Как перевести нежилое помещение в жилое

Перевести нежилое помещение в жилое можно довольно быстро, если сразу собрать правильные документы. Процедура несложная, но провести ее можно не со всеми объектами.

Как правильно организовать переустройство нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме и СНТ, рассказываем в нашей инструкции.

Зачем оформлять перевод недвижимости в другой статус

Нежилое помещение относится к коммерческой недвижимости. Что это значит?

В нем нельзя зарегистрироваться. Без регистрации невозможно ходить в бесплатную поликлинику, устроить детей в городской детский сад, школу, оформить кредит.

Другое налогообложение и тарифы на свет и воду. Налог на имущество устанавливают регионы. Единые базовые ставки для разных типов недвижимости в России такие: 0,1% — для жилых помещений (если жилье дороже 300 млн руб., применяется ставка 2%), 0,5% — для коммерческих. Свет и вода для «коммерческих» пользователей тоже дороже.

На объекты коммерческой недвижимости не распространяются программы субсидированной и льготной ипотеки. Ставка по ипотеке на коммерческую недвижимость на 1-2% выше, чем по ипотеке на квартиру.

Если у владельца помещения есть в собственности другое жилье, где он зарегистрирован, прописка для него, скорее всего, неважна. А вот расходы на содержание и возможность предложить объект большему количеству покупателей, когда возникнет необходимость его продать, — очень. Но ответ на вопрос, можно ли нежилое помещение перевести в жилое, не всегда положительный.

Какое помещение нельзя перевести в статус жилого

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, зафиксированы в Жилищном кодексе РФ и постановлении правительства РФ № 47. Там говорится, что они должны располагаться преимущественно в домах, построенных в жилой зоне (согласно градостроительному зонированию), или же на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд (например, на территориях СНТ).

Кроме того, само помещение должно быть безопасным (имеется в виду и надежность несущих конструкций, и защищенность от дождя) и оборудованным инженерными системами (отопление и вентиляция, свет, вода и газ — для газифицированных районов). В комнатах и на кухне в жилом помещении должно быть естественное освещение — размещать жилые помещения в подвальном и на цокольном этажах запрещено.

В Жилищном кодексе также есть перечень помещений, которые могут быть жилыми (то есть соответствуют описанным критериям): жилой дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната.

Еще одно важное условие — строение, которое переводится в жилой фонд, должно быть капитальным, принадлежать вам на праве собственности и не быть обременено правами третьих лиц (например, заложено или передано в аренду).

Конечно, коммерческих помещений, которые соответствуют условиям, предъявляемым к жилым, единицы. Поэтому перевод нежилого помещения в жилой дом чаще всего сопровождается перепланировкой с последующим ремонтом. Но если после этого помещение не может быть жилым, в смене статуса откажут.

Перевод отдельно стоящего помещения

По словам экспертов, перевести отдельно стоящее нежилое помещение в жилое в целом легче, чем расположенное в многоквартирном доме. В основном потому, что там проще сделать нужную перепланировку и не требуется согласование с другими жильцами.

Из отдельно стоящих гаража, хозяйственной постройки, магазина и даже водонапорной башни сподручнее делать помещение, которое будет соответствовать критериям жилого. Главное, чтобы постройка была капитальной.

Для того чтобы оформить изменение статуса коммерческого помещения, понадобятся:

• Заявление. Его пишут в свободной форме, но иногда местные органы власти делают шаблон. Если шаблона нет, можно написать о желании перевести такой-то объект, расположенный по такому-то адресу, в жилое помещение. Указать кадастровый номер и сведения из справки ЕГРН, дату, поставить подпись и оставить контакты для связи.
• Документы, подтверждающие права на недвижимость: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, договор о передаче квартиры или другой документ — если право на помещение не зарегистрировано в ЕГРН. Сведения из ЕГРН орган сам запросит в порядке межведомственного взаимодействия.
• Проект перепланировки. Чтобы бывший магазин или гараж стали жильем, нужно сделать перепланировку: возможно, увеличить количество окон или построить лестницу, укрепить крышу, провести инженерные системы. Проект заказывают у кадастрового инженера, в коммерческом отделе БТИ или компании, у которой есть доступ к СРО. Стоимость проекта зависит от сложности работ и площади строения и может начинаться от 20 тыс. руб.

Перевод помещения, находящегося в многоквартирном доме

Нежилое помещение перевести в жилое в многоквартирном доме (МКД) сложнее, и вот почему. Все жильцы дома являются собственниками общедомовых пространств. И если ваша перепланировка будет затрагивать общее имущество (например, фасад дома из-за нового окна), потребуется получить согласие всех жильцов через собрание собственников жилья.

А если помещение является общедомовым имуществом и имеет социальную значимость, придется убеждать всех жильцов в необходимости изменения его статуса.

Плюс к этому проект перепланировки должен будет учитывать нормы безопасности всего дома — ее уровень не должен снизиться. Если планируется сделать жилым техническое помещение выше пятого этажа, то к нему нужен лифт.

