Установка двери на лестничной площадке, где несколько квартир, — довольно популярное решение: таким образом собственник жилья получает дополнительное персональное пространство. Однако выгородка тамбура может нарушать законодательные нормы и права соседей.
Как законно установить дверь на лестничной площадке и можно ли это сделать без согласования с другими жильцами — рассказываем в нашей инструкции.
Во многих российских многоквартирных домах типовых серий квартиры на лестничной площадке расположены в общем коридоре или тамбуре, куда ведет отдельная дверь. У жильцов этажа обычно есть ключ от общего тамбурного замка. Но некоторым собственникам недостаточно двери, которая отделяет тамбур от лестничной площадки, и они устанавливают еще одну, перед своей квартирой.
Таким образом создавая свой мини-тамбур в общем коридоре и используя его как дополнительное место для хранения детских колясок, велосипедов, автомобильных шин или сезонной обуви. В некоторых случаях такое решение не мешает соседям: например, если за персональной дверью нет счетчиков или других узлов коммуникаций. Но иногда доступ к ним перекрывается, что ведет к конфликтам.
Тем не менее ни первый, ни тем более второй случай нельзя отнести к законным решениям, поскольку они относятся к общедомовому имуществу. В него входят:
Это значит, что такое имущество принадлежит всем жильцам дома одновременно. Особенность владения состоит в том, что распоряжаться им отдельные собственники не могут. Об этом есть соответствующая статья 36 в Жилищном кодексе. В ней говорится, что собственник квартиры в многоквартирном доме не в праве выделять свою часть из общего имущества дома. С этой точки зрения, установка личной тамбурной двери — повод для соседей пожаловаться в управляющую компанию, которая вынесет предписание демонтировать конструкцию.
Тем не менее теоретически существует способ поставить собственную тамбурную дверь. Так как при выделении доли из общей собственности в пользу одного владельца уменьшатся доли всех остальных. Нужно, чтобы они согласились на это. Получить разрешение всех жильцов можно, проведя общее собрание.
Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома — сложившийся механизм решения вопросов по распоряжению общедомовым имуществом. Когда повестка мероприятия касается того, что волнует всех жильцов, например установки шлагбаума при въезде во двор, камер видеонаблюдения, обновления детской площадки, собрать жильцов проще. К тому же для положительного решения требуется согласие большинства или двух третей всех собственников.
Но, когда речь о тамбурной двери перед одной квартирой, маловероятно, что всем захочется тратить время, чтобы прийти и проголосовать. Ситуация осложняется тем, что не все собственники живут в квартирах, которые им принадлежат: кто-то сдает или живет в другом городе и за рубежом.
Тогда можно попробовать обратиться за помощью в управляющую компанию и договориться о содействии в получении согласия. Но гарантий нет, потому что у управляющей компании много других задач, которые с большой вероятностью важнее тамбурной двери.
Но, допустим, все сложилось удачно: собрание удалось провести и все жильцы согласились на установку двери внутри одного из общих тамбуров. Наступает следующий этап: нужен проект перепланировки. Только после его согласования можно ставить собственную дверь в общем коридоре.
Установка дверной перегородки изменит конфигурацию лестничной клетки и тамбура, и это называется перепланировкой. Чтобы провести ее правильно, необходимо подготовить соответствующий проект и согласовать его в ряде инстанций. Проводить перепланировку без согласованного проекта запрещено законом.
Проект можно заказать в Бюро технической инвентаризации (БТИ), обычно в них есть отдел, который оказывает коммерческие услуги. Или стоит обратиться в проектное бюро, убедившись, что у него есть разрешение на соответствующую деятельность. Проект перепланировки нежилого помещения стоит дороже, чем аналогичный документ для квартиры.
Так, обмерные чертежи, заключение о состоянии конструкций, проект перепланировки стоят в разных регионах по-разному, в целом ценник начинается от 10–15 тысяч рублей и выше. По мнению экспертов, заказывать проект в БТИ более целесообразно, потому что здесь же его нужно будет согласовывать. Для тех, кто готов к расходам ради монтажа тамбурной двери, существуют компании, которые возьмут на себя весь процесс утверждения проекта перепланировки. Но тогда ко всем расходам нужно добавить еще около 60 тысяч рублей.
