Как оформить реконструкцию частного дома

Реконструкция дома — это нечто среднее между капитальным ремонтом и новым строительством. Но если капитальный ремонт реально провести без согласия местной администрации, то реконструкция частного дома без разрешения может обернуться неприятностями для собственника.

Для чего нужно разрешение на реконструкцию частного дома, как его оформить и какие требуются документы, рассказываем в статье.

Разрешение на реконструкцию

Улучшение или изменение жилищных условий необходимо по мере роста потребностей семьи. Но приобрести недвижимость побольше не всегда возможно. Тогда спасает перепланировка в квартирах и реконструкция, если речь о загородном доме на собственном земельном участке. И то и другое необходимо согласовывать. Остановимся подробно на том, как оформить реконструкцию частного дома, и опишем, какие будут последствия, если делать подобное без разрешения.

Реконструкция это 

Реконструкция — это строительный процесс, в ходе которого меняются основные, базовые параметры здания. Например, надстраивается этаж сверху или появляются дополнительные комнаты на первом этаже, меняется площадь дома, размер, тип окон или их количество. Если в результате изменений получается дом, который невозможно сличить с его старым техническим паспортом, скорее всего, он реконструирован.

Реконструкция отличается от капитального ремонта: в ходе последнего могут быть заменены все коммуникации, обновлена внешняя и внутренняя отделка, но кардинальных изменений не происходит. Поэтому капитальный ремонт дома на частном участке можно делать по собственному усмотрению. А вот реконструкцию, как и строительство, необходимо будет согласовать.

Уполномоченный орган проверяет:

• соблюдение ограничений, установленных в зонах с особыми условиями использования территорий (при наличии);
• соответствие жилого дома параметрам объекта ИЖС;
• соответствие жилого дома правилам землепользования и застройки (в частности, виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту и другим).

С 2018 года эта процедура носит уведомительный характер. Кроме того, не требуется направлять уведомление при реконструкции жилого дома, построенного на садовом земельном участке либо участке, предназначенном для ИЖС в населенном пункте, если его поставили на кадастровый учет до 4 августа 2018 года.

Документы для реконструкции

Уведомление о планируемой реконструкции должно содержать следующую информацию:

• сведения о заявителе (ФИО, место жительства, реквизиты паспорта для физического лица; наименование, место нахождения, ОГРН для юридического лица);
• кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;
• сведения о праве заявителя на земельный участок, а также о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
• сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта недвижимости;
• сведения о планируемых параметрах дома при реконструкции (в том числе об отступах от границ земельного участка);
• почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем;
• способ направления заявителю уведомлений.

К уведомлению необходимо будет приложить: 

• Действующий план здания, то есть тот, которому дом соответствует перед реконструкцией.
• План реконструкции — то, как будет выглядеть измененный объект.
• Выписку из ЕГРН с указанием всех, кто прописан в доме.
• Письменное согласие долевых собственников (если они есть).
• Документы, подтверждающие право собственности на дом и участок.
• Паспорт собственника (общегражданский паспорт РФ).
• Технический план из БТИ.

Это «стартовый» состав пакета — у администраций могут быть дополнительные требования, связанные с типом местности и градостроительными планами, поэтому лучше уточнить нужный набор документов до подачи уведомления.

План реконструкции и проект, по которому будут работать строители, можно заказать в частном проектном бюро или в администрации — если у нее есть департамент, платно оказывающий такие услуги. Эксперты указывают, что второй вариант может быть предпочтительнее, потому что в этом случае у администрации будет меньше вопросов к новому проекту.

Для кого-то может быть проще полностью электронный вариант — сейчас доступна подача уведомления о реконструкции частного дома через портал госуслуг. Для этого нужны подтвержденная учетная запись и электронная подпись. Соответствующие инструкции есть на портале «Госуслуги».

Ответ на уведомление должны дать в течение семи рабочих дней (до 20 рабочих дней для исторических поселений).

Если пришел ответ о соответствии планируемой реконструкции установленным параметрам либо не пришло уведомление о несоответствии в течение этого срока, значит, изменения согласованы и можно начинать работы.

До того, как документы для реконструкции частного дома рассмотрят и одобрят, начинать любые работы запрещено. Ниже поясним почему.

Ответственность за произвольную реконструкцию

За строительство (и реконструкцию) без разрешения, согласно Кодексу об административных правонарушениях, для граждан предусмотрен штраф от 2 тыс. руб. до 5 тыс. руб. С одной стороны, сумма небольшая, но ее могут начислить несколько раз, если строительные работы будут продолжаться.

Помимо штрафа, возможно судебное разбирательство с решением о сносе незаконно построенного или измененного здания. Его может начать недовольный сосед, если стройка ему мешает.

Любое строительство без проектной документации запрещено. Особенно если речь идет о прокладке или переносе коммуникаций — без вердикта экспертов это может быть и опасно. Но проконтролировать каждый участок практически невозможно.

Легализовать фактически незаконно построенные или измененные дома можно с помощью дачной амнистии. Для регистрации дома в этом случае понадобится только технический план и правоустанавливающий документ на земельный участок.

Ввод жилого дома в эксплуатацию

О том, что стройка закончена, тоже нужно сообщить в администрацию. Она выдаст разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Прежде чем уведомлять об этом местные органы власти, нужно составить новый технический план. Его подготовит любой кадастровый инженер — в нем будут отражены изменения, внесенные в конструкцию дома. 

К новому техплану прилагают бумаги о соответствии работ строительным нормам и правилам (например, акт приемки от сертифицированного подрядчика) и разрешение, которое выдавалось на реконструкцию.

Уведомление об окончании реконструкции, а также технический план жилого дома будут являться основаниями для кадастрового учета и государственной регистрации прав на обновленный объект или новые помещения.