В любом населенном пункте есть бесхозные участки земли и строения. Запущенные земельные наделы могут обнаружиться в городе, сельском поселении и СНТ. Независимо от того, где находится заброшенный участок (в деревне, садовом товариществе или на городской территории), существует несколько легальных способов оформить его в собственность.
Рассказываем подробно о том, как это сделать с наименьшими затратами сил, средств и нервов.
Как понять, бесхозен ли участок
Прежде чем пытаться оформить заброшенный земельный участок в собственность, нужно понять, насколько он ничей. Даже если на нем стоит полуразвалившаяся избушка, вокруг которой все поросло бурьяном, не факт, что владельца у этой недвижимости нет.
Некоторые хозяева по тем или иным причинам не уделяют своему имуществу должного внимания. Бывает, что участки достаются в наследство людям, которым они неинтересны, и заботы о недвижимости в их планы не входят. Как продать унаследованную недвижимость, мы писали здесь.
Иногда владельцы деревенских участков переезжают в город, а недвижимость в сельской местности становится для них обременительной. Участки, за которыми не ухаживают, быстро зарастают деревьями и травой, а дома приходят в негодность. Покупателей такое имущество привлекает не всегда, и владелец его просто забрасывает.
Однако, если говорить юридическим языком, бесхозной считается недвижимость, если у нее отсутствует или не установлен владелец, а также если он добровольно отказался от своего имущества (ст. 225 ГК РФ, п. 1).
А вот земля ничьей быть не может ни при каких обстоятельствах. Согласно ст. 16 Земельного кодекса РФ, если у участка нет владельца — частника или юрлица, — он считается государственной или муниципальной собственностью. И если кто-то попытается разбить на такой земле огород или что-то построить, это будет расцениваться как самозахват территории, за что установлена административная ответственность.
Как расширить свою территорию за счет соседней земли законным способом, мы подробно писали в другой статье.
Поэтому лучше действовать в рамках закона. Есть несколько путей на выбор:
- Найти собственника и попытаться выкупить у него участок.
- Получить в собственность заброшенный земельный участок по сроку давности.
- Попытаться выкупить недвижимость у муниципалитета.
Рассмотрим каждый из этих способов подробно.
Первое: ищем владельца заброшенного участка
Проще всего, если ваши планы связаны с земельным участком в составе СНТ. Информация о собственнике надела, а также его контакты должны быть у председателя СНТ. Поэтому остается попросить у него пароли и явки, потом попытаться связаться с владельцем и предложить купить у него недвижимость.
В ряде случаев хозяева отказываются от собственности добровольно: тогда они должны обратиться с заявлением в Росреестр. После этого земля перейдет в собственность местной администрации, у которой ее можно будет выкупить.
Однако не всегда контакты владельца заброшенного участка оказываются актуальными, а иногда найти их не удается. Тогда можно прибегнуть к помощи публичной кадастровой карты. В этом случае потребуется не только точный адрес объекта, но и кадастровый номер земельного участка. Как найти хозяина «ничьей» собственности, мы рассказали здесь.
Популярный до недавних пор способ получения данных о владельцах «заброшек» через ЕГРН, увы, применять стало сложно: с марта прошлого года персональные данные раскрывают преимущественно собственникам или их представителям.
С запросами также могут обращаться представители судов, кадастровые инженеры, нотариусы, залогодержатели и супруги владельцев. Однако, если ваш участок земли — соседний с заброшенным, вы также имеете право на получение информации о его собственнике.
Чтобы сделки с недвижимостью по-прежнему проходили быстро и комфортно, Домклик запустил свой сервис в помощь.
Если вы принадлежите к одной из перечисленных категорий, обратитесь в Единый госреестр недвижимости. Это можно сделать онлайн через Госуслуги или в отделении МФЦ. Выписка онлайн для физического лица обойдется в 290 рублей, в бумажном виде — в 460 рублей.
Пошаговая инструкция, как купить земельный участок у собственника, здесь.
Второе: выкупаем участок по сроку давности
Несмотря на наличие статьи о самозахвате, есть шанс оформить заброшенный земельный участок в собственность, если использовать его на протяжении 15 лет. Об этом говорит ст. 234 ГК РФ под названием «Приобретательная давность».
Смысл вот в чем: если вы, как дядя Федор из известного мультфильма, решите, что «дом свободный, живите кто хотите», и поселитесь в нем, а хозяин не даст о себе знать на протяжении последующих 15 лет, у вас появится право заполучить эту недвижимость в собственность.
Однако придется учесть некоторые нюансы. Земельный участок и строение на нем могут принадлежать разным людям (как законно продать дом без земли, мы писали здесь). А еще у вас должны быть свидетели, которые подтвердят, что все полтора десятка лет вы жили тут практически непрерывно, никуда не переезжали и даже не покидали дом надолго.
