Что нужно знать об СНТ при покупке участка

На участках, расположенных на территории садовых некоммерческих товариществ, можно выращивать фрукты и овощи. А вот возможность строительства садового или жилого дома, гаража, бани или прочих хозяйственных построек зависит от вида разрешенного использования земли.

Расскажем, чем СНТ отличается от других объединений, какие есть права у членов садового товарищества и как в него войти или выйти.

Что такое СНТ?

Расшифровка СНТ — «садовое некоммерческое товарищество». Владельцы садовых земельных участков объединяются в СНТ для решения ряда вопросов: благоустройство территории, водоснабжение, сбор средств на оплату электричества, вывоз мусора, содержание охранного пункта при въезде на территорию дачного сообщества. Основные положения о садовых некоммерческих товариществах прописаны в Федеральном законе № 217-ФЗ от 29 июля 2017 г.

Участки в СНТ могут иметь такие виды разрешённого использования:

• «садовый земельный участок»
• «для ведения садоводства»
• «для садоводства»

Вид разрешенного использования можно посмотреть в выписке из ЕГРН.

Важно! Не путайте садовый земельный участок с участком, который имеет вид разрешенного использования «садоводство». На такой земле ничего строить нельзя — она подходит только для выращивания сельхозкультур.

Юридический статус СНТ

СНТ — это некоммерческая организация, то есть она не получает прибыль от своей деятельности. Её члены — владельцы садовых угодий, которые выращивают овощи, ягоды и фрукты для личных нужд. Земля общего назначения выделяется под нужды СНТ по решению действительных членов садового товарищества. 

У СНТ есть устав. Он утверждается на общем собрании и содержит следующие основные моменты: 

• Порядок выборов председателя товарищества
• График организации собраний, форма уведомления о них
• Ответственность за нарушение правил, принятых членами СНТ, и другие нюансы

Устав не должен противоречить действующим законам. У СНТ полноправный статус юрлица — товарищество вправе заключать договоры, оплачивать подачу воды, электроэнергии, собирать членские взносы.

Чем отличается садовое товарищество от других объединений

СНТ объединяет садовые участки, которые предназначены для выращивания сезонной сельхозпродукции. Строить садовый или жилой дом на участке необязательно — собственник решает этот вопрос самостоятельно, но перед стройкой обязательно надо убедиться, что вид разрешенного использования участка допускает такую возможность.

Кроме СНТ, в России есть другие варианты ведения хозяйства частниками.

ОНТ

Огородническое некоммерческое товарищество, объединяющее собственников земельных участков с видом разрешённого использования «ведение огородничества». На таких участках можно только выращивать сельхозкультуры, а также возводить хозяйственные постройки для хранения урожая и инвентаря. Строительство объектов недвижимости на таких участках запрещено. 

Если на участке ОНТ есть объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2019 года, то такое право за владельцем сохранится. А вот всё, что было построено, но не зарегистрировано до 2019 года, признаётся самовольной постройкой и, соответственно, не может иметь документов.

ДНП или ДНТ

Дачное некоммерческое партнёрство или товарищество, объединяющее собственников земельных участков с дачными домиками. Наличие строения обязательно, а посадка овощей, ягод и фруктовых деревьев — на усмотрение владельца.

В связи с изменениями в 217-ФЗ, с 2019 года таких понятий как «дача», «дачный дом», «дачный земельный участок» больше нет в законодательстве. Теперь собственники участков могут создавать только СНТ или ОНТ — в зависимости от вида разрешенного использования земли. Ранее созданные дачные товарищества автоматически получили статус СНТ.

Реорганизация некоммерческих организаций, созданных гражданами до 1 января 2019 года, не требуется.

Также важно, что земельные участки с такими видами разрешенного использования как «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», с 1 января 2019 признаются садовыми земельными участками. Внесения изменений в ЕГРН по таким землям не требуется.