Когда нужно согласие всех собственников дома

Перевести нежилое помещение в жилое в МКД без привлечения соседей, скорее всего, не выйдет. Собрание собственников проводится, если перевод затрагивает общедомовое имущество — лестничные площадки, коридоры, лифтовый холл. Или если планируется изменение фасада дома. Например, нужно сделать дополнительное окно или лестницу. Это потребует письменного согласия владельцев всех квартир. Если хоть один будет против, перевод не состоится.

Когда не нужно согласие соседей

Согласие не требуется, если перепланировка не затрагивает общее имущество. В современных новостройках на первых этажах часто проектируют коммерческие помещения, в которых затем располагаются салоны красоты, фитнес-клубы, магазины. То есть все то, что формирует инфраструктуру жилого комплекса.

Такие помещения обычно имеют изолированный вход и достаточное количество окон, а также не выходят к общим лестничным площадкам и лифтам, поэтому их можно переводить в жилье, не получая согласия всех владельцев квартир. Чтобы сменить статус, нужны те же документы, что и для отдельно стоящего помещения, а также поэтажный план всего дома.

Куда обращаться и сколько ждать

Документы и заявление на перевод коммерческого помещения в жилое можно подать через МФЦ или напрямую в местные органы власти. Так как они во всех регионах разные, куда именно обращаться, следует уточнить на сайте местной администрации.

Срок рассмотрения заявления тоже отличается от региона к региону. Общий срок на получение решения по заявлению — 45 дней, но если документы подавались через МФЦ, то он будет считаться с момента поступления заявления уполномоченному органу, а не со дня подачи в МФЦ. Уведомление о принятом решении придет по выбранному для контакта способу связи. Если поступит отказ, его можно будет обжаловать только в суде.

Обратиться за юридической помощью можно на Домклик — в разделе «Моя недвижимость». Юрист поможет в том числе с жилищными вопросами и судебными спорами. Вы можете заказать у него как консультацию, так и подготовку документов для суда.

Когда делать перепланировку

Так как проект переустройства подается с заявлением, то работы по нему можно начинать, как только получено положительное решение о переводе нежилого помещения в жилое.

Если предстоят работы в многоквартирном доме, нужно будет вести их в установленные часы, поддерживать порядок и чистоту на лестницах и в лифте, чтобы не допускать жалоб со стороны соседей. Если это произойдет, проект едва ли остановят, но последующие за жалобой предписания могут осложнить работу. Это, в свою очередь, повлияет на срок реализации проекта.

Как провести регистрацию жилого помещения

Процедуру перевода помещения из нежилого в жилое нужно правильно закончить. Важная часть финальной стадии — согласование проведенного переустройства и ремонта. Это должен делать кадастровый инженер (сведения о них содержатся в государственном реестре кадастровых инженеров на официальном сайте Росреестра) или организация, у которой есть такой инженер в штате, например, БТИ. С ним нужно договориться о встрече — он придет и проверит соответствие ремонта плану.

Именно поэтому в ходе стройки важно идти строго по проекту: если инженер не найдет в квартире то, что было в проекте, или, наоборот, обнаружит то, что не включено в него, он не выдаст заключение до устранения несоответствия. На основании заключения инженера вносятся изменения в технический план (если проводилась перепланировка).

После окончания работ вам нужно уведомить об этом орган, который переводит помещения из нежилого в жилое. Сделать это можно непосредственно или через МФЦ. При перепланировке к уведомлению следует приложить технический план помещения. Если в результате перепланировки образовались новые помещения, в уведомлении также надо указать сведения об уплате госпошлины за госрегистрацию прав на них.

В течение 30 дней со дня, когда орган получил уведомление, утверждается акт приемочной комиссии, который подтверждает переустройство, перепланировку и (или) проведение иных работ. Переустройство помещения считается завершенным со дня утверждения такого акта.

Дополнительно подавать документы в Росреестр не требуется — орган, который переводит помещение, должен направить их в порядке межведомственного взаимодействия не позднее пяти рабочих дней с даты утверждения акта приемочной комиссии. Росреестр должен внести сведения в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты получения документов и уведомить вас об этом в течение следующих пяти рабочих дней.

Специалисты утверждают, что проблем с переводом нежилого помещения в жилое не бывает, если документы оформлены правильно. В этой части может помочь хороший проектировщик. Подготовленный проект и подтверждения, что помещение может быть жилым, — твердый аргумент для чиновников, которые будут принимать соответствующее решение.

Отказы бывают, если не хватает информации для принятия решений. Она обычно есть в дополнительных документах: плане помещения с техническим описанием или заключении уполномоченных проектировщиков о том, что оно удовлетворяет всем требованиям, которые предъявляются к жилым.

Его также можно запросить у БТИ, в центре гигиены и эпидемиологии, в комитете по архитектуре и градостроительству (в регионах этими данными располагают различные государственные организации). Органы власти могут запросить их сами, но так будет дольше, поэтому эффективнее подготовить их лично и подать вместе с заявлением.

Но стоит учитывать, что на местах могут быть более детальные перечни оснований для отказа. В Москве таковых целых 11: например, вам могут отказать в переводе помещения, если Департамент городского имущества обнаружит в документах противоречивые либо недостоверные сведения (п. 2.10.1.3 Регламента).