Как продать или купить недостроенный дом

Незавершенные дома, или недострои покупают и продают, как и любую другую недвижимость. Однако такая сделка сопровождается нюансами, которые стоит учесть как продавцу, так и покупателю. Например, каким образом регистрируется незавершенный объект и на каком этапе передается право собственности.

Как избежать проблем, сделать такое строение максимально привлекательным для покупателя и быстро продать недостроенный дом, расскажет наша инструкция.

Особенности недостроев

На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости часто попадаются предложения, где на фото на участке стоит не полностью построенный дом или же только залит фундамент. Их цена гораздо ниже, чем на законченные строения в той же локации.

Однако в такой ситуации есть ряд особенностей. С правовой точки зрения покупка или продажа недостроенного дома — совершенно легальная сделка, проведение которой ничего не нарушает. При определенных условиях она будет выгодна обеим сторонам.

Например, незавершенный объект обойдется покупателю дешевле, чем новый готовый. Владелец же снимет с себя и своего кошелька груз затянувшегося проекта. При этом точку пересечения интересов найти непросто: покупатели опасаются недостроя, пытаясь компенсировать возможные риски минимальной ценой. Продавцы, в свою очередь, склонны завышать стоимость, ориентируясь на вложенные в объект силы и средства. Есть детали, которые нужно учесть, чтобы поскорее выйти на сделку.

Надо ли регистрировать недостроенный дом и как это сделать

И квартиры, и частные дома. необходимо регистрировать. Но когда речь идет о том, чтобы продать недостроенный дом с земельным участком, незаконченный объект часто не регистрируют. В этом нет нарушения.

Кроме того, БТИ часто отказывает в выдаче кадастрового паспорта, который нужен для регистрации, если дом закончен менее чем на 50-70%. Если строение не зарегистрировано, лот продается просто как загородный земельный участок. Новый собственник приобретает его, регистрирует права, заканчивает строительство и после этого оформляет уже готовый дом.

Вполне рабочая схема, если учесть ряд нюансов. Они касаются текста договора купли-продажи. Как его оформлять, подсказывает статья 454 Гражданского кодекса РФ. Росреестр откажет в регистрации сделки, если в договоре будет указано, что на участке недострой. Ведомство не может подтвердить продажу имущества, о котором нет сведений в государственном кадастре. Если написать, что на участке ничего нет, получится указание недостоверных сведений. Такую сделку можно оспорить. Как быть?

Как поможет регистрация

Есть риск продажи незарегистрированного недостроенного дома, от которого даже правильно составленный документ не спасает. Покупая любую недвижимость, в том числе недостроенную, важно предусмотреть все возможные спорные ситуации.

Например, случай, когда продавец недавно получил такое наследство и хочет продать недостроенный дом с участком. Если объявится еще один наследник и будет оспаривать сделку, а в договоре не указан объект незавершенного строительства, то покупатель рискует потерять и деньги, и новую собственность.

Проблем не будет, если незавершенный дом зарегистрировать. Наличие такого документа обеспечит сделке прозрачность, а значит, гораздо быстрее найдется покупатель, готовый приобрести «полуфабрикат».

Как оформлять регистрацию

Чтобы регистрация прошла быстро, нужен кадастровый паспорт. Его получают в БТИ, Росреестре лично или через МФЦ. Для оформления понадобятся:

• заявление — сотрудники МФЦ помогут с формулировками;
• паспорт;
• документ, подтверждающий право собственности на участок, — выписка из ЕГРН, другой вариант — свидетельство;
• проектная документация на строящийся объект, в том числе разрешение на строительство.

Оформление разрешения на строительство — отдельная процедура, на которую понадобятся время и дополнительные документы: градостроительный план земельного участка, готовый проект будущего дома с указанием характеристик внешнего вида.

Получив весь пакет документов, БТИ выдаст кадастровый паспорт, в котором будет пометка об объекте незавершенного строительства.  Только после его получения можно приступать к регистрации объекта. Этой процедурой занимается Росреестр. Можно пойти туда или же снова воспользоваться услугами МФЦ. В пакете документов на регистрацию должны быть:

• заявление;
• паспорт;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающие документы на землю, подтверждающие собственность на нее;
• технические документы на дом;
• квитанция об оплате пошлины*

*На момент публикации материала пошлина составляет 2 000 рублей.

