Шансы получить ипотеку на покупку вторичного жилья напрямую связаны с ликвидностью выбранной квартиры. Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку, как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке и сколько времени занимает сделка — разберём в этой статье.
Вторичное жильё — это недвижимость, право собственности на которую уже оформлено на физическое или юридическое лицо. Готовое жильё от застройщика — это тоже вторичка. Если право собственности на квартиру оформляется хотя бы второй раз, такое жильё считается вторичным. Поэтому приобретаемое помещение может находиться как в доме старого фонда, так и в элитном ЖК, построенном три месяца назад.
Достоинства покупки готового жилья:
Основные недостатки приобретения жилья в старом фонде:
Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках.
Основные риски:
Для проверки квартиры необходимо запросить у продавца следующие документы:
Наличие неоплаченных штрафов, долгов проверяется на сайтах МВД РФ и службы судебных приставов. О задолженности по коммунальным услугам можно узнать в управляющей компании или в ресурсоснабжающих организациях.
При рассмотрении ипотечной заявки банк в первую очередь обращает внимание на уровень дохода семьи. При расчёте платёжеспособности учитывается зарплата и прибыль от предпринимательской деятельности, в том числе доход от аренды жилья и прибыль от самозанятости.
При оформлении ипотеки значение имеет трудовой стаж — он должен составлять не менее 3 месяцев на текущем месте работы. Также при принятии решения банки учитывают отсутствие просрочек по уже выданным займам, наличие первоначального взноса, место регистрации и проживания заёмщика, его гражданство и возраст, а также образование, семейное положение и наличие иных активов.
В разных банках рекомендации различаются, решение по каждому заёмщику принимается индивидуально.
Главные причины для отказа — высокая долговая нагрузка, плохая кредитная история, недостоверная информация в документах, недостаточная платёжеспособность.
Для получения займа на покупку жилья квартира должна соответствовать условиям банка.
Недоверие банков вызовет квартира, у которой часто менялись собственники, либо она была принята в наследство до окончания установленного срока. То же самое касается помещений с неузаконенной перепланировкой.
Чтобы получить кредит, нужно:
Важно: Супруг или супруга заёмщика в обязательном порядке выступает созаёмщиком по ипотеке. Исключения возможны, если между супругами заключен брачный договор. Это требование действует даже в том случае, если у мужа или жены нет официального заработка. Супругов можно не привлекать к сделке при наличии брачного договора или нотариального согласия.
Стандартная процедура оформления ипотеки на покупку вторичного жилья включает несколько этапов.
Перед покупкой квартиры в ипотеку проанализируйте предложения нескольких банков, определитесь со сроком кредитования и приемлемой суммой ежемесячного платежа. Затем подберите программу, которая соответствует вашим требованиям.
В Сбере действуют такие программы для приобретения вторичного жилья:
Заявку можно подать онлайн через сайт банка или при личном визите в отделение. Перед этим подготовьте документы.
Для предварительного рассмотрения потребуется предоставить:
Также вместо копии трудовой книжки и справки о доходах можно предоставить выписку с лицевого счёта в СФР (оформляется через портал государственных услуг).
Созаёмщик предоставляет аналогичный пакет документов (за исключением супруги или супруга основного заёмщика, у которых нет подтверждённого дохода). Обычно банк рассматривает заявку и принимает решение в течение 5 минут.
При подборе учитывайте техническое состояние дома, социальную инфраструктуру, транспортную доступность.
Разобраться в важных параметрах дома, которые будут влиять на комфорт проживания в квартире, поможет альманах самых распространенных домов Москвы от Домклик. В нем представлены описания массовых серий домов: тепло- и звукоизоляции, наличия лифтов и их грузоподъемности, материала стен и других.
Также удостоверьтесь, что в числе зарегистрированных жильцов нет несовершеннолетних детей, недееспособных лиц или граждан, находящихся в местах лишения свободы.
Проверьте частоту смены собственников на объект. Если это происходило каждые 6 месяцев — откажитесь от этой квартиры, кредитор не одобрит такую сделку.
После получения предварительного одобрения и подбора объекта необходимо предоставить в банк документы на квартиру. В этот перечень входит:
Договор купли-продажи — это основной документ, который подтверждает намерение продавца передать объект недвижимости в собственность покупателя. Последний в свою очередь обязуется внести в качестве оплаты определённую сумму. В договоре указываются основные условия сделки: цена, характеристики жилого помещения, сроки передачи, действия в случае форс-мажора, порядок расчётов.
Если стороны пришли к соглашению, то покупатель вносит задаток за квартиру. Его размер определяется в отдельном договоре (договор задатка). Внесённая сумма засчитывается в оплату итоговой стоимости объекта.
Документы на квартиру, а также проект договора купли-продажи проверяются банком, после чего назначается дата сделки.
В назначенный день продавец и покупатель заключают договор купли-продажи и одновременно с этим осуществляется передача первоначального взноса. Покупатель подписывает ипотечный договор с графиком платежей. Параллельно оформляется полис страхования недвижимости.
Право собственности на квартиру и обременение в пользу банка регистрируется в Росреестре на основании договора купли-продажи (обременение действует до полного погашения ипотеки). Для этого необходимо обратиться в МФЦ или воспользоваться услугой электронной регистрации.
Деньги поступают на счёт продавца после предъявления в банк договора купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и залога в пользу кредитора. Ключи передаются новому собственнику, заключается акт приёма-передачи жилого помещения.
На сбор пакета документов и оформление ипотеки на вторичку в среднем уходит 2–4 недели:
Этапы сделки зависят от условий и требований конкретного банка.
В стандартный пакет документов для оформления ипотеки входят паспорта участников, справка о доходах, пр необходимости — согласие супруга или супруги продавца и органов опеки, документы на выбранную квартиру (выписка из ЕГРН, документы–основания).
