Покупка жилья в период высоких ставок: что думают эксперты
В условиях подорожавшей недвижимости и высоких ставок перед покупателями может встать несколько вопросов, связанных с приобретением жилья. Брать ипотеку или подождать? И как во втором случае сохранить деньги, отложенные на покупку квартиры либо дома?
Эти и другие вопросы задали экспертам.
Стоит ли сейчас покупать жилье в ипотеку
По данным Центробанка за третий квартал 2024 года, доступность жилья в ипотеку находится на минимальном уровне за год. Индекс доступности жилья снизился как в сегменте льготной ипотеки, так и в сегменте рыночной (и на первичку, и на вторичку).
Индекс доступности жилья показывает количество квадратных метров, которое россиянин со средней зарплатой может купить в ипотеку, выплачивая за нее половину дохода за месяц.
Для тех, кто оформляет льготную ипотеку, этот индекс за год снизился на 4,87%. Если в третьем квартале 2023 года он составлял 43 «квадрата», то в третьем квартале 2024-го опустился до 41. В сегменте рыночной ипотеки на новостройки эти значения 24 кв. м и 15 кв. м соответственно (-60%), на вторичку — 33 кв. м и 23 кв. м (-43,4%). На снижение доступности жилья прежде всего повлияли рост цен на недвижимость и высокая ключевая ставка.
Насколько целесообразно в этих условиях приобретать жилье в ипотеку? И на что следует опираться, принимая решение о покупке? Исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина говорит, что такое приобретение может быть оправдано, но перед этим недвижимость нужно оценить по нескольким критериям.
Для того, чтобы оценить выгоду покупки того или иного объекта недвижимости в ипотеку, нужно смотреть на совокупность факторов. Если в 2020-2021 годах доля ликвидных объектов была крайне высокой, и с учетом рекордно низких ипотечных ставок практически любая покупка могла в той или иной степени обеспечить доходность, то сейчас с этим стало чуть сложнее.
Как минимум нужно учитывать реальную рыночную стоимость аналогичных объектов и их инвестиционную привлекательность, баланс спроса и предложения на подобные объекты в реальном времени и на горизонте сроков реализации квартиры, затем учесть фактор среднегодового удорожания и доступность ежемесячного платежа по ипотеке.
Как уточнила эксперт, это базовые факторы, которые позволят выстроить стратегию покупки и возможной продажи недвижимости, рассчитать необходимый первоначальный взнос и рекомендуемый срок кредита.
Вместе с тем она призывает не зацикливаться на льготной ипотеке, а рассмотреть другие варианты: «В нынешних условиях возможность оформления льготного кредита далеко не панацея. Следует оценить затраты на аренду временного жилья на время строительства и посмотреть варианты с дисконтом на вторичном рынке. Из-за разницы в цене между готовым жильем и первичным часть переплаты даже по дорогой ипотеке может быть компенсирована более низкой стоимостью».
А вот гендиректор агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Чернокульский советует придерживаться другой стратегии.
При текущих ставках, если нет возможности получить льготный кредит, то выгоднее арендовать квартиру и откладывать деньги на пополняемый вклад.
Как приобрести недвижимость наиболее выгодно
Завершение массовой льготной ипотеки, повышение ключевой ставки, рост цен на недвижимость закономерно охладили спрос на ипотеку. Так, согласно информации ЦБ, в рекордном июне выдачи ипотеки в денежном выражении составили 788 млрд руб. В последующие месяцы они упали более чем наполовину, в частности, в октябре и ноябре — до 367 млрд руб. и 274 млрд руб. соответственно.
Тем не менее выдачи кредитов не остановились — граждане продолжают покупать жилье, в том числе в ипотеку. И у тех, кто планирует в ближайшее время решить жилищный вопрос, есть варианты сэкономить.
По словам Регины Дыдалиной из «Этажей», рынок недвижимости постепенно адаптируется к высоким ипотечным ставкам и ограниченности действия льготных программ, поэтому инструментов альтернативной покупки жилья становится больше.
«В первую очередь это рассрочки, причем как на первичном, так и на вторичном и загородном рынках. Рассрочки могут быть как беспроцентными, так и с более выгодными ставками, даже при расчетах между физическими лицами. Такая форма расчета предусмотрена в нашем законодательстве, причем прописан механизм защиты интересов как продавца, так и покупателя», — поясняет эксперт.
Также, продолжает она, хороший дисконт можно получить при покупке квартиры за наличный расчет. В этом случае скидки на первичном рынке могут доходить до 10-15%. Что касается вторичного рынка, там ситуация аналогичная, поскольку готовое жилье из-за высоких ипотечных ставок стало продаваться дольше, а вместе с этим возросла и конкуренция за реального покупателя, подытожила Дыдалина.
Кроме этого, как рассказал Александр Чернокульский, на рынке периодически появляются квартиры с большим дисконтом, которые нужно быстро продать. «И если есть свободные наличные, то можно купить квартиру на 10-15% ниже рынка. Также можно приобрести жилье на торгах арестованного имущества, но это чревато сложностями с освобождением квартиры», — отмечает эксперт.
А еще он рекомендует покупать жилье с ремонтом в доме, которому 5-10 лет, потому что во многих случаях цена такого лота будет ниже, чем объект под самоотделку со сдачей через год.
Какую недвижимость лучше купить
Данные Росстата на конец третьего квартала 2024 года говорят о том, что ценовой разрыв между квартирами на первичном и вторичном рынке вырос до 57%. Аналитики Домклик дают значение чуть ниже — 54%.
Значит ли это, что новостройки лучше обходить стороной? И на каком рынке приобрести жилье сейчас все же дешевле? Регина Дыдалина говорит, что самая доступная стоимость квадратного метра — в сегменте ИЖС, она может быть в полтора-два раза ниже, чем в городском жилье. При этом введение эскроу-счетов в этой сфере и подорожание земельных участков могут изменить рынок и доступность частных домов уже в ближайшие год-два, допускает эксперт.
Вторичный рынок привлекает своим разнообразием и готовностью — здесь много вариантов формата «заезжай и живи», нет необходимости в дополнительной сумме для ремонта и есть предложения даже в тех локациях, где нет нового строительства.
При этом строящееся жилье привлекает льготными ипотечными кредитами, новой инфраструктурой, а инвесторов — отсутствием постоянных платежей за коммунальные услуги. Поэтому выгода от выбора того или иного типа недвижимости зависит от предпочтений конкретного покупателя, его финансовых возможностей, целей покупки и планируемых сроков владения объектом.
В октябре 2024 года, согласно данным экспертов СберИндекс и Домклик, средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках России составила 169,3 тыс. руб. (против 142,7 тыс. руб. год назад). Отдельно в Москве — 347,8 тыс. руб. (286,7 тыс. руб. год назад). При этом в апреле 2024-го глава ЦБ Эльвира Набиуллина говорила, что за последние четыре года цены на первичку увеличились в два раза. Что касается вторички, ее стоимость по России за тот же период выросла со 100,4 тыс. руб. за 1 кв. м до 110 тыс. руб., в Москве — с 271,3 тыс. руб. до 298,4 тыс. руб.
Недавнее исследование Домклик показало, что загородный дом дешевле вторички в среднем на 58,6%. Может ли покупка дома стать альтернативой квартире с учетом выросших цен? Этот вопрос мы задали президенту Федерации ИЖС Рамилю Усманову.
Для примера возьмем Москву. Во-первых, как известно, в столице цены на квартиры выше, чем в среднем по стране, в пять раз. Во-вторых, если мы говорим о загородном жилье в Москве, то можно найти предложение примерно 100-150 тыс. руб. за квадратный метр. Это дом без отделки, благоустройства, при этом в коттеджном поселке, но он будет без единого архитектурного стиля. Предпосылок к тому, что в нем окажутся все элементы современной загородной жизни, нет. Будут отдельные элементы, например, электричество, может быть, тротуары и дорога. Но той инфраструктуры и комфорта, которые есть в квартире, не будет.
Если мы говорим о комфорте, как в квартире, то это примерно 250-300 тыс. руб. за квадратный метр. Лот будет уже с отделкой, благоустройством и со всеми элементами современной загородной жизни. Его площадь составит порядка 150 кв. м. Если хорошо поискать, такое предложение можно найти за 150-200 тыс. за «квадрат».
Вместе с тем глава Федерации считает, что к выбору недвижимости для жизни нужно подходить более фундаментально. «Большинство людей почему-то зациклены на жизни в Москве. При этом в стране большой дефицит кадров, и вы можете дать своей семье другую комфортную жизнь. Все наши столицы субъектов намного комфортнее Москвы — в первую очередь имею в виду пробки и доступность транспорта. Да, зарплаты будут ниже, но каждый день жизни в городе будет обходиться намного выгоднее. Поэтому я бы сформулировал вопрос по-другому: не выбирать, квартира или дом, а выбирать регион для дома и жизни», — отметил Рамиль Усманов.
По словам эксперта, при покупке дома нужно учесть целый ряд аспектов, в том числе близость к отделению полиции, станции скорой помощи, пункту МЧС; узнать, кто будет заниматься вывозом мусора, есть ли детские площадки, тротуары, где можно гулять с коляской, как далеко лес и тому подобное.