Выписка из ЕГРН о собственности на недостроенный дом будет готова через 7–10 дней. С таким документом волнений о том, купят ли недостроенный дом, будет гораздо меньше.

Необязательно быть собственником участка, чтобы оформить регистрацию незавершенного дома. Для арендаторов по долгосрочному договору аренды сделать ее тоже возможно. Еще один нюанс: регистрацию вы имеете право оформить по дачной амнистии, если объект находится в СНТ или на участке, который под нее подпадает.

Как продать недостроенный дом

Можно ли быстро продать недостроенный дом? Незаконченное строительство часто вызывает ассоциации с неблагополучием, запустением. На поиск покупателя может уйти продолжительное время. Но он найдется, особенно если провести предпродажную подготовку. Вот инструкция, которая рассказывает, что предпринять.

Соберите пакет документов

Полный комплект документов — серьезное конкурентное преимущество. Помимо удобства для покупателя, он говорит в пользу продавца как основательного собственника, с которым безопасно вступать в сделку.

В комплекте должны быть:

• правоустанавливающие документы на участок;
• кадастровый паспорт на участок;
• правоустанавливающие документы на недостроенный дом;
• кадастровый паспорт на дом;
• проект дома;
• проект подведения коммуникаций;
• разрешение на строительство — его выдает местная администрация.

Отсутствие одного или нескольких документов из списка необязательно станет препятствием для сделки. Можно продавать недострой как земельный участок.

Но для покупателя это повод просить о большой скидке: во-первых, потому что придется заниматься оформлением, а во-вторых, появляются риски оспаривания сделки.

Назначьте адекватную стоимость

Участки с недостроенным домом дороже, чем просто земля, но дешевле, чем участок с готовым домом.

Главная составляющая цены — качество локации. Чем лучше расположены участок и дом на нем, тем выше может быть цена. Например, участок в садовом товариществе дешевле, чем участок в коттеджном поселке, даже если они равноудалены от города.

Распространенная ошибка продавцов недостроенных домов: они назначают цену, ориентируясь на сумму уже потраченных денег. Это неудачная стратегия. Суммы на стройматериалы, купленные пять или десять лет назад, зарплату рабочим — и вот возникает цена, оторванная от реальной ситуации на рынке. За время простоя стройки может измениться окружающая участок инфраструктура, причем как в лучшую, так и в худшую сторону.

Изучение объявлений на сайтах о продаже недвижимости даст более адекватный ориентир по стоимости. Она может быть и меньше того, что уже потрачено. Тогда, чтобы продать недострой, придется смириться с потерей части вложенных денег.

В любом случае чем дольше дом стоит, тем выше шанс, что покупателю придется его сносить, так как материалы портятся. За зарегистрированный дом еще понадобится платить налог на имущество.

Привлеките покупателей

Представив, почему люди готовы купить недостроенный дом, проще привлечь внимание к тем преимуществам, которые им нужны. Обычно покупатели рассматривают покупку участка с незавершенным строительством, если:

• Хотят сэкономить. Возможно, у такого покупателя своя ремонтная бригада и он точно знает, что заработает на перепродаже или просто станет собственником дома за меньшие деньги.
• Не хотят строить с нуля, но готовы заниматься внутренней отделкой.
• Рассматривают для жизни конкретную локацию.

Чем бы ни руководствовался будущий покупатель, он быстрее примет положительное решение, если участок и дом произведут на него приятное впечатление. Лучше потратить время и, возможно, немного денег, чтобы привести все в порядок. Прибрать, разложить, укрыть имеющиеся на участке строительные материалы.

Если покупатели смотрят дом летом, можно посадить небольшой газон, чтобы его было видно при входе на территорию. Разровнять землю, если это необходимо, после того как работала строительная техника. Определить примерный бюджет на работы, чтобы закончить дом и найти контакты знающих об этом специалистов.

Пусть в текст объявления войдут главные особенности предложения. Оперативные вежливые ответы на сообщения и звонки, скорее всего, приблизят сделку.