Установить дополнительную тамбурную дверь можно не во всех домах. Если нормы противопожарной безопасности этого не позволяют, то наличие согласия собственников всех квартир не поможет. Это плохая новость для желающего поставить дверь в тамбур перед своей квартирой — его проект совершенно точно не согласуют, если пожарный надзор наложит на него вето.
Помимо требований пожарной безопасности, которым должен соответствовать проект перепланировки, есть требования коммунальных служб. Так, у сотрудников должен быть беспрепятственный доступ к узлам коммуникаций, расположенным в зонах общего пользования. Если в районе двери квартиры, перед которой планируется поставить перегородку, находится электрощит на все квартиры в тамбуре, то оградить его не получится.
Неважно, какая будет перегородка, — в виде легкой металлической конструкции или сплошной двери: если она должным образом не согласована, то в любой момент может поступить требование ее демонтировать. И ему придется подчиниться.
Чаще всего дополнительные двери в тамбуре мешают ближайшим соседям, и именно они жалуются в управляющую компанию, а если это не поможет, то в суд. Юристы указывают на единогласие судебной практики в таких делах: если тамбур перегорожен без согласия собственников всех квартир в доме, дверь обязывают снять.
Кроме требования выполнить предписания управляющей компании или суда, незаконно установившего дверь могут оштрафовать. Штраф за административное правонарушение небольшой — от 100 до 300 рублей. Но, если установка двери нарушила нормы противопожарной безопасности, штраф составит уже 5–15 тысяч рублей.
Насколько интенсивными будут последствия несогласованной установки тамбурной двери, зависит от активности соседей. На то, чтобы жаловаться в управляющую компанию, нужно время. Конфликты соседей не редкость, и прежде чем броситься на разборки, УК должна быть уверена, что есть с чем разбираться. Возможно, тем, кому мешает дверь, помогут жалобы от нескольких соседей, а не десятки писем от владельца одной квартиры.
Но и в этом случае не приходится рассчитывать на быстрый результат. Управляющая компания должна оценить ситуацию, сравнить изменившуюся конфигурацию тамбура с исходной, составить документ о выявленном нарушении со ссылками на нормы закона.
То есть для демонтажа двери нужно приложить усилия, прежде всего недовольным соседям. Проблему не всегда удается решить в их пользу, в частности из-за незнания процедур и регламентов сбора документов.
Бывает так, что предыдущие жильцы поставили дверь на лестничной площадке перед своей квартирой и новый собственник приобрел жилье уже с ней. Или прежние жильцы приняли единое с соседями решение огородить часть лестничной площадки тамбуром, а новый владелец одной из квартир не хочет иметь ничего общего ни с кем. В таком случае, увы, требовать от нового владельца демонтажа старой перегородки нельзя.
Не так давно был создан судебный прецедент, и Верховный суд РФ встал на сторону новых собственников и постановил: они не обязаны брать на себя расходы и ответственность за демонтаж двери, установленной прежними владельцами. Впрочем, нужно быть готовыми к тому, что однажды управляющая компания пришлет рабочих и срежет перегородку. Особенно при наличии жалоб от жильцов.
Если «чужая» и тем более своя, но установленная давно дверь нужна, то хозяину квартиры предстоит пройти все этапы, изложенные выше по тексту инструкции. Собрать письменное разрешение собственников всех квартир, подготовить проект перепланировки и согласовать его.
Есть только одна ситуация, в которой установить дверь в тамбур можно без общего собрания жильцов и согласования проекта планировки: если дверь изначально есть в проекте дома, но по каким-то причинам ее убрали или не установили вовремя.
Чтобы это выяснить, нужно посмотреть проектные документы на дом. Запросить их можно в управляющей компании: они обязаны их сохранять (и передавать компании-преемнице, если происходит смена УК). Но потеря проектной документации не редкость, тогда нужно обращаться к застройщику или искать документы в архиве.
Для поиска по архиву понадобится знать серию дома. Ее можно найти в техническом паспорте квартиры или же на специальных сайтах — по соответствующему запросу в интернете легко отыскать подходящий, где по адресу дома будет выдана необходимая информация. Как восстановить утерянные документы на недвижимость, мы писали в этой статье.
Если в проектной документации тамбурная дверь предусмотрена, ее можно «вернуть», правда, за собственный счет.
