Гарантия на новостройки: кто отвечает за брак

Квартира в новостройке — товар, и ему положено гарантийное обслуживание. Это означает, что даже после сдачи дома в эксплуатацию застройщик берет на себя часть ответственности за качество вашего жилья, когда покупка уже совершена.

В списке возможных дефектов многоквартирного дома есть те, которые физически невозможно обнаружить во время осмотра квартиры перед подписанием акта приемки. Поэтому гарантия на новостройки очень выручает, если с недостатками все же придется столкнуться.

Какие скрытые дефекты могут проявиться позднее? В новом доме может не быть горячей воды, а значит, нельзя проверить напор; когда погода сухая, не увидеть, что протекает крыша; если заехать в квартиру летом, только зимой станет понятно, что пластиковые окна плохо установлены, и из них дует.

Мы составили инструкцию, которая поможет разобраться, как работает гарантия на окна в новостройке, какой брак входит в гарантийные обязательства застройщика и как добиваться устранения недостатков.

За что отвечает застройщик

Гарантия на новостройки по закону о долевом строительстве распространяется на инженерное и технологическое оборудование и конструктив здания.

Что входит в возможные поломки оборудования:

• сбой в работе или лопнувшие батареи;
• лопнувшие водопроводные или канализационные трубы;
• перепады напряжения в сети;
• засоры (труб, мусоропроводов);
• поломки лифта.

Какие проблемы могут возникнуть с конструктивом здания:

• грибок и плесень;
• трещины фасадов, стен, потолков;
• нестыковка швов;
• дефекты, влияющие на функциональность стеклопакетов;
• нарушенная геометрия пространства квартиры.

Срок действия гарантии

Действующий закон о долевом строительстве фиксирует минимальный срок гарантии, а застройщик в рамках договора долевого участия (ДДУ) может указать и больший.

Гарантийный срок на инженерное оборудование составляет минимум три года. В течение этого периода застройщик обязан устранять все неисправности водопроводной, газопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной систем и электрического оборудования за свой счет не только в общих пространствах, но и в квартире.

Для дольщиков объекта ремонт бесплатный, правда, для этого часто нужно доказать, что проблема возникла не по вине собственника жилья. Если по ДДУ квартира приобретена с отделкой от застройщика, то вздувшийся пол, треснувшие стекла, отслоившиеся обои или кривые межкомнатные двери тоже подпадают под гарантию.

На конструктивные элементы здания гарантийный срок длиннее: он не может быть меньше пяти лет. То есть гарантия на окна в новостройке от застройщика сработает, если вы обнаружите дефект после подписания акта приемки квартиры. Вам поставят новый стеклопакет или отремонтируют тот, что есть.

Срок действия гарантии застройщика начинается со дня передачи объекта долевого строительства покупателю. Это день подписания передаточного акта к договору купли-продажи квартиры. Так как все подписывают эти акты в разное время, даты начала и окончания действия обязательств застройщика для всех собственников тоже разные. Однако гарантия на квартиры в новостройке прекращает действовать, если первичный владелец — именно с ним строительная компания заключала ДДУ — продал жилье. Новый собственник для компании застройщика не считается потребителем.

Подобрать квартиру в новостройке

На что не распространяется гарантия

Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой.

Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.

В зону ответственности строительной компании не входят поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например, в ней работала парикмахерская, хотя помещение имеет статус жилого, заниматься ремонтом тоже придется самому владельцу.

К исключениям, на которые гарантия не распространяется, также относятся неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании; после ремонта, самостоятельно проведенного собственником, привлечь застройщика к ответственности тоже будет сложно; если вы сделали перепланировку и тем более не узаконили ее, на гарантию можете не рассчитывать.

Куда обращаться за устранением дефектов

Итак, строительные работы завершены, ключи на руках, акт приемки подписан. Вы заселились в квартиру, расставили мебель. А через год обнаружили, что между стеклопакетом и откосом появился зазор или в углу за ванной разрослась плесень, хотя трубы в порядке и видимых протечек или потери качества нет.

В первую очередь зафиксируйте дефект — сфотографируйте или снимите видео, составьте описание в присутствии свидетелей, попросите их поставить свою подпись под ним. Эти действия — важная часть грамотного отстаивания своих прав, