Получить в подарок недвижимость можно в любом возрасте, но в сделках с несовершеннолетними всегда есть множество нюансов. Разбираемся вместе с экспертами, как оформить на ребенка дарственную на квартиру, дом или долю в них и сколько это стоит.
Можно ли оформить договор дарения на несовершеннолетнего
Для того чтобы оформить дарственную на квартиру на ребенка, нет законодательных препятствий, но важно, чтобы все было сделано законно и правильно. Поэтому, если одариваемому не исполнилось 18 лет (а это и означает, что стороной сделки с жильем выступает несовершеннолетний), в сделках в обязательном порядке участвуют родители.
«Несовершеннолетние до 14 лет не могут получать недвижимость в дар от своего имени. Поэтому договор будет подписывать его родитель, действующий в интересах своего ребенка. Если же его подпишет сам малолетний, то сделка будет ничтожной, и Росреестр не зарегистрирует переход имущества», — разъясняет адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин.
А вот если нужно оформить дарственную на ребенка в возрасте 14 лет или старше, он самостоятельно будет выступать стороной сделки. В этом случае на несовершеннолетнего можно оформить договор дарения, но с письменного согласия родителей.
«В случае, если одаряемый в возрасте от 14 до 18 лет, то сделки совершаются с согласия законных представителей. При несоблюдении данного условия сделка может быть признана недействительной по иску законных представителей», — говорит адвокат, советник адвокатского бюро «Казаков и партнеры» Елена Муратова.
Но, как уточняет юрист, у этого правила есть и исключение: согласие законных представителей не требуется, если несовершеннолетний приобрел полную дееспособность в связи с эмансипацией или вступлением в брак.
Эмансипация в данном случае — юридический термин: согласно ст. 27 Гражданского кодекса, несовершеннолетний в возрасте 16 лет или старше может получить статус полностью дееспособного, если трудоустроен по трудовому договору либо занимается предпринимательской деятельностью.
«Если у ребенка нет родителей, то вместо них все указанные выше функции выполняют опекуны, попечители либо усыновители», — подчеркивает Илья Бахилин.
Какие особенности есть в сделках между родственниками, можно узнать здесь.
Как подарить ребенку недвижимое имущество. Особенности дарения несовершеннолетним разных типов имущества
Движимое имущество (например, автомобиль) дарить ребенку проще: в ряде случаев для этого вообще не нужен договор, достаточно устного подтверждения дарителя. Если же речь о недвижимости, правила примерно одинаковы для разных ее типов, говорит управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко.
«В любом случае необходима письменная форма, — говорит эксперт. — До совершеннолетия все сделки требуют нотариального согласия родителей, с 14 до 18 лет ребенок вправе только подписывать документы».
Есть еще один важный нюанс: при дарении доли в недвижимости нужно обязательное участие нотариуса. «Сделки с долями должны быть в нотариальной форме, кроме ситуации, когда все долевые собственники объекта дарят ребенку сразу весь объект одной сделкой. Нарушение этого требования часто случается на практике и приводит к недействительности договора», — поясняет Илья Бахилин.
Есть и другие исключения: например, без нотариуса можно подарить долю в землях сельхозназначения. Кроме того, с позиции Росреестра, можно не привлекать нотариуса, если долю несовершеннолетнему выделяет и дарит единственный собственник объекта недвижимости.
Как оформить дарственную несовершеннолетнему. Список необходимых документов
В обязательном порядке для оформления дарственной в этом случае понадобятся:
- Паспорт дарителя.
- Свидетельство о рождении либо паспорт одариваемого.
- Документы на недвижимость: выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности.
- Паспорт одного из родителей (либо усыновителей или попечителей).
В зависимости от типа сделки могут потребоваться и другие документы, среди них:
- согласие супруга, если недвижимость в совместной собственности;
- согласие родителей, если даритель тоже несовершеннолетний;
- доверенность, если даритель не может действовать напрямую (в случаях, когда недвижимость дарят родители, доверенность не нужна) и др.
Многие интересуются, можно ли оформить дарственную на ребенка, который в силу малого возраста, например ему всего несколько месяцев, не понимает смысла подарка и не может осознанно его принять. Да, это вполне возможно, но принимающая сторона и ее согласие все равно необходимы. В данном случае при оформлении как одариваемый обычно указывается родитель.
Что обязательно должно быть в договоре дарения квартиры ребенку
Теперь о том, как именно можно оформить дарственную на несовершеннолетнего ребенка. Сама форма такого документа строго не регламентирована, нет обязательных требований к числу и содержанию разделов и к уровню детализации.
Но существуют определенные правила, которые надо соблюсти, чтобы его без проблем зарегистрировал Росреестр. Кроме того, в случае необходимости они будут основанием для признания факта дарения судом.
