Кто за что платит на сделке купли-продажи недвижимости

Сделки с недвижимостью — это всегда большая ответственность и немалые расходы, часть которых для неподготовленного человека может стать сюрпризом. В двух словах ответить на вопрос, кто оплачивает сделку купли-продажи недвижимости, не получится — есть множество нюансов.

Вместе с экспертами мы составили список трат, которые приходится нести сторонам. Рассказываем, кто за что платит при сделке и каков порядок и размер платежей.

Из чего складываются расходы

В целом принято считать, что основные расходы при сделках с недвижимостью несет покупатель. Но и продавцу также приходится тратиться, подчеркивают опрошенные эксперты. В разных типах сделок у каждого свои расходы.

«Например, в новостройке регистрация ДДУ и бронирование эскроу-счета лежит на застройщике, если он не переложил эти расходы на покупателя. А оформление закладной и права собственности — на покупателе. Во вторичной недвижимости услуги брокера оплачивает та сторона, чей это брокер (во многих сделках и покупатель, и продавец оплачивает услуги своего брокера). Бронь ячейки, как правило, — расходы покупателя, а расходы по регистрации сделки делятся пополам», — рассказывает управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко.

В условиях невысокого спроса продавцу приходится активнее тратиться на рекламу своего объекта, добавляет старший юрисконсульт офиса МИЭЛЬ «Измайловский» Анастасия Ромашова.

Так, фотосъемка обойдется в среднем от 2,5 тыс. руб., платная реклама — от 1,5 тыс. в месяц.

«Что касается всяких сборов, справок и прочего, то справки из ПНД и НД чаще оплачивает покупатель, но возможен и вариант по договоренности сторон. Это еще 2 тыс. руб.», — говорит эксперт.

Могут возникать дополнительные расходы: оплата услуг юриста, нотариуса и других специалистов (оценщиков, кадастровых инженеров), добавляет Ромашова. Набор этих трат зависит от типа каждой конкретной сделки.

Обязательные расходы

Строго говоря, общий и обязательный расход на сделке с недвижимостью — это госпошлина за регистрацию прав собственности — 2 тыс. руб. для физлиц, которую оплачивает покупатель. Остальное зависит от типа сделки и ее условий — даже если говорить только о квартирах, ход сделки и расходы по ней будут различаться для новостроек и вторичного жилья.

Так, при сделках с новостройками покупатель, как правило, не оплачивает услуги риелтора. Во вторичном сегменте это стандартный расход — обычно в размере 2-4% стоимости квартиры. Причем довольно часто привлекают агента по недвижимости и платят ему комиссию обе стороны.

Затраты продавца недвижимости

При сделке со вторичным жильем у продавца могут быть и другие расходы, помимо продвижения объекта и риелторской комиссии.

«Все зависит от того, какие правоустанавливающие документы нужны от продавца на объект, — поясняет Анастасия Ромашова. — Например, если это свежее наследство или квартира приобреталась в браке, потребуется ряд нотариальных заявлений. Таких как согласие супруга на продажу или, например, заявление от собственника, от других наследников. Все эти бумаги делаются у нотариуса и стоят примерно 2-2,5 тыс. руб.».

В числе обязательных документов также выписка из ЕГРН и из домовой книги, отмечает она.

«Далее на сделке все аккредитивы и прочие расходы оплачивает покупатель, — добавляет эксперт. — Расход продавца возникает только в том случае, если расчеты идут через банковскую ячейку, но это крайне редко сейчас происходит».

Еще один момент — пересчет и проверка денег, полученных от покупателя. Это стоит около 0,2-0,5% от суммы.

Расходы покупателя недвижимости

Стоимость сделки купли-продажи недвижимости для покупателя складывается по-другому.

«Выписки из домовой книги, из ЕГРН и прочие обязательные справки оплачивает продавец, но если покупатель будет просить от продавца справки из ПНД и НД с освидетельствованием врача, то такой каприз скорее за счет покупателя, так как они необязательные», — говорит Анастасия Ромашова.

Такая ситуация обычно объясняется тем, что справки защищают интересы покупателя, это своего рода страховка от проблем после сделки. Стоят такие справки в пределах 2 тыс. руб.

Часто покупатели заказывают до сделки техническую документацию на квартиру и план БТИ. Это стоит еще около 4 тыс. руб.

В числе обязательных расходов покупателя:

• госпошлина — 2 тыс. руб.;
• регистрация перехода права собственности. Через визит в МФЦ это бесплатно, но в электронном виде — от 8 до 12 тыс. руб. в зависимости от региона и выбранного сервиса для оформления;

Благодаря сервису электронной регистрации от Домклик отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно онлайн, без посещения МФЦ и Росреестра. Готовые документы участники сделки получают в личном кабинете Домклик.

• перевод средств — от 2 тыс. руб.

«Если ипотека, то там другие расчеты. В этом случае добавляются расходы на страховку, а это уже зависит от объекта недвижимости, суммы кредита, возраста заемщика и т. д. Как правило, страховка — 0,1% от суммы кредита, оценка — 5 тыс. руб.», — добавляет Анастасия Ромашова.

Полный перечень государственных пошлин, связанных с недвижимостью, можно посмотреть на сайте Росреестра.

Услуги юриста и риелтора

Как уже говорилось, услуги риелтора при сделках со вторичным жильем довольно часто оплачивают обе стороны. В случае с новостройками чаще всего такие услуги не требуются — с подбором и оформлением могут помочь представители застройщика.

Распространенная практика — привлечение ко вторичной сделке юриста. Его услуги оплачивает заинтересованная сторона (чаще это покупатель).

