Вторая ипотека: можно ли взять две ипотеки, как грамотно рассчитать условия

Покупка недвижимости в кредит — сделка, которая связывает банк и покупателя на длительный срок. За это время жизненные обстоятельства могут поменяться, и одного жилья может быть уже мало. Однако ипотеку можно оформить и два, и три раза — правда, с определенными исключениями.

Рассказываем, как выгодно рассчитать условия для оформления второй ипотеки, какие есть ограничения и какими программами можно воспользоваться повторно.

Сколько раз можно взять ипотеку

По закону ограничений по числу ипотечных кредитов, взятых на одного человека, нет — в теории их можно оформить хоть десять. Исключение составляют государственные программы: если «Семейную ипотеку» при определенных условиях можно оформить повторно, то по другим адресным продуктам с недавних пор установлено правило «один льготный кредит в одни руки».

Сколько раз можно взять льготную ипотеку

102K

«В период начала действия льготных ипотечных продуктов в 2020 году, когда появились низкие ставки, многие клиенты — те, кто попадал под «Семейную ипотеку», под госпрограмму, — брали сразу несколько квартир в кредит с такими ставками, — рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. — Центробанк тогда отмечал такую проблему: появилось очень много инвесторов, которые пользовались льготными продуктами, чтобы потом перепродавать эти квартиры, по сути, наживаясь на выгодных условиях господдержки».

В декабре прошлого года были введены ограничения на вторую льготную ипотеку: быть заёмщиком, созаёмщиком или поручителем разрешается только по одной льготной программе ипотеки.

Как во второй раз взять ипотеку с господдержкой и «Семейную ипотеку»

«Ограничения распространяются на все программы с господдержкой, за исключением «Семейной ипотеки». В общих чертах, чтобы одобрили вторую «Семейную ипотеку», должен быть выполнен ряд условий: первый ипотечный кредит уже закрыт, после 23 декабря 2023 года родился еще один ребенок, приобретаемый объект недвижимости по площади больше предыдущего», — поясняет директор ипотечного центра ГК «Миэль» Юлия Ибрагимова.

Если у человека уже была оформлена льготная ипотека (например, IT-ипотека), то второй кредит можно взять только по программе «Семейная ипотека», но также при выполнении трех условий:

• после получения прошлой ипотеки, оформленной после 23 декабря 2023 года, родился ребенок;
• площадь новой квартиры больше предыдущей;
• предыдущая льготная ипотека уже закрыта.

Стоит ли сейчас покупать квартиру: мнения экспертов

57K

Когда выгодно брать вторую и третью ипотеку

Как рассказывает Алексей Новиков, спрос на вторую и последующие ипотеки оставался высоким в 2022 году.

«В период действия околонулевых ставок второй и даже последующие ипотечные кредиты (третий, четвертый, пятый) были актуальны. Заемщики рассчитывали комфортный для себя ежемесячный платеж и легко входили в следующие для себя ипотечные кредиты, — говорит и Юлия Ибрагимова. — Нужно сказать, что околонулевые ставки от застройщиков — это было своеобразное ноу-хау для рынка недвижимости, ранее ничего подобного не было. Действительно, многие покупатели воспользовались моментом и подавали заявки, в том числе и с инвестиционными целями».

Эксперт напоминает, что застройщики увеличивали стоимость объектов, которые приобретались по «беспроцентным» ставкам, но клиенты всё равно активно пользовались такой ипотекой, в том числе и оформляя несколько кредитов, поскольку сделать это позволяли низкие ежемесячные платежи. 

Рост спроса на повторную ипотеку в период активного распространения таких программ от застройщиков отмечает и соучредитель брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Михаил Долгов. «70% покупателей, оформивших второй ипотечный заем, приобретали жилье для себя (для детей), 30% — инвестиционными целями», — рассказывает эксперт.

Сейчас, подчеркивает он, такие сделки перестали быть массовыми: околонулевые программы свернуты, по льготной ипотеке действуют ограничения.

Ситуация на рынке недвижимости до конца 2024 года: оценки экспертов

17K

Можно ли взять две ипотеки одновременно

Да. Но надо иметь в виду, что банки пристально оценивают платежеспособность потенциального заемщика. Как правило, при определении посильного размера ежемесячного платежа кредитные организации ориентируются на 40-50% дохода клиента, учитывая наличие и других займов. Исключение составляют клиенты со сверхдоходами — при зарплате в 500 000 руб. в месяц, например, могут одобрить и кредит с платежами в 75-85%.

«На текущий момент покупатель, если он хочет приобрести несколько квартир, может воспользоваться один раз льготным продуктом и на вторую квартиру уже использовать стандартную ипотеку. Таких клиентов, конечно, сейчас немного, но они тоже есть, хотя ставка на второй продукт получается довольно-таки большая, — говорит Алексей Новиков. — На текущий момент, если клиент покупает вторую квартиру, то в основном для проживания, как end-user. В инвестиционных целях приобретать жилье сейчас совершенно невыгодно».

