Созаёмщики по ипотеке: кто может быть и зачем они нужны

Вы задумались взять ипотеку, но беспокоитесь, что банк не одобрит кредит. Или волнуетесь о своих возможностях выплачивать ипотеку в будущем и хотите подстраховаться. В этих случаях вы можете заручиться поддержкой близких и попросить кого-то из них стать созаёмщиком.

Вместе с экспертом разберёмся, кто может стать созаёмщиком, какие у созаёмщиков права и риски.

Кто такой созаёмщик

Заёмщик — человек, представивший пакет документов для получения одобрения по кредиту и заключивший с банком кредитный договор. Заёмщик берет и выплачивает кредит один, без привлечения других лиц. Фактически это тот, на кого оформлена ипотека.

Если заёмщик привлекает дополнительно участников к сделке, то таких участников будут называть созаёмщиками, а самого заёмщика — титульным созаёмщиком. Титульный созаёмщик обязательно должен быть наделен собственностью.

Ольга Гимадеева

эксперт Домклик

Для банка наличие созаёмщиков ­— дополнительная гарантия возврата кредита.

Кто может стать созаёмщиком

Созаёмщиками по ипотеке могут быть не только супруги или родственники, но и другие люди — друзья, коллеги, знакомые. Также в качестве созаёмщика можно привлечь члена семьи, который является владельцем сертификата на льготную покупку объекта недвижимости вне зависимости от его платежеспособности.

Если созаёмщик привлекается для увеличения суммы ипотеки, то банк одобрит ипотечный кредит с учетом его платежеспособности. В этом случае созаёмщиками (включая титульного) могут выступать не более трёх физических лиц, доход которых учитывается при расчёте максимального размера (исключение — применение особого условия «Молодая семья»).

Обязательно ли супруг или супруга должны быть созаемщиками

Созаёмщиками без учета платёжеспособности в обязательном порядке станут муж и жена. Приобретаемая недвижимость также по умолчанию будет оформлена в общую собственность.

Супруг (или супруга) может не быть созаёмщиком, если:

• брачный договор устанавливает режим раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении недвижимости;
• один из супругов предоставил нотариальное согласие на заключение кредитного договора без включения его в состав созаёмщиков;
• у него (или неё) нет гражданства Российской Федерации.

Читайте также

Как изменить состав созаемщиков при разводе

28 апр 2022

25K

Также созаёмщиками могут стать дети, родители, внуки, братья, сестры, племянники, бабушки, дедушки и владелец сертификата на льготную покупку объекта недвижимости (с учётом ограничений по возрасту — от 18 до 75 лет).

Владелец сертификата может выступать созаёмщиком с учётом платёжеспособности или без, и становится полноправным собственником доли кредитуемого объекта недвижимости.

Подробнее о требованиях к созаёмщикам

Требования к созаёмщикам и титульному созаёмщику одинаковы.

Кто и когда погашает кредит, созаёмщики договариваются между собой — перед банком все несут равную ответственность по договору. То есть для банка между заёмщиком и созаёмщиком нет никакой разницы. Банк не отслеживает, кто именно внес платеж по кредиту в тот или иной месяц.

Формально погашение кредита закрепляется за титульным созаёмщиком, на которого оформлен договор и открыт счёт, но этот счёт может пополнять любой из заёмщиков или любое третье лицо.

Если кредит не погашает один, то это должен делать второй. При этом наличие кредита и порядок его оплаты войдут в кредитную историю обоих.

Права созаёмщика

После заключения ипотечного договора созаёмщик получает определенные права. Они должны быть чётко сформулированы в ипотечном договоре.

Созаёмщик не может стать собственником недвижимости по умолчанию (это должно быть прописано в договоре), но он может получить долю в приобретаемой недвижимости.

Кроме того, созаёмщик имеет право на:

• Рефинансирование ипотеки;
• Получение информации о состоянии ипотечного счёта, просрочках и пенях;
• На налоговый вычет. Для этого покупаемая в ипотеку недвижимость или её доля должна быть оформлена в собственность на созаёмщика, и он должен подтвердить, что уплачивает налоги и несёт расходы на погашение ипотечного кредита.

Читайте также

Как изменить условия и состав участников в договоре ипотеки

22 авг 2023

196K

Плюсы

Наличие созаёмщиков:

• Повышает шансы получить ипотеку на более выгодных условиях и увеличить размер кредита;
• Облегчает кредитную нагрузку, если платеж погашается совместно;
• Созаёмщик поможет с выплатой кредита, если что-то случится, и основной заёмщик не сможет его погашать;
• Созаёмщик может воспользоваться налоговыми вычетами и вернуть часть потраченных средств;
• Может получить долю в будущей собственности без необходимости оформлять брак.

Минусы

У такого формата сделки есть и свои минусы. Если вдруг один созаёмщик столкнётся с тяжелой жизненной ситуацией и не сможет выплачивать кредит, то ипотечная нагрузка полностью ляжет на второго.

Также могут возникнуть разногласия о доли в недвижимости. Если один пожелает продать свою долю, а второй не даст на это согласие и откажется выкупить долю сам, выйти из такой ситуации будет непросто.

Еще один вопрос — в праве на наследование. Конечно, официальные супруги и родственники могут наследовать имущество друг друга по умолчанию, но вот созаёмщики в гражданском браке могут унаследовать долю только по завещанию.

