Что будет с ценами на недвижимость в ближайшее время

Нынешняя ситуация на рынке недвижимости характеризуется высокими ставками, ценами на жилье и, как следствие, падением спроса. Будет ли в этих условиях снижаться стоимость квартир как на первичном, так и на вторичном рынке? Задали эти и другие вопросы экспертам.

Что происходит с ценами на жилье

По данным Домклик и Центра финансовой аналитики Сбера на декабрь 2024 года, средняя стоимость 1 кв. м жилья в новостройках России составила 170,4 тыс. руб. (+0,3% за месяц). Что касается вторички, по сравнению с ноябрем она подорожала на 0,4%, до 111,5 тыс. руб.

А как изменились цены за прошлый год в целом и сказалась ли на них отмена массовой льготной ипотеки? По словам экспертов, стоимость недвижимости увеличилась в пределах 10%, причем активнее всего рост был в первой половине года. Во втором полугодии, после изменений в льготной ипотеке, он замедлился.

Примерно такие же значения называет и управляющий партнер «Самолет Плюс» Дмитрий Волков. По его данным, цены на первичку за прошлый год поднялись приблизительно на 9-10%, а на вторичку — на 5-8%. При этом в основном стоимость выросла в первом полугодии, до завершения массовой льготной ипотеки. «Но и во втором полугодии динамика была положительной. При этом в высоком ценовом сегменте, который не так зависим от ипотеки, цены увеличились более существенно. В Москве за год они прибавили около 15-20%», — говорит эксперт.

Эти данные подтверждает и коммерческий директор ГК «Самолет» Кирилл Храпов. Он рассказал, что в Московском регионе средняя цена жилья в продаже в декабре повысилась на 20% год к году. «Отмена массовой льготной ипотеки на темпы роста цен не повлияла. При этом быстрее недвижимость дорожает в Москве (+19% в декабре 2024-го к декабрю 2023-го), что обусловлено меньшей зависимостью от льготных программ. В Новой Москве цены прибавили 10%, в Московской области — 2%», — уточнил он.

По наблюдениям коммерческого директора DARS Development Дмитрия Софронова, новостройки в третьем-четвертом квартале 2024-го подорожали, но незначительно. «Причина в том, что многие застройщики заложили в них субсидирование банкам, затраты на рассрочку, так как им приходится платить по финансированию стройки с повышенной ставки, если нет наполнения эскроу. В среднем цены за 2024 год выросли примерно на 10%», — отмечает он.

Стоит ли ждать от застройщиков снижения цен ввиду падения спроса

Как следует из материалов Центробанка, спрос на ипотеку с июля прошлого года падал, и в ноябре 2024-го выдачи составили 274 млрд руб. В то время как в ноябре 2023 года это значение было равно 726 млрд руб.

По законам рынка вслед за спросом должна упасть и цена. Однако эксперты убеждены: застройщики снижать стоимость не будут, но это не значит, что не следует рассчитывать на различные скидки и специальные предложения.

Сергей Зайцев из «Этажей» высказал похожее мнение: «Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке за предыдущий месяц продемонстрировала хоть и слабую, на уровне 0,3%, но динамику роста. Однако с учетом нынешней инфляции это сопоставимо со снижением. Вряд ли средняя цена на первичном рынке продемонстрирует существенное падение. Стимулирование покупателей будет индивидуальным, через различного рода скидки и спецпредложения».

В свою очередь, Александр Гуторов уже отмечает рост количества акционных предложений, таких как, например, паркинги, кладовые в подарок, а также увеличение размера скидок, но на ограниченный ассортимент.

Что будет с ценами на жилье в ближайшие месяцы

По итогам того же исследования аналитики сделали вывод о возможном снижении цен в скором времени. Участники рынка такое мнение не разделяют: наиболее благоприятный сценарий из прогнозируемых — незначительное подорожание жилья.

Дмитрий Софронов тоже ждет не такого активного подорожания первички, как в прошлые годы, но при условии, что не увеличатся затраты на строительные материалы и рабочую силу. «Так как у региональных застройщиков наценка была и так минимальная, то при неправильном учете финансовых затрат можно уйти в минус. В регионах, где идет активное развитие и до этого момента строили мало жилья, цены будут повышаться выше среднего», — уверен он.

По мнению Дмитрия Волкова из «Самолет Плюс», в первой половине 2025-го цены будут расти минимально, но в долгосрочной перспективе стоит готовиться к существенному повышению.

«На вторичном рынке предложение сохраняется на невысоком уровне, часть собственников решили переждать ситуацию и, например, сдают свои квартиры в аренду — для этого ситуация благоприятная. Уже к концу года мы можем увидеть дефицит нового предложения и на первичном рынке, поскольку спрос все равно сохраняется, а девелоперы осторожно запускают проекты», — отмечает эксперт.

Этот дефицит, по его словам, приведет к новому росту цен, который будет особенно ощутим в 2026-2027 годах, — к этому времени цены могут вырасти на 30-50%.

По словам Людмилы Зайченко из DOGMA, дальнейшего снижения стоимости «квадрата» ждать не стоит, поскольку девелоперы не могут себе этого позволить из-за растущих цен на стройматериалы, дефицита рабочих специальностей и высокой ключевой ставки. В перспективе цены будут постепенно расти в среднем на 1% в месяц, полагает она.

Сокращается ли ценовой разрыв между первичной и вторичной недвижимостью

Согласно данным Росстата на конец третьего квартала 2024 года, ценовой разрыв между квартирами на первичном и вторичном рынке вырос до 57%. Способствовать его сокращению должно завершение безадресной льготной ипотеки. Заметны ли подобные тенденции, спросили у экспертов.

«Ценовой разрыв между средней ценой 1 кв. м первичного и вторичного жилья за год сократился с 7,1% до 5,6%. На фоне выросшей доли сделок без привлечения заемных средств, скорее всего, рынок постепенно будет стремиться к равновесию», — считает Сергей Зайцев.

В свою очередь, Дмитрий Волков убежден, что это разница будет уменьшаться, но подчеркивает: средние цены и в том, и в другом сегменте продолжат постепенно расти.

Между тем, например, в Краснодаре такая тенденция уже наблюдается, говорит Людмила Зайченко. По ее словам, это объясняется некоторой стагнацией стоимости на первичном рынке, которая произошла в середине года и небольшим ростом цен на вторичное жилье.