📌 Читайте также: «ИЖС, СНТ, ЛПХ И ДНП: что это и в чем разница»

Что разрешено строить

При планировании строительства владельцы земли в СНТ должны учитывать градостроительные, экологические, санитарно-гигиенические, пожарные и другие требования. На участке в СНТ можно построить:

• садовый или жилой дом (только на участках СНТ в границах населенных пунктов)
• баню
• хозяйственные строения

Какие условия необходимо соблюсти:

• жилые и подсобные помещения не используются для коммерческой деятельности
• площадь дома технически не делится на несколько квартир
• сооружение не превышает высоту 20 м (не более 3 надземных этажей)
• обязательное соблюдение правил соседства относительно заборов: 5 м от проезжей части, минимум 1 м от забора соседей

Высота забора не должна превышать 1,5 м, чтобы не создавать тень на соседнем участке с сельскохозяйственными культурами.

Важно! Чтобы убедиться, что на участке можно построить жилой или садовый дом, и такой объект будет зарегистрирован без проблем — рекомендуем подать уведомление о начале строительства и получить ответ о соответствии его параметров установленным требованиям. Это избавит вас от рисков самовольной постройки.

Органы управления

В органы управления СНТ может входить любой из членов товарищества, если за его кандидатуру проголосовало большинство собственников. Голосование бывает открытым или тайным. Состав правления включает не менее семи человек — владельцев дач в данном СНТ.

В органы управления входят:

• коллективное собрание членов товарищества
• председатель СНТ
• правление — коллегиальное звено
• ревизионная комиссия

Члены правления занимают должность в течение 5 лет и после могут переизбраться повторно.

Права и обязанности

Как у юрлица, у СНТ есть права и обязанности. Основное право — защищать и представлять интересы всех членов организации. 

Также в обязанности входит:

• своевременная подача отчётных документов, уведомление об изменениях в составе руководящих органов
• оплата налоговых и иных сборов в срок
• содержание земельной собственности без ущерба окружающей среде, согласно нормам землепользования
• ответственное отношение к общему имуществу СНТ

Члены СНТ регулярно и в полном объёме оплачивают членские взносы, участвуют в собраниях товарищества, исполняют принятые решения.

Меры ответственности

Если член садового товарищества нарушает действующие правила, СНТ штрафует его, выносит предупреждение, исключает из организации или расторгает договор об использовании общего имущества. Но никто не может лишить человека права собственности на свой участок — такое решение незаконно. 

Как проходит собрание

За два месяца до собрания проводится заседание правления СНТ, на нём утверждают повестку. О дате, месте и времени организации общего собрания членов товарищества оповещают через СМИ, на стенде при въезде на территорию СНТ или на сайте организации не позднее, чем за две недели до мероприятия. 

Для принятия решения требуется кворум. Документ по результатам собрания публикуется в течение недели. Раз в год проводят собрание по утверждению бюджета, суммы взносов и решению других вопросов. Все остальные сборы — по решению правления. 

Куда расходуются взносы

Есть два вида взносов: членские и целевые. Первые направляются на:

• содержание общего имущества и уплаты аренды за него
• расчёты с ресурсоснабжающими компаниями
• оплату вывоза ТКО
• работы по благоустройству общей территории СНТ
• охрану территории СНТ, пожарную охрану
• оплату аудиторских услуг
• зарплату работникам СНТ в рамках трудовых договоров
• проведение собраний членов садового товарищества
• уплату налогов и сборов

Целевые деньги идут на планирование территории, кадастровые работы, приобретение имущества для общего пользования, иные цели. Решение о расходах принимается на собрании СНТ.

С 2019 года оплата взносов должна осуществляться только безналичным путем и на счет объединения.

Периодичность и срок уплаты определяется уставом товарищества. Это может быть раз в месяц или в год, но не чаще одного раза в месяц. Размер взносов определяется на основании сметы и финансового обоснования, утвержденных общим собранием членов товарищества.