А если приобрести жилье в качестве инвестиции?
Но не в крупных городах, а в маленьких — и сдавать недвижимость в аренду. Стоит ли рассматривать такой вариант и на какие города обратить внимание, спросили у гендиректора агентства недвижимости «СОВА» с 8 филиалами в регионах РФ Оксаны Белевцовой.
Территория присутствия «СОВЫ» — 8 филиалов по всей стране (Тюмень, Тобольск, Курган, Сургут, Нефтеюганск, Сочи, Геленджик и Махачкала).
Мы можем уверенно говорить о плавном, стабильном, но ускоряющемся темпе роста цен в Дагестане. Республика переживает экономический и туристический подъем, поэтому стоимость будет увеличиваться.
В ближайшие 5 лет туристическая привлекательность возрастет. Дагестан — это культура, мягкий климат, кухня, гостеприимство, пейзажи, каньоны, горы и море. Все это благоприятно действует на людей при выборе направления для отдыха. Что касается экономической составляющей, речь об инфраструктурных задачах властей. В регионе появляются современные парки, зоны отдыха, отели, транспортные сети и так далее.
Считаем, что инвестиции в этот регион могут принести значительные дивиденды в будущем, — очевидно, что цены будут расти, приближаясь к уровню курортных городов вроде Сочи. Дагестан сейчас — достойная альтернатива Сочи с неподъемными ценами для многих, желающих купить домик на море.
Кроме этого, как подчеркивает эксперт, интересна ситуация в Курганской области: по сравнению с более крупными городами России, цены в Кургане относительно низкие, что делает его привлекательным для покупки жилья и инвестиций.
«По данным за 2024 год, стоимость вторичного жилья в Кургане выросла в среднем на 10-20% по сравнению с 2021-2022 годами. Например, цены на однокомнатные квартиры в 2022 году в среднем колебались от 1,5 млн руб. до 2,5 млн руб. в зависимости от состояния жилья и района. Сейчас — в пределах 3-4 млн руб. Средняя цена квартиры в новостройках Кургана достигла 5,4 млн руб. В целом Курган может быть интересен тем, кто ищет доступное жилье в спокойном регионе с перспективами для роста и развития», — резюмировала она.
В свою очередь, Александр Чернокульский из «Жилфонда» в целом считает покупку недвижимости в качестве инвестиции целесообразной, поскольку она растет в цене и компенсирует инфляцию. «Поэтому в долгосрочной перспективе инвестиции в недвижимость окупаются. В небольших городах доходность аренды в процентах может оказаться выше. Плюс ниже порог входа на рынок», — говорит он.
Вместе с тем, по словам эксперта, доходность долгосрочной аренды — 6-8% годовых, а это существенно меньше, чем ставки по депозитам.
Куда вложить деньги, помимо недвижимости
Ставки по вкладам действительно выше доходности долгосрочной аренды — в некоторых банках они и вовсе превышают значение ключевой. И, по мнению главного аналитика Сбербанка Михаила Матовникова, этот инструмент для сбережения и приумножения капитала является оптимальным.
Бывают периоды — например, периоды высоких процентных ставок в экономике, — когда вклады бьют практически все свои альтернативы. Сейчас мы сталкиваемся ровно с такой ситуацией. Доходности вкладов выше доходности, к примеру, по акциям, которые особенно на темпе роста ставок являются убыточными. До тех пор, пока рынок не убедится в том, что ставки достигли своего пика, а акции отыграли максимально вниз, последние будут не то что проигрывать в доходности, они просто будут убыточным вложением.
Аналогичная ситуация, по его словам, и с таким популярным инструментом вложения россиян, как валюта. Она достаточно сильно выросла, но в долгосрочной перспективе обычному человеку выиграть на хранении валюты будет очень сложно, уверен Матовников.
Помимо прочих активов для вложений аналитик назвал валютные облигации, которые в моменте могут принести довольно высокий процентный доход, но они, по мнению эксперта, подойдут скорее людям с внушительными сбережениями. «Все-таки в текущей ситуации рублевые вклады на длительном периоде переиграют любые валютные сбережения. Депозиты приносят доход выше ключевой. Сейчас легко найти вклады под 22%,23% и 24% при ключевой в 21%», — подчеркивает он.
Такой актив, как золото, также стоит покупать при наличии крупных сумм: оно выросло в цене, и эта динамика продолжится, говорит Матовников. Вкладчикам с небольшими суммами делать этого не следует, заключает эксперт.
Главный аналитик Сбербанка ответил на вопрос о возможной заморозке вкладов
Вы можете оставить первый.
Телеграм-канал Домклик