Таким образом, привлечение созаёмщика — важное решение для обеих сторон. Чтобы не пожалеть о нем в будущем, стоит «на берегу» обсудить все «за» и «против», учесть всевозможные нюансы, факторы и ситуации, которые могут произойти, и принять уверенное и комфортное для всех решение.

Сколько может быть созаёмщиков в одной заявке на ипотеку

Помимо заёмщика, в заявке может быть указано не более двух созаёмщиков. В рамках особого условия «Молодая семья» общее число созаемщиков – не более шести.

Обязан ли будет ли созаёмщик платить за ипотеку

Созаёмщик несет ответственность по кредиту в том случае, если заёмщик перестанет платить за ипотеку.

Какие документы могут потребоваться от созаёмщика

При рассмотрении заявки банк может запросить следующие документы по созаёмщикам:

1. Если созаёмщик получает заработную плату на карту Сбера 3 и более месяцев, банк автоматически учтёт эти доходы, то есть подтверждать их документами не нужно.

2. Если аванс поступает на карту Сбербанка, а основная часть на карту иного банка, или наоборот, рекомендуем подтвердить доход соответствующими документами, чтобы учесть всю сумму.

3. Если потенциальный созаёмщик работает по найму и зарплата приходит на карту другого банка (не Сбера), или доход выплачивается наличными, понадобятся следующие документы:

• справка с места работы по форме банка;
• справка о доходах и суммах налога физического лица.

4. Если потенциальный созаёмщик — ИП (индивидуальный предприниматель):

• декларация по форме 3-НДФЛ с отметкой налогового органа о приеме;
• декларация по упрощенной системе налогообложения;
• декларация по налогу на доходы физлиц 3-НДФЛ;
• налоговая декларация по единому сельскохозяйственному налогу.

5. Если потенциальный созаёмщик — самозанятый:

Самозанятые могут подтвердить платежеспособность справкой о состоянии расчетов (поступлений) по налогу на профессиональный доход по форме ФНС России (КНД 1122036). Для этого нужно авторизоваться в приложении или на сайте «Мой налог». А затем скачать справку о доходах за последние 12 месяцев.

Если профессиональный доход созаёмщик получает на карту Сбера, его подтверждать не нужно. Необходимо лишь быть зарегистрированным в сервисе «Свое дело».

Также банк может учесть дополнительный доход созаёмщика (на месте работы по совместительству) при наличии документов с основного места работы.

Рассчитать ипотеку

Ответы на популярные вопросы

Учитывается ли доход, получаемый в декретном отпуске

Нет. Если созаёмщик находится в декретном отпуске или в отпуске по уходу за ребенком, учесть данный доход невозможно.

Можно ли учесть доход созаёмщика, получаемый в другой стране

Нет, участники заявки на ипотеку должны быть налоговыми резидентами РФ.

Что делать, если потенциальный созаёмщик находится в другом городе, в длительной командировке или проходит военную службу

Участие в качестве созаёмщика должно быть подтверждено с помощью СМС. Сообщение придет на мобильный телефон, указанный в анкете. Созаёмщику нужно перейти по ссылке, которая действует 24 часа. После входа по Сбер ID анкета созаёмщика заполнится автоматически или возможно заполнить анкету самостоятельно. В дальнейшем может потребоваться добавить в анкету созаёмщика дополнительные документы, например, справку о доходе.

При этом на подписании кредитного договора необходимо личное присутствие всех участников сделки, в том числе и всех созаёмщиков (исключение — онлайн ипотека).

Что делать, если ранее у созаёмщика были просроченные платежи по кредитам

Это обстоятельство не обязательно приводит к отказу. Возможно, эти промахи в кредитной истории «перекрыты» своевременным погашением по последующим обязательствам.

Важнее, что по текущим обязательствам потенциального созаемщика нет просроченных платежей. Также не стоит приглашать в качестве созаемщика, граждан на любой стадии банкротства. Созаемщиков, не отвечающих требованиям, банк попросит заменить.

Какой доход должен быть у созаёмщика

Размер необходимого дохода зависит от множества факторов: выбранной ипотечной программы, возраста заемщиков, первоначального взноса и так далее.

Чем выше разница между подтвержденным доходом и кредитными обязательствами, тем выше вероятность получения положительного решения.

Будет ли ипотека учитываться у созаёмщика, если в будущем он планирует получить кредит для себя

Да, наличие кредита, порядок и своевременность его оплаты войдут в кредитную историю всех созаёмщиков. Платежеспособность будет снижена ипотечным кредитом, по которому созаёмщик вместе с заёмщиком будет отвечать перед банком за погашение долга.

Обязательно ли выделять созаёмщику долю в приобретаемой в ипотеку недвижимости

После заключения ипотечного договора созаёмщик получает определенные права, которые чётко сформулированы в ипотечном договоре. По умолчанию созаёмщик не может стать собственнником недвижимости, иное должно быть прописано в договоре.

Кредитуемый объект недвижимости может быть оформлен:

• в собственность заёмщика;
• в общую собственность заёмщика и любого из созаёмщиков;
• в общую собственность заёмщика, созаёмщиков и членов семьи заёмщика и созаёмщика–супруги (детей, в т.ч. несовершеннолетних, родителей).

Можно ли после получения кредита вывести созаёмщика из состава участников

Да. Подробнее об этой процедуре читайте в статье.

Может ли быть созаёмщиком продавец объекта недвижимости

Нет, по условиям ипотечных программ, это невозможно. Кредит не предоставляется, если лицо, которое продает объект недвижимости, одновременно является созаемщиком или поручителем по кредиту, а также супругом или супругой титульного заемщика.