- Во-первых, это название документа. Закон не запрещает именовать его дарственной, как часто принято в разговорной форме. Но лучше указать «Договор дарения», так как именно такая форма закреплена юридически.
- Во-вторых, документ обязательно должен содержать дату и место составления (название населенного пункта: например, г. Москва или пос. Новосиньково).
- В-третьих, имена и паспортные данные дарителя и одариваемого. Паспортные данные могут быть вынесены только в финальный блок с реквизитами.
Кроме того, документ должен содержать описание объекта недвижимости: адрес, площадь, кадастровый номер.
Важно также, чтобы были соблюдены и прописаны все вышеперечисленные требования к участникам сделки. Так, если родители хотят оформить квартиру на ребенка возраста 14-18 лет, в договоре дарения квартиры ребенку обязательно должно быть указано, что он действует с согласия родителей.
«Желательно приложить такое согласие к договору и указать, что даритель с ним ознакомлен, — рекомендует Илья Бахилин. — В договоре дарения с ребенком до 14 лет должны быть указаны реквизиты родителя (паспортные данные, дата рождения, адрес и т. д.) и данные такого ребенка (данные свидетельства о рождении, место регистрации, дата и место рождения)».
«Копия свидетельства о рождении подается в Росреестр вместо паспорта при оформлении дарения квартиры ребенка в возрасте до 14 лет. Также нужна копия паспорта родителя. А при дарении несовершеннолетнему, который старше 14 лет, в Росреестр нужно подать согласие родителей», — отметил он.
На практике эти документы довольно часто не предоставляют, что ведет к приостановке регистрации перехода прав на недвижимость, подчеркивает юрист.
Сроки и стоимость оформления дарственной
Теперь разберемся в том, какую дарственную можно оформить на детей и сколько это будет стоить. Договор дарения движимого имущества оформляется быстро и бесплатно, вся процедура, если речь, например, об автомобиле, занимает полчаса. Оформить дарственную на несовершеннолетнего ребенка, если речь о недвижимости, несколько сложнее: права на такие объекты регистрируются Росреестром, и требуется пошлина.
Если задача — оформить дарственную на дом на детей, уплатить придется больше, чем при дарении одного только участка: размер пошлины составляет от 350 рублей (земельный участок без дома) до 2 тыс. рублей (квартира или дом).
Если сделка требует участия нотариуса, например, родители хотят оформить дарственную на долю ребенку в квартире, где есть и другие долевые собственники, оплатить также придется нотариальный тариф и услуги по составлению договора. Сумма рассчитывается как 0,5% стоимости подарка, но не менее 300 рублей и не более 20 тыс. рублей.
Ответ на вопрос, куда обращаться и сколько стоит оформить дарственную на детей, зависит и от формы сделки. Если сделка не требует обязательного нотариального удостоверения, но стороны все же решили обратиться к нотариусу, тариф нужно уточнить у него.
По закону эта услуга будет дешевле, если даритель и одариваемый — близкие родственники друг другу. В список близких родственников в данном случае закон включает: родителей и детей (включая усыновленных), дедушек, бабушек и внуков, братьев и сестер (в том числе сводных), а также супругов.
Договор дарения реально оформить не только у нотариуса — также можно обратиться за этой услугой к риелтору, юристу или в государственный многофункциональный центр. Но не все специалисты, как и не все центры, оказывают эту услугу (в случае с МФЦ ее наличие указывается на сайте).
Налогообложение при дарении детям
Налога на дарение недвижимости как такового в РФ не существует, но возникает необходимость уплатить налог с дохода физических лиц (НДФЛ) — это 13% стоимости. Но если даритель и одариваемый — близкие родственники, НДФЛ платить не придется. Как правильно рассчитывается налог на недвижимость, мы писали здесь.
По закону, напоминает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин, налог с подаренной недвижимости платит одаряемый. Но несовершеннолетние не могут выступать налогоплательщиками, и эта «детская» обязанность переходит к родителям.
«Если же дарителем был член семьи или близкий родственник ребенка, то налог платить не нужно», — добавляет юрист.
«В соответствии с нормами налогового законодательства несовершеннолетние налогоплательщики участвуют в налоговых отношениях через своих законных представителей. Таким образом, родители, усыновители или опекуны должны уплачивать налоги за несовершеннолетнего», — говорит и Елена Муратова из адвокатского бюро «Казаков и партнеры».
Если недвижимость передается несовершеннолетним в дар не от близкого родственника, его родители (либо усыновители или попечители) должны действовать по стандартным правилам уплаты НДФЛ: заполнить и подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
Согласно налоговому календарю, подать ее надо в срок до 30 апреля, а заплатить налог — до 15 июля года, следующего за тем, когда были зарегистрированы права собственности.
Читайте также: Как выделить доли детям в ипотечной квартире