«Юрист может потребоваться в случае с наследственной квартирой, долевой собственностью, квартирой, находящейся в залоге, квартирой с проблемными документами и т. д.», — рассказывает Денис Коноваленко.

Строго говоря, юридическая проверка является обязательной при вторичных сделках — это гарантия для покупателя. Но в простых случаях ее проводит сам риелтор — иногда с привлечением знакомого юриста. В более сложных случаях юрист может сопровождать всю сделку. Проверить объект недвижимости перед сделкой можно с помощью сервиса Домклик.

Порядок сделки купли-продажи недвижимости вариативен — дарение, наследство и рента имеют множество нюансов, такие сделки часто оспариваются в суде.

«Это приводит к нестабильности делового оборота и различным юридическим решениям. Не всегда вышеуказанные сделки остаются в силе, и не всегда договоренности и фактическое исполнение сторон по сделке признаются судами надлежащими и добросовестными», — рассказывает адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.

Поэтому по таким сделкам особенно важно заранее проверить юридическую чистоту, для чего и привлекают юриста.

«Услуги юриста на каждом этапе заключения сделки, включая преддоговорные отношения, помогут оценить правовые риски и принять взвешенное решение о самой возможности заключения сделки», — подчеркивает Саунин.

Стоимость услуг варьируется в зависимости от типа сделки и региона. В среднем это от 15 тыс. руб. за проверку юридической чистоты до 100 тыс. руб. за сопровождение альтернативной сделки.

Услуги нотариуса

Если сделка заключается по доверенности, а это может быть с каждой стороны, потребуется нотариальный документ. Стоит такая доверенность около 2 тыс. руб.

Привлечение нотариуса обязательно и в ряде других случаев.

«Речь идет о сделках с участием несовершеннолетних со стороны продавцов или когда объектом права является доля», — поясняет Анастасия Ромашова.

Нотариус при этом совершит ряд необходимых действий: закажет выписку из ЕГРН, проверит дееспособность сторон и подготовит договор. Услуги нотариуса, как правило, оплачивает покупатель. Но на практике, когда со стороны продавца есть несовершеннолетний собственник, в связи с чем и возникает обязанность делать договор купли-продажи (ДКП) в нотариальной форме, стороны иногда договариваются эти расходы поделить пополам.

Это связано с дополнительными тратами: сколько стоит нотариальная сделка купли-продажи недвижимости, прямо зависит от формы договора. В простой письменной форме подготовить ДКП в среднем стоит 2-4 тыс. руб., а у нотариуса в зависимости от кадастровой стоимости это может обойтись и в 10 тыс. руб., и в 20 тыс. руб.

В общих случаях, даже если участие нотариуса необязательно, по обоюдному соглашению его все равно могут привлечь к сделке — как дополнительную гарантию.

В некоторых случаях, даже если сделка впоследствии будет расторгнута, нотариальная форма дает пострадавшей стороне право на дополнительные меры компенсации, поясняет Андрей Саунин.

Особенности сделок с элитным жильем

Заключение сделки купли-продажи недвижимости в новостройках верхнего ценового сегмента проходит по своим правилам. Все основные расходы берет на себя продавец — они уже заложены в стоимость. Это касается составления договора, расходов на регистрацию и другого.

«Обязательных расходов у покупателя нет, он платит только за сам объект недвижимости. В нашем случае мы берем на себя все расходы, включая оплату госпошлины, — рассказывает директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan Ольга Зыблая. — Для сделок в высокобюджетном сегменте характерно, что договор нетиповой, тогда как в массовом сегменте он типовой».

При необходимости в него вносятся любые разумные изменения, и юридические услуги оплачивает тоже продавец. Услуги нотариуса требуются всегда, так как необходимо оформление доверенности на сотрудников продающей стороны (застройщика или брокера) для оформления регистрации объекта недвижимости.

Заключение сделки купли-продажи недвижимости: какие еще есть нюансы

Распространенные вопросы по расходам на сделке:

На ком лежит оплата за оформление договора купли-продажи

Оформление договора чаще всего оплачивает покупатель. Но в случае с нотариальными сделками эти расходы иногда делят обе стороны.

Если же ДКП составляется в простой письменной форме, его подготовку обычно берет на себя риелтор. Он же и привлекает юриста для сверки всех нюансов договора, чтобы документ гарантированно был составлен должным образом. Договор купли-продажи также можно оформить с помощью Домклик.

Кто несет расходы по оплате госпошлины

В соответствии с пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 Налогового кодекса России, госпошлина не уплачивается при переходе прав к новому владельцу, то есть продавец такие расходы не несет. При этом покупатель платит за регистрацию прав собственности.

Сколько составляют расходы сделки купли-продажи недвижимости

Итак, суммируем перечисленное выше: какова стоимость сделки купли-продажи недвижимости? Всё зависит от типа сделки. В общем виде для продавца могут потребоваться:

• согласие супруга — 2 тыс. руб.;
• доверенность — 2 тыс. руб.;
• справки из диспансеров — до 2 тыс. руб. за справку.

Также стоит закладывать бюджет на продвижение — до 10 тыс. руб.

Возможна оплата услуг риелтора — 2-4% сделки.

Для покупателя:

• услуги риелтора — 1-3%, реже — до 5%;
• проверка юридической чистоты — 15-40 тыс. руб.;
• оплата договора — 3-30 тыс. руб.;
• аренда банковской ячейки — 5-7 тыс. руб. либо оплата аккредитива — 3,5 тыс. руб.;
• госпошлина — 2 тыс. руб.

Регистрация прав собственности может быть как бесплатной (в МФЦ), так и платной: от 2 тыс. руб. — нотариальная сделка, до 8-12 тыс. руб. — электронная регистрация.