На арендованном у государства земельном участке можно построить дом, а затем выкупить землю. При этом важно знать, как правильно составить договор аренды, получить разрешение на строительство и перевести участок и строение в собственность.
Рассказываем, о правилах и тонкостях строительства домов на арендованной земле, и в каких случаях строительство запрещено.
Как выбрать землю в аренду
Значительная часть сельскохозяйственных и промышленных земель, территорий населённых пунктов принадлежит государству или муниципалитету. Чаще всего такие земли можно получить на правах долгосрочной аренды.
Перед подготовкой проекта и началом строительства необходимо учесть следующее:
- Вид разрешённого использования (ВРИ) и категорию земель. Для строительства жилых домов подойдут только земли населённых пунктов и хозяйственного назначения: ИЖС и СНТ. ВРИ участка можно узнать на Публичной кадастровой карте, а также запросив у арендодателя выписку из ЕГРН и свидетельство о праве собственности на землю.
- При заключении договора в нём должны содержаться пункты о возможности возведения капитальных строений, сроках, ограничениях и условиях выкупа участка арендатором после окончания стройки.
- Условия продления договора аренды. Согласно п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды участка, принадлежащего государству или муниципальному образованию, может быть заключен на срок до 20 лет — если участок планируется использовать для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства. В остальных случаях предельный срок аренды определяется соглашением сторон. Но договор не обязательно будет заключен на максимальный срок. И тогда, если застройщик не закончит работы в срок, а арендодатель откажется от продления договора, высока вероятность лишиться не только арендованного участка, но и вложений в постройку жилья.
- Необходимо подать уведомление о начале строительства или получить разрешение перед началом строительных работ согласно ст. 9.5 КоАП РФ.
При этом подавать документы для уведомления должен арендатор участка, планирующий строительство дома. Все этапы строительства необходимо согласовывать с арендодателем.
Если договор аренды долгосрочный (более одного года), сам договор, а также изменения в нём необходимо зарегистрировать в Росреестре. Услуга платная, за регистрацию договора аренды пошлина составит 4000 рублей для физлиц и 44 000 рублей для юрлиц; за регистрацию изменений — 700 рублей для физлиц и 2 000 рублей для юрлиц.
Каким образом формируется цена за арендованный участок
Согласно постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков», размер арендной платы при аренде земельных участков, принадлежащих государству или муниципалитету, определяется одним из следующих способов:
- по результатам торгов на аукционе;
- в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;
- на основе кадастровой стоимости (если земельный участок предоставляется в аренду без проведения торгов).
Что можно строить на арендованной земле
На арендованной земле разрешено возведение жилых и нежилых капитальных строений.
Возвести дом для постоянного проживания с возможностью прописаться можно на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), землях садовых или дачных некоммерческих товариществ (СНТ и ДНТ). При этом, если СНТ находится в границах населённого пункта, на участке допустимо возведение жилого дома с ограничением по высоте до 20 метров, не более трёх надземных этажей.
Если планируется строительство дома для проживания, но без постоянной регистрации, подойдут земли ЛПХ, СНТ и ДНТ. На участках ЛПХ и огородных некоммерческих товариществ ОНТ также могут возводиться технические строения: для хранения урожая и оборудования.
Если категория участка не подходит под строительство, то в некоторых случаях вид разрешённого использования можно изменить. Согласно п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ, вид использования запрещено менять арендаторам, получившим земельные участки по результатам аукциона. Кроме того, арендатор не может нарушать правила землепользования, например, возводить промышленные постройки на земле под ИЖС.
Для изменения вида использования арендованной земли собственник (правообладатель участка) должен подать заявление в Росреестр. Арендатор самостоятельно изменить вид разрешённого использования не может: всегда требуется согласие собственника такого участка.
Необходимо направить своему арендодателю заявление о смене ВРИ с указанием причин изменения. Далее правообладатель участка (уполномоченный орган) направит документы в Росреестр, либо предоставит соответствующее согласие, которое можно будет приложить к заявлению, подаваемому арендатором.