Можно иметь участок в СНТ и не быть его членом

Да, такой вариант возможен. Являясь собственником участка в СНТ или ОНТ не обязательно быть членом такого объединения. Собственник также имеет право пользоваться имуществом общего пользования СНТ/ОНТ.

А вот обязанность по внесению платы за приобретение, содержание, управление и ремонт имущества общего пользования не зависит от того, состоит ли собственник в объединении, а также от того, пользуется он общим имуществом или нет.

Членство в товариществе — дело добровольное, но оплата взносов обязательна для всех.

А можно не платить

Если у собственника долг, то его сначала должны уведомить о наличии такой задолженности лично или заказным письмом. Если долг не будет погашен течение 30 дней, то председатель товарищества может обратиться в суд. Уведомлять о таком обращении должника необязательно.

С 2019 года взыскать долг с собственника стало проще — достаточно обратиться к мировому судье за судебным приказом. Такой приказ отправляется в банк, который в свою очередь списывает долг со счета должника.

Если дело доходит до суда (то есть долг не погашен за счет судебного приказа), то начинается стандартная процедура, как и с другими должниками — подключаются приставы и начинается исполнительное производство, может быть наложен арест на имущество и закрыт выезд заграницу.

Возможно также и отключение электричества или его ограничение (лампочка будет гореть, а вот холодильник уже не будет работать).

Бывают случаи реализации участка с торгов, но это самые крайние и редкие меры.

Как купить участок

Порядок покупки земельного надела в СНТ такой же, как и других объектов недвижимости. Удостоверьтесь в наличии у продавца права собственности на землю, кадастрового паспорта, справки об отсутствии у владельца долгов перед СНТ. Если продавец действует по доверенности, документ заверяют нотариально. Проверьте состояние участка, его соответствие документам.

❗Важно! Не покупайте землю в СНТ по садовой книжке. Такую сделку можно оспорить.

Выбрать земельный участок на Домклик

Плюсы и минусы

Преимущества СНТ:

• Стоимость земли ниже по сравнению с ИЖС 
• Как правило, можно построить жилой дом (чтобы убедиться в этом, рекомендуем подать уведомление о начале строительства)
• Есть фонд для поддержания территории

Недостатки покупки земли в СНТ:

• Сложности с оформлением прописки
• Небольшие участки (до 15 состок)
• Возможные перебои с водоснабжением, отсутствие уборки территории от снега

Степень благоустройства зависит от активности и желания членов СНТ и правления.

Как вступить в СНТ

Член СНТ — это физическое лицо, собственник участка в границах товарищества. Он подаёт заявление о вступлении и по результатам решения собрания входит в состав товарищества. 

Как выйти из СНТ

Чтобы прекратить членство в СНТ, направьте заявление в правление. Письмо можно принести лично или отправить почтой (оптимально — с уведомлением о вручении). 

Основанием для выхода из СНТ является прекращение права собственности на садовый участок. 

Если собственник не платит членские взносы два месяца и более, его могут исключить из членов СНТ.

Как перевести СНТ в ИЖС

Для перевода СНТ в ИЖС участок площадью не менее 5 соток нужно поставить на кадастровый учёт с установлением границ. Далее в правилах землепользования и застройки уточните название территориальной зоны участка. От него зависит способ перевода. 

Получите выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Если в ней ИЖС отмечено в качестве основного вида разрешённого использования, подайте документы в МФЦ для его изменения. 

При указании в правилах землепользования ИЖС в виде условно разрешённого варианта использования земли потребуется получить разрешение в местной администрации. Заявление с приложением документов рассматривается коллегиально. При отказе остаётся один вариант — оспорить решение комиссии в суде.

Главное

• СНТ — это одна из форм объединения собственников садовых участков для решения общих вопросов садоводства
• СНТ действует на основании закона и устава
• Собственники участков в СНТ вправе построить дачу или жилой дом, баню, иные постройки хозяйственного назначения
• Собственник дачного надела становится членом СНТ по личному заявлению, членство в товариществе — добровольное.