Квартиры со свободной планировкой: что нужно знать

Свободная планировка квартиры — звучит заманчиво, однако у такого типа жилья есть свои особенности, и о них лучше узнать до начала ремонта. Разбираемся, к чему нужно быть готовым, покупая квартиру со свободной планировкой.

Что такое свободная планировка

Квартира со свободной планировкой — та, в которой нет внутренних стен, за исключением (в некоторых случаях) «мокрых зон»: кухни и санузла. При этом помещения бывают совершенно пустыми, без намека на перегородки, или границы стен могут быть выложены по полу пеноблоком и кирпичом.

Если во втором случае у собственника может возникнуть вопрос, для чего нужны эти конструкции, то в первом — не все задумаются о наличии правил, которым необходимо следовать при создании дизайн-проекта.

Несмотря на то, что в квартире нет физических стен, они есть на бумаге, а именно в технической документации жилья или в разделе архитектурных решений проектной документации дома, говорит замруководителя юридического департамента компании «ТСН Недвижимость» Елена Сунцова.

В первом случае владелец жилья при проведении ремонта должен учесть выделенные на поэтажном плане квартиры комнаты, коридоры, санузлы и так далее. Игнорировать эти отметки, то есть планировку от застройщика, собственник не может — он должен самостоятельно возвести перегородки в местах, обозначенных на плане. Если хочется изменить существующую планировку, ее нужно согласовать, продолжает Елена Сунцова.

Во втором случае расположение стен, которые возводятся в квартире со свободной планировкой, должно совпадать с тем, что указано в разделе архитектурных решений проектной документации дома, то есть соответствовать задумке архитектора. В ней в том числе содержится схема помещений и основных элементов: стен, дверей и сантехники. Все то же самое отражено в техническом паспорте квартиры.

Иное размещение стен будет считаться перепланировкой, которую нужно согласовывать с жилищной инспекцией. А если квартира куплена в ипотеку, то еще и с банком.

Где взять технический паспорт

Копию технического паспорта на квартиру можно заказать в бюро технической инвентаризации (БТИ) своего региона. Например, в Москве это МосгорБТИ, в Санкт-Петербурге — ГУИОН.

Для получения техпаспорта могут понадобиться документы на квартиру и паспорт РФ — со списком необходимых документов следует ознакомиться на сайте организации, в которую планируете обратиться.

Стоимость услуги различается от региона к региону. К примеру, в Москве она начинается от 4 тыс. руб.

На что обращать внимание в техническом паспорте

Итак, техпаспорт получен — можно планировать ремонт. Но на какие обозначения плана необходимо ориентироваться? И что делать, если в документе, как это часто бывает, не указано расположение сантехники? Спросили об этом у экспертов.

«Узаконить выполненную перепланировку необходимо в том числе в целях оптимизации расходов, связанных с эксплуатацией помещения. В площадь помещения, учтенную в Едином государственном реестре недвижимости, не включается площадь возведенных перегородок.

Санитарно-технические приборы действительно могут отсутствовать на плане. Главное — установить их в пределах функциональных зон. То есть там, где застройщик изначально подразумевал расположить зону кухни и санузла», — говорит начальник Управления проектирования и оценки ГБУ МосгорБТИ Мария Дырдина.

Какую планировку согласовать не получится

Если вас не пугает согласование перепланировки, то при ремонте вы ограничены только рядом правил, поскольку некоторые изменения законодательно запрещены.

Эксперт отметила, что основные правила ремонта в квартирах со свободной планировкой прописаны в СНиПе для жилых многоквартирных зданий. Также, в частности, в Москве, действует постановление правительства «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах».

Например, согласовать не удастся:

• размещение санузла над жилыми комнатами и кухнями квартир этажом ниже;
• кухню над жилой комнатой соседа снизу;
• перенос батарей на лоджию;
• возведение конструкций, затрудняющих доступ к инженерным коммуникациям;
• объединение лоджий, балконов с внутренними помещениями;
• снос или уменьшение инженерных и вентиляционных коробов (даже если общедомовые инженерные коммуникации не были затронуты).

Кроме того, не допускаются переоборудование и перепланировка, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и противопожарных устройств, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Также потребуется учитывать габариты жилых комнат и вспомогательных помещений, установленные СНиПами.

А какая планировка в новостройке будет законной при согласовании? Жилищная инспекция может выдать разрешение, например, на следующие изменения:

• перенос и устройство дверных проемов;
• устройство антресоли;
• создание дополнительных кухонь и санузлов;
• объединение уборной и ванной комнаты;
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.

Что в итоге

1. Ремонт в квартире со свободной планировкой нужно делать в соответствии с техническим паспортом и исходно-разрешительной документацией дома.
2. Другое расположение элементов придется согласовывать с местными органами власти, например, с жилищной инспекцией.
3. Получить разрешение можно не на все конструктивные решения.

Перед тем как делать ремонт, определитесь, готовы ли вы тратить время и силы на согласование перепланировки. Если вас это не пугает, смело реализовывайте свои задумки. Если же вы хотите избежать лишних хлопот, просто следуйте плану БТИ.