Вид разрешённого использования земельного участка может быть выбран правообладателем самостоятельно, без получения на это дополнительных разрешений и согласований (ч. 4 ст. 37 ГрК РФ). Главное, чтобы такой ВРИ соответствовал правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования.
Основной вид разрешённого использования считается выбранным со дня внесения сведений о нём в ЕГРН. Уточним, вносить данные о вспомогательном виде разрешенного использования не требуется (п. 2 ст. 7 ЗК РФ), так как основные и вспомогательные ВРИ устанавливаются в ПЗЗ конкретного муниципального образования.
Андрей арендовал участок ОНТ в Ленинском МО, и запланировал построить на нём жилой дом с пропиской. Андрею необходимо обратиться к арендодателю с запросом на замену ВРИ, а потом подать соответствующее заявление в Росреестр. После внесения в ЕГРН сведений о смене ВРИ Андрей может подать уведомление о начале строительства.
А если построили без разрешения
Согласно п. 1 и п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самострой может быть предоставлено собственнику участка, если у застройщика были права, допускающие строительство на таком земельном участке. При этом сама постройка должна соответствовать установленным требованиям, не нарушать права и интересы других лиц, а также не создавать угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае собственник возмещает арендатору расходы на постройку — в размере, определённом судом.
Если разрешение на строительство у арендодателя не получено, то могут применяться следующие штрафы:
- в размере до 1,5% от кадастровой стоимости участка (ст. 7.1 КоАП РФ);
- при отсутствии согласованного уведомления о строительстве до 5000 руб. для физлиц, если дом возведён с нарушением норм и технических требований — 2000 руб. (ст. 9.5 КоАП РФ).
Не стоит исключать и снос самостроя за счёт застройщика по решению суда на основании иска от властей, соседей или собственника участка.
Как оформить участок в собственность
После завершения строительства здание принадлежит арендатору, а земля — арендодателю. И теперь необходимо оформить участок в собственность вместе с домом.
Рекомендуем заранее прописать в договоре аренды условие о переходе права на участок новому владельцу после окончания строительства. Для оформления земли в собственность необходимо сделать следующее:
- зарегистрировать дом в Росреестре;
- присвоить дому адрес в МФЦ, местной администрации или через портал Госуслуг;
- оформить право собственности на дом;
- подготовить заявление на выкуп арендованной земли.
Пакет документов направляется в местную администрацию, и при положительном решении необходимо зарегистрировать участок в собственность в Росреестре.
Уточним, если договор аренды заключён с физлицом или юрлицом, то покупку участка можно оформить на любом этапе. Для этого необходимо зарегистрировать сделку купли-продажи в Росреестре, а затем передать право собственности на землю новому владельцу.
Главное
- На арендованной земле можно возводить капитальные жилые и нежилые постройки при условии, что возможность строительства прописана в договоре аренды.
- После завершения строительства необходимо зарегистрировать право собственности на дом. Арендованный участок также может перейти в собственность арендатора согласно договору или на основании решения властей.
- Арендодатель имеет право контролировать строительство дома на земле, например, его высоту и количество этажей.
- На арендованном участке возможно построить дом в ипотеку при условии, что права аренды будут переданы от государства заёмщику, а срок аренды не должен быть меньше срока ипотеки.
- Получить право собственности на самовольную капитальную постройку на арендованном участке без согласования с собственником, даже если она возведена без нарушений и абсолютно безопасна, невозможно.
- Если участок находится в границах населённого пункта, на участке допустимо возведение жилого дома с ограничением по высоте до 20 метров, не более трёх надземных этажей.
Теперь аренда земли с последующим преимущественным правом выкупа после постройки стала бизнесом. Берут в аренду, строят за квартал, выкупают за копейки и продают. Строят тяп ляп, перекупы, кругом одни перекупы. А нормальный обычный человек который хочет взять в аренду и построить для себя, жить сам на этой земле не может, потому что цена аренды на аукционе с 50-100 тыс доходит до 4-5 млн. У перекупов то есть такие деньги, а у обычных работяг нет. И главное со стороны государства это никак не регулируется, потому что время капитализма пришло.
Рекомендуем
Актуальное
Телеграм-канал Домклик
