Квартиры со свободной планировкой: что нужно знать

Свободная планировка квартиры — звучит заманчиво, однако у такого типа жилья есть свои особенности, и о них лучше узнать до начала ремонта. Разбираемся, к чему нужно быть готовым, покупая квартиру со свободной планировкой.

Что такое свободная планировка

Квартира со свободной планировкой — та, в которой нет внутренних стен, за исключением (в некоторых случаях) «мокрых зон»: кухни и санузла. При этом помещения бывают совершенно пустыми, без намека на перегородки, или границы стен могут быть выложены по полу пеноблоком и кирпичом.

Если во втором случае у собственника может возникнуть вопрос, для чего нужны эти конструкции, то в первом — не все задумаются о наличии правил, которым необходимо следовать при создании дизайн-проекта.

Несмотря на то, что в квартире нет физических стен, они есть на бумаге, а именно в технической документации жилья или в разделе архитектурных решений проектной документации дома, говорит замруководителя юридического департамента компании «ТСН Недвижимость» Елена Сунцова.

С юридической точки зрения такого понятия, как «свободная планировка» не существует. На практике застройщики и риелторы используют ее, продавая квартиры, которые конструктивно возведены без внутренних перегородок.

При этом в отношении таких объектов, как и всех других помещений многоквартирного дома, проводится процедура технической инвентаризации, включающая в себя фактические замеры площадей и составление поэтажных планов. У них может быть несколько вариантов.

Первый — когда на плане квартиры отмечены перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу. То есть на нем выделены комнаты, кухонная зона, коридоры, санузлы и другие помещения. Второй — когда обозначены только зоны санузлов и кухни, а все остальное помещение указано как жилая комната.

Елена Сунцова

заместитель руководителя юридического департамента компании «ТСН Недвижимость»

В первом случае владелец жилья при проведении ремонта должен учесть выделенные на поэтажном плане квартиры комнаты, коридоры, санузлы и так далее. Игнорировать эти отметки, то есть планировку от застройщика, собственник не может — он должен самостоятельно возвести перегородки в местах, обозначенных на плане. Если хочется изменить существующую планировку, ее нужно согласовать, продолжает Елена Сунцова.

Экспликация квартиры и поэтажный план: что это такое и зачем нужны

53K

Для чего нужен технический план объекта недвижимости и как его оформить

73K

Во втором случае расположение стен, которые возводятся в квартире со свободной планировкой, должно совпадать с тем, что указано в разделе архитектурных решений проектной документации дома, то есть соответствовать задумке архитектора. В ней в том числе содержится схема помещений и основных элементов: стен, дверей и сантехники. Все то же самое отражено в техническом паспорте квартиры.

Иное размещение стен будет считаться перепланировкой, которую нужно согласовывать с жилищной инспекцией. А если квартира куплена в ипотеку, то еще и с банком.

Перепланировка в ипотечной квартире: что можно, что нельзя и когда нужно согласование банка

40K

Где взять технический паспорт

Копию технического паспорта на квартиру можно заказать в бюро технической инвентаризации (БТИ) своего региона. Например, в Москве это МосгорБТИ, в Санкт-Петербурге — ГУИОН.

Для получения техпаспорта могут понадобиться документы на квартиру и паспорт РФ — со списком необходимых документов следует ознакомиться на сайте организации, в которую планируете обратиться.

Стоимость услуги различается от региона к региону. К примеру, в Москве она начинается от 4 тыс. руб.

На что обращать внимание в техническом паспорте

Итак, техпаспорт получен — можно планировать ремонт. Но на какие обозначения плана необходимо ориентироваться? И что делать, если в документе, как это часто бывает, не указано расположение сантехники? Спросили об этом у экспертов.

Квартира со свободной планировкой, по сути, ограничена только несущими и наружными стенами, при этом все коммуникации в квартиру подведены (газ, вода, канализация, отопление). Иногда границы межкомнатных стен все же намечаются пеноблоками или кирпичами небольшой высоты согласно проекту дома.

В технической документации (техническом паспорте, поэтажном плане или техническом плане) планировка в такой квартире будет обозначена пунктирным линиями. После возведения стен и узаконивания проведенного ремонта стены на плане отобразят сплошными линиями.

Дмитрий Тетушкин

генеральный директор ГБУ МосгорБТИ

«Узаконить выполненную перепланировку необходимо в том числе в целях оптимизации расходов, связанных с эксплуатацией помещения. В площадь помещения, учтенную в Едином государственном реестре недвижимости, не включается площадь возведенных перегородок.

Санитарно-технические приборы действительно могут отсутствовать на плане. Главное — установить их в пределах функциональных зон. То есть там, где застройщик изначально подразумевал расположить зону кухни и санузла», — говорит начальник Управления проектирования и оценки ГБУ МосгорБТИ Мария Дырдина.

Какую планировку согласовать не получится

Если вас не пугает согласование перепланировки, то при ремонте вы ограничены только рядом правил, поскольку некоторые изменения законодательно запрещены.

Будущие комнаты по своему функциональному назначению должны соответствовать архитектурному проекту застройщика и удовлетворять строительным и санитарным требованиям. К примеру, кухню и санузлы нужно расположить там, где они были определены в исходно-разрешительной документации дома. Также эти зоны нельзя увеличить за счет жилых комнат, но возможно расширить за счет «вспомогательных помещений» — коридоров, кладовок и так далее.

Мария Дырдина

начальник Управления проектирования и оценки ГБУ МосгорБТИ

Эксперт отметила, что основные правила ремонта в квартирах со свободной планировкой прописаны в СНиПе для жилых многоквартирных зданий. Также, в частности, в Москве, действует постановление правительства «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах».

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

252K

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

299K

Например, согласовать не удастся:

• размещение санузла над жилыми комнатами и кухнями квартир этажом ниже;
• кухню над жилой комнатой соседа снизу;
• перенос батарей на лоджию;
• возведение конструкций, затрудняющих доступ к инженерным коммуникациям;
• объединение лоджий, балконов с внутренними помещениями;
• снос или уменьшение инженерных и вентиляционных коробов (даже если общедомовые инженерные коммуникации не были затронуты).

Кроме того, не допускаются переоборудование и перепланировка, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и противопожарных устройств, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Также потребуется учитывать габариты жилых комнат и вспомогательных помещений, установленные СНиПами.

А какая планировка в новостройке будет законной при согласовании? Жилищная инспекция может выдать разрешение, например, на следующие изменения:

• перенос и устройство дверных проемов;
• устройство антресоли;
• создание дополнительных кухонь и санузлов;
• объединение уборной и ванной комнаты;
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.

Что в итоге

1. Ремонт в квартире со свободной планировкой нужно делать в соответствии с техническим паспортом и исходно-разрешительной документацией дома.
2. Другое расположение элементов придется согласовывать с местными органами власти, например, с жилищной инспекцией.
3. Получить разрешение можно не на все конструктивные решения.

Перед тем как делать ремонт, определитесь, готовы ли вы тратить время и силы на согласование перепланировки. Если вас это не пугает, смело реализовывайте свои задумки. Если же вы хотите избежать лишних хлопот, просто следуйте плану БТИ.