Еще придется подтвердить добросовестное пользование недвижимостью: счета на оплату коммунальных услуг и налогов. И не только. Дом и земля должны быть ухоженными и содержаться в хорошем состоянии.
Но 15 лет непрерывного пользования земельным участком — еще не все. По их окончании нужно подождать еще 3 года (таков срок исковой давности), прежде чем подать заявление в суд. При условии положительного решения судебной инстанции жильцу останется лишь зарегистрировать собственность на себя. О том, как это сделать, можно почитать тут.
Увы, этот способ в силу его сложности применяется на практике редко.
Третье: выкупить заброшенный участок у муниципалитета
Если вы обнаружили, что приглянувшийся вам земельный участок не значится на учете в ЕГРН, есть шанс выкупить его у органов местной власти. Сначала нужно обратиться с заявлениями в муниципалитет. Одно должно содержать просьбу о постановке «заброшки» на учет; второе — о предоставлении его в личную собственность. После чего придется ждать год — вдруг хозяин бесхозного участка все же объявится?
Если за это время он так и не даст о себе знать, муниципалитет обратится в суд с иском о переводе заброшенного надела в госсобственность. А потом его выставят на продажу через аукцион: участок достанется тому, кто даст за него наибольшую цену. И не факт, что после всех мытарств он отойдет первоначальному заявителю.
Как бесплатно получить землю под строительство дома у государства, мы писали здесь.
«Ничьи» участки: кто и когда их проверяет
Нельзя сказать, что бесхозные участки остаются вне поля внимания контролеров. Их периодически выявляют во время проверок, которые проводят государственные или муниципальные органы. Но чаще всего основанием для таких проверок являются обращения граждан.
Нередко соседи недовольны тем, что в огороде рядом все «быльем поросло»: сорняки начинают активно лезть на их участки, что создает серьезные неудобства. Кроме того, в зарослях разводятся клещи или огородные вредители. Как избавиться от сорняков на участке, можно прочитать в этой статье.
И закон здесь будет на стороне проявивших бдительность граждан: если собственник не пользуется землей более трех лет, ему грозит штраф в размере 0,5-1,5% от кадастровой стоимости участка (но не меньше 10 тыс. рублей) или 10-20 тыс. рублей при неустановленной стоимости кадастра. За что еще могут оштрафовать собственников дачи, мы рассказывали здесь.
Поводом для обращений соседей может быть и желание выкупить участок, за которым никто не следит. Смело пишите жалобу в муниципалитет, если участок не ухожен и запущен: на ее основании чиновники начнут поиски владельца и, возможно, применят к нему меры административного воздействия.
Рассчитывать на то, что местные власти начнут проверку по собственной инициативе, не стоит. В этом вопросе госорганы довольно пассивны, поэтому многие участки остаются заброшенными годами.
Покупка заброшенного участка в деревне: что важно знать
До сих пор в России нет единого реестра бесхозных земельных участков. Поэтому пустующая земля (даже многие годы) и отсутствие на ней каких-либо следов деятельности — не гарантия того, что у нее нет законного владельца.
Если вы претендуете на заброшенный участок в деревне, нужно понимать: даже если вы будете ухаживать за ним в течение 15 лет, покрывать налоги и вносить обязательные платежи, вы не застрахованы от внезапного появления хозяина, о котором ничего не знали. При этом по закону он будет прав.
Более того, если вы уже зарегистрировали право собственности на «ничью» недвижимость, пройдя огонь, воду и медные трубы, бывший владелец участка может вернуть свою собственность через суд, доказав, что ничего не знал о том, что с имуществом в его отсутствие проводились операции.
Вложенные на протяжении многих лет средства в заброшенный участок вернуть будет проблематично. Придется предоставить суду документы, доказывающие, что вы не покладая рук все эти годы искали собственника, но ваши действия не увенчались успехом. И крайне желательно будет убедить суд, что без вашего вмешательства и заботы за эти годы недвижимость бы развалилась, а участок превратился в лес.
Что в итоге
- Заброшенный земельный участок, особенно по соседству с вашим, — привлекательная возможность расширить владения.
- Есть несколько законных способов оформить его в собственность, но все они потребуют времени.
- Каждый из способов имеет много нюансов, поэтому перед тем, как что-то предпринять, хорошенько взвесьте все за и против.
- Самое простое — найти владельца участка и договориться с ним. В противном случае нет никаких гарантий, что, даже если вы все сделаете по закону, владелец не объявится на горизонте и не заберет то, что ему принадлежало.
Читайте также: Как проверить участок перед покупкой