Чего делать не стоит: скрывать на просмотрах недостатки.  Дом — дорогая покупка, и покупатель все равно их обнаружит, тогда сделка может сорваться даже на последнем этапе. Честность продавца, наоборот, убедит покупателя в серьезности намерений и чистоте сделки.

Составьте договор купли-продажи

В договоре фиксируют то, о чем договорились с покупателем. То есть сначала устное обсуждение цены, способа и места для передачи денег за покупку, а потом составление договора. Документ понадобится в трех экземплярах: один — бывшему владельцу, другой — покупателю и третий — Росреестру для регистрации. Землю и дом продают по отдельным договорам, то есть всего будет шесть экземпляров (по три каждого).

В каждом экземпляре договора обязательно прописать:

• точное расположение участка, дома;
• ФИОпродавца и покупателя;
• основание, по которому передается собственность, — выписка из ЕГРН, свидетельство;
• сведения об участке и доме из кадастрового паспорта;
• точную сумму;
• способ и сроки передачи денег;
• дату и место подписания бумаг — свою подпись ставят и продавец, и покупатель.

Если в сделке фигурирует задаток, на него оформляется отдельное соглашение, а потом в договоре уменьшают сумму.

Например, стоимость дома с участком — 5 млн рублей, а задаток составил 150 тысяч рублей. Значит, в договоре нужно указать 4,85 млн рублей. Кроме того, раз дом и участок продаются каждый по своему договору, общая сумма делится между этими двумя объектами и, соответственно, документами.

Деньги обычно передают после того, как договор зарегистрирован Росреестром. Для этого можно, например, использовать банковскую ячейку, чтобы и покупатель, и продавец ощущали большую надежность. Продавец пишет расписку о получении денег, а покупатель — о том, что у него нет претензий к имуществу.

Также расчёты вы можете доверить сервису безопасных расчётов от Домклик. С его помощью покупатель может дистанционно рассчитаться с продавцом. Подробнее о том, как работает услуга, мы рассказали в статье «Сервис безопасных расчетов: что это и для кого».

Передайте право собственности

Сама сделка будет происходить в Росреестре или МФЦ, куда продавец и покупатель приходят вместе, предварительно договорившись о дате и времени.

Для регистрации нужно отдать в ведомство договоры купли-продажи, кадастровые паспорта на землю и недострой, общегражданские паспорта участников сделки. Все остальные документы можно отдать покупателю. Он же оплачивает госпошлину и в течение 7–10 дней получает выписку из ЕГРН, в которой он уже указан как собственник дома и участка.

Также продавец и покупатель могут воспользоваться услугой «Сделка за свои средства» от Домклик. В рамках услуги Домклик самостоятельно отправит документы на регистрацию в Росреестр, а сторонам сделки нужно будет только посетить офис СберБанка.

Как приобрести недостроенный дом

Для покупателя сделка с недостроенным домом может обернуться большим количеством проблем, чем для продавца. Поэтому, прежде чем вступать в нее, предстоит убедиться в чистоте приобретаемого имущества.

Для этого обычно стоит ознакомиться с оригиналами всех документов из списка тех, что должен подготовить продавец. Обязательно, чтобы данные продавца в правоустанавливающих документах совпадали с указанными в паспорте.

Риски, которые возникают из-за отсутствия какого-либо документа, каждый оценивает самостоятельно. Например, если нет разрешения на строительство, его придется оформлять самостоятельно. Если его откажутся выдать, купленный недострой придется сносить.

Оценить состояние постройки поможет специалист. Его приглашают, если понравился участок и документы в порядке. Самостоятельный осмотр неспециалиста может оказаться малоинформативным: допустим, трещин на фасаде нет, а в фундаменте могут быть пустоты.

Для покупателя удобнее, если недостроенный дом зарегистрирован. Если нет, дополнительное соглашение к договору купли-продажи подтвердит, что дом все-таки был передан новому собственнику. В Росреестр его передавать не надо. Иногда продавцы соглашаются оформить кадастровый паспорт до сделки, если попросить.

О наличии или отсутствии обременений на выбранный дом можно узнать из выписки из ЕГРН. Если все в порядке, можно подписывать документы и передавать на регистрацию. 

Если обременения есть, покупка может оказаться слишком рискованной, тогда понадобится продолжить поиски подходящего для покупки дома.

Разместить объявление о продаже дома