Ипотечные ставки на вторичке, закрытие массовой льготной ипотеки «Господдержка» и новые условия по действующим адресным льготным программам снизили долю «повторных» заемщиков до 3-5%, делится данными Юлия Ибрагимова из ГК «Миэль».

«И это действительно платежеспособная категория заемщиков, которая приобретает недвижимость не на эмоциях и ажиотаже, а взвешенно оценивая и просчитывая ситуацию и риски», — подчеркивает Ибрагимова.

Ситуацию оформления ипотеки в дополнение к уже имеющейся называет крайне редкой и управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

«Есть состоятельные клиенты, которые для сбережения и приумножения средств оформляют 5-6 ипотечных кредитов, — говорит он. — В оформлении второй ипотеки клиенты заинтересованы в инвестиционных целях. В отличие от единовременных покупок, займы помогают не выводить крупные суммы из оборота. Чтобы обладать возможностью оформить несколько ипотек, нужно иметь хорошую кредитную историю без просрочек и высокий уровень подтвержденных доходов».

Как повысить шансы на вторую ипотеку

Практика показывает, что рядовые граждане не всегда имеют возможность оформить вторую ипотеку при наличии первой, говорит член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. И дело не только в действующих нормах, о которых эксперты рассказали выше. Часто банки отказывают заемщикам во второй ипотеке на основе оценки состоятельности клиента.

«Положения законодательства не препятствуют возможности клиента банка получить вторую ипотеку, однако право принятия решения о выдаче кредита остается, как и в случае с любым другим займом, за финансовой организацией, — поясняет Спиридонова. — На это в первую очередь влияют критерии платежеспособности гражданина».

Сейчас, добавляет она, таких отказов становится больше — сказываются высокие ставки по рыночным программам, из-за которых существенно вырос размер ежемесячного платежа.

Рассчитывая свои шансы на одобрение, руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой» Вадим Бутин рекомендует смотреть на условия второй ипотеки и учитывать два ключевых момента:

1. Трезво оценить свои доходы и возможность погашения сразу двух кредитов: в идеале совокупный платеж по ним не должен превышать 50% доходов.
2. Банк будет обращать внимание на кредитную историю предыдущей ипотеки, на наличие просрочек: были ли вовремя погашены платежи, или у клиента уже по первому кредиту возникали проблемы.

Снижение своей ставки: как получить низкую ставку по ипотеке при единоразовом платеже

5M

Если по обоим этим пунктам заемщик устраивает банк, проблем с оформлением второй ипотеки быть не должно, заключает эксперт.

«Все зависит исключительно от дохода заемщика и его кредитной истории. Если дохода достаточно для внесения ежемесячных платежей по нескольким ипотечным кредитам и в кредитной истории нет фактов просрочки, то банки одобряют займы таким клиентам достаточно легко, — говорит и коммерческий директор ГК "Отрада" Татьяна Павлова. — Клиенты часто приобретают вторую квартиру для личных нужд (например, для родителей, детей) или в качестве инвестиции. При грамотном планировании семейного бюджета это не будет проблемой ни для плательщика, ни для банка».

Как взять вторую ипотеку при непогашенной первой. Вторая ипотека в другом банке

Если доход клиента позволяет ему тянуть две ипотеки, то он может сделать это без особых проблем. Главное — чтобы хватило средств сопровождать эти кредиты, отмечают эксперты.

Начиная с 2024 года, таких заявок практически нет, в том числе из-за спада спроса на фоне высоких ставок по рыночным программам, подчеркивает Новиков.

«Клиент уже целенаправленно берет ипотеку в рамках льготного продукта. И сейчас уже более распространена ситуация не с дополнительной ипотекой, а когда клиент берет кредит на первоначальный взнос, — добавляет он. — С момента повышения в прошлом году минимальных порогов по первоначальному взносу стало очевидно, что клиентам не хватает денег, и они пользуются потребительским кредитованием».

Как рассчитать выгодные условия по второй ипотеке

«Чтобы повысить шансы на получение второй ипотеки в условиях 2024 года, нужно оценить свои силы. Иметь высокий стабильный доход и понимать, что все кредитные обязательства заемщика банк будет учитывать для расчета показателей его платежеспособности. Каких-то специальных ограничений по количеству кредитов на вторичном рынке, кроме высоких ставок, нет», — делится рекомендациями Юлия Ибрагимова.

Для расчетов по ежемесячному платежу хорошо подходит традиционный инструмент — ипотечный калькулятор. По действующим рыночным ставкам, отмечают опрошенные Домклик игроки, уложиться в рекомендуемые 50% дохода не так просто.

Соответственно, одобрить вторую ипотеку таким заемщикам с большей вероятностью смогут, если совокупный семейный доход заметно превышает средний уровень по столице, а выплаты по уже оформленному ранее кредиту невелики, например он был взят по низким ставкам. В перспективе такие заемщики, вероятно, воспользуются программами рефинансирования, считает Алексей Новиков.

«Скорее всего, это станет актуально в конце 2024 года, если ключевая ставка снизится и все те, кто взял ипотеку под стандартные условия, будут стараться рефинансироваться под более выгодные условия», — заключает эксперт.