировку 

Вкратце, разрешение нужно получить, если вы собираетесь:

• Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
• Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.
• Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов.
• Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
• Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
• Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения. 

О том, когда нужно согласовывать перепланировку, у нас есть отдельная статья. Там рассказано, что можно делать без всяких разрешений, что по договоренности с властями, а что вообще нельзя.

Как согласовать перепланировку 

Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:

• Документ, подтверждающий право собственности.
• Технический паспорт жилья.
• Заявление. Бланк выдадут по месту обращения.
• Проект или эскиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний. 
• Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения.

Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг, а в Москве на сайте mos.ru. Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в департамент культурного наследия.

Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.

Эксперт в сфере согласования перепланировок компании GOROD Анна БогачёваСогласование перепланировки — процесс, в котором важна точность формулировок. Когда вас просят предоставить документ подтверждающий право собственности на квартиру, то речь идет о выписке из ЕГРН с указанием правообладателя или свидетельство о собственности. Технический паспорт — это технический паспорт БТИ.Если речь о Москве, то проект перепланировки примут в МЖИ, только если его разработает проектная организация с лицензией СРО на проектную деятельность, как и техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки с лицензией СРО — важный и необходимый документ. Письменное согласие всех собственников квартиры сейчас требуется только в случае объединения двух и более квартир.

Я получил разрешение. Что дальше 

Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

• БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
• Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
• Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

БТИ: что это за организация, и чем она занимается

Что делать, если квартира куплена в ипотеку

В этом случае нужно будет получить разрешение банка. Для этого предоставьте:

• Одобренный в БТИ план изменений. 
• Согласие от БТИ и управляющей компании. 
• Отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия.
• Оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки. 
• Заявление на согласование перепланировки (перепланировка еще не произведена либо собственность на объект не оформлена)

Если вы приобрели квартиру в ипотеку Сбербанка, вам не придется искать надежную компанию для оценки стоимости квартиры. Вы можете заказать отчетоб оценке прямо на Домклик у аккредитованных компаний, а также экспресс-оценку, которая готовится за 1 день без выезда на объект и фотографий квартиры.

Как заказать экспресс-оценку на Домклик

Многие банки в ипотечном договоре прописывают запрет на внесение изменений в планировку квартиры. В этом случае изменить жилплощадь в соответствии со своими вкусами можно только после окончательного погашения кредита.

Что будет, если не узаконить перепланировку  

Чтобы избежать проблем, лучше не делать перепланировку без предварительного согласования. Рано или поздно всё равно придётся получать разрешение плюс платить штраф.  Согласно Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд.

При этом в столице ситуация немного иная. «7 апреля 2022 года мэром Москвы был введен мораторий на административные штрафы по перепланировке. В январе 2023 мораторий был продлен до конца 2023 года. Собственники квартир, в которые есть неузаконенная перепланировка, могут ее согласовать по ранее выполненным работам без оплаты штрафа», — рассказывает эксперт в сфере согласования перепланировоккомпании GORODАнна Богачёва.

А если никто не узнает

Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.

За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Сумма штрафов может быть разной в разных регионах РФ. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.

Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения.

Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой

При покупке квартиры юристы рекомендуют проверить, нет ли в выбранной квартире незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ. 

Помните, если вы станете новым владельцем квартиры с незаконной планировкой — решать проблемы придется уже самостоятельно.