Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку

Шансы получить ипотеку на покупку вторичного жилья напрямую связаны с ликвидностью выбранной квартиры. Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку, как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке и сколько времени занимает сделка — разберём в этой статье.

Что такое вторичное жильё

Вторичное жильё — это недвижимость, право собственности на которую уже оформлено на физическое или юридическое лицо. Готовое жильё от застройщика — это тоже вторичка. Если право собственности на квартиру оформляется хотя бы второй раз, такое жильё считается вторичным. Поэтому приобретаемое помещение может находиться как в доме старого фонда, так и в элитном ЖК, построенном три месяца назад.

Читайте также: Какой дом выбрать: панельный, кирпичный или монолитный

Плюсы и минусы покупки вторичного жилья

Достоинства покупки готового жилья:

• Заселение после оформления сделки
• Постоянная регистрация по месту жительства
• Развитая социальная инфраструктура: поликлиники, школы, детские сады, игровые площадки

Основные недостатки приобретения жилья в старом фонде:

• Неудачный тип планировки, небольшие габариты квартиры (если жильё приобретается в старых домах, например, в «хрущёвках»)
• Изношенные подъезды, лифты, подъездные пути
• Старые коммуникации: электропроводка, водо-, тепло-, газоснабжение, канализация

Риски при покупке вторичного жилья

Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках. 

Основные риски:

• Недостоверные сведения в документах
• Оспаривание права собственности в случае появления наследников, несовершеннолетних детей без выделенной доли, супругов (если квартира куплена в браке) и других правообладателей, чьи интересы не учтены
• Дом входит в список аварийных (это проверяется на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ)
• Неузаконенная перепланировка квартиры, наличие долгов за коммунальные услуги

Читайте также: Зачем нужна юридическая проверка недвижимости

Для проверки квартиры необходимо запросить у продавца следующие документы:

• Паспорта собственников
• Доверенность, если интересы собственника представляет другой человек (проверяется через нотариальную контору либо через специальный сервис Федеральной нотариальной палаты)
• Выписку из ЕГРН
• Документы-основания возникновения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или договор приватизации)
• Справку о зарегистрированных лицах
• Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если она куплена в браке

Наличие неоплаченных штрафов, долгов проверяется на сайтах МВД РФ и службы судебных приставов. О задолженности по коммунальным услугам можно узнать в управляющей компании или в ресурсоснабжающих организациях.

Читайте также: Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист

Кто может купить вторичку в ипотеку

При рассмотрении ипотечной заявки банк в первую очередь обращает внимание на уровень дохода семьи. При расчёте платёжеспособности учитывается зарплата и прибыль от предпринимательской деятельности, в том числе доход от аренды жилья и прибыль от самозанятости.

При оформлении ипотеки значение имеет трудовой стаж — он должен составлять не менее 3 месяцев на текущем месте работы. Также при принятии решения банки учитывают отсутствие просрочек по уже выданным займам, наличие первоначального взноса, место регистрации и проживания заёмщика, его гражданство и возраст, а также образование, семейное положение и наличие иных активов.

В таблице ниже перечислены преимущества для получения ипотеки и возможные причины отказа. В разных банках рекомендации различаются, решение по каждому заёмщику принимается индивидуально.

Главные причины для отказа — высокая долговая нагрузка, плохая кредитная история, недостоверная информация в документах,  недостаточная платёжеспособность.

Рассчитать ипотеку на вторичное жилье

Требования к квартире при ипотеке

Для получения займа на покупку жилья квартира должна соответствовать условиям банка.

• Помещение подходит для проживания
• Жильё находится в собственности
• Техническое состояние дома удовлетворительное
• Оценочная стоимость недвижимости на рынке жилья не ниже суммы ипотеки

Недоверие банков вызовет квартира, у которой часто менялись собственники, либо она была принята в наследство до окончания установленного срока. То же самое касается помещений с неузаконенной перепланировкой.

Читайте также: Перепланировка в ипотечной квартире: что можно, что нельзя, и когда нужно согласование банка

Условия покупки вторичного жилья в ипотеку

Чтобы получить кредит, нужно выполнить ряд условий: 

• Передать недвижимость в залог
• Оплатить первоначальный взнос
• Привлечь супруга или супругу в качестве созаёмщика
• Оформить полис страхования недвижимости

Важно: Супруг или супруга заёмщика в обязательном порядке выступает созаёмщиком по ипотеке. Это требование действует даже в том случае, если у мужа или жены нет официального заработка. Супругов можно не привлекать к сделке при наличии брачного договора или нотариального согласия.

Читайте также: Созаемщики по ипотеке: кто может быть и зачем они нужны

Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку

Стандартная процедура оформления ипотеки на покупку вторичного жилья включает несколько этапов.

Выбор банка и программы

Перед покупкой квартиры в ипотеку проанализируйте предложения нескольких банков, определитесь со сроком кредитования и  приемлемой суммой ежемесячного платежа. Затем подберите программу, которая соответствует вашим требованиям.

В Сбере действуют такие программы для приобретения вторичного жилья:

• Ипотека на вторичное жильё
• Ипотека для иностранных граждан
• Ипотека с материнским капиталом
• Дальневосточная ипотека
• Военная ипотека

Также с марта 2023 года правительство страны распространило Семейную ипотеку на вторичный рынок. Такая возможность есть у семей, где воспитывается ребёнок с инвалидностью при условии, что в регионе не строятся многоквартирные дома.

Подача заявки

Заявку можно подать онлайн через сайт банка или при личном визите в отделение. Перед этим подготовьте документы.

Для предварительного рассмотрения потребуется предоставить: 

• Паспорт
• Справку о доходах по форме банка или по форме 2-НДФЛ
• Копию трудовой книжки, заверенную работодателем
• Для пенсионеров — справку о размере пенсии или выписку с пенсионного счёта

Также вместо копии трудовой книжки и справки о доходах можно предоставить выписку с лицевого счёта в СФР (оформляется через портал государственных услуг).

Созаёмщик предоставляет аналогичный пакет документов (за исключением супруги или супруга основного заёмщика, у которых нет подтверждённого дохода). Обычно банк принимает решение в течение 1–2 рабочих дней.

Выбор объекта

При подборе учитывайте техническое состояние дома, социальную инфраструктуру, транспортную доступность.

Также удостоверьтесь, что в числе зарегистрированных жильцов нет несовершеннолетних детей, недееспособных лиц или граждан, находящихся в местах лишения свободы.

Проверьте частоту смены собственников на объект. Если это происходило каждые 6 месяцев — откажитесь от этой квартиры, кредитор не одобрит такую сделку.

Читайте также: Как провести осмотр квартиры перед покупкой

Одобрение объекта банком

После получения предварительного одобрения и подбора объекта необходимо предоставить в банк документы на квартиру. В этот перечень входит:

• Паспорт продавца
• Выписка из ЕГРН
• Документы-основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи или дарения)
• Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если она куплена в браке
• Разрешение органов опеки и попечительства, если один из собственников несовершеннолетний

Составление договора купли-продажи и передача задатка

Договор купли-продажи — это основной документ, который подтверждает намерение продавца передать объект недвижимости в собственность покупателя. Последний в свою очередь обязуется внести в качестве оплаты определённую сумму. В договоре указываются основные условия сделки: цена, характеристики жилого помещения, сроки передачи, действия в случае форс-мажора, порядок расчётов.

Если стороны пришли к соглашению, то покупатель вносит задаток за квартиру. Его размер определяется в отдельном договоре (договор задатка). Внесённая сумма засчитывается в оплату итоговой стоимости объекта.

Читайте также: Как оформить договор купли-продажи жилья онлайн

Подписание кредитного дoгoвopa

Документы на квартиру, а также проект договора купли-продажи проверяются банком, после чего назначается дата сделки.

В назначенный день продавец и покупатель заключают договор купли-продажи и одновременно с этим осуществляется передача первоначального взноса. Покупатель подписывает ипотечный договор с графиком платежей. Параллельно оформляется полис страхования недвижимости.

Peгиcтpация пpава собственности и оформление залога

Право собственности на квартиру и обременение в пользу банка регистрируется в Росреестре на основании договора купли-продажи (обременение действует до полного погашения ипотеки). Для этого необходимо обратиться в МФЦ или воспользоваться услугой электронной регистрации.

Читайте также: Электронная регистрация права собственности: как это работает

Пoдтвepждение сделки и окончательные расчёты

Деньги поступают на счёт продавца после предъявления в банк договора купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и залога в пользу кредитора. Ключи передаются новому собственнику, заключается акт приёма-передачи жилого помещения.

Как быстро проходит сделка при покупке вторичного жилья в ипотеку

На сбор пакета документов и оформление ипотеки на вторичку в среднем уходит 2–4 недели:

• Подача заявки, предварительное рассмотрение — 2 дня
• Поиск и выбор жилья — 14 дней
• Оценка квартиры — 2–3 дня (требуется не всегда)
• Одобрение банком — 3–5 дней
• Страхование и подписание ипотечного договора — 1 день
• Регистрация прав собственности — 3–5 дней

Этапы сделки зависят от условий и требований конкретного банка.

Подытожим

• Вторичное жильё может находиться как в старом фонде, так и в новостройке
• Главный плюс этого типа недвижимости — быстрое заселение, основной недостаток — риск появления скрытых собственников
• Оформление ипотеки на вторичку требует тщательной проверки истории объекта недвижимости (особое внимание нужно обратить на частоту проведения сделок с квартирой, наличие перепланировок, возраст постройки)

В стандартный пакет документов для оформления ипотеки входят паспорта участников, справка о доходах, пр необходимости — согласие супруга или супруги продавца и органов опеки, документы на выбранную квартиру (выписка из ЕГРН, документы–основания).

Читайте также: Что лучше: новостройка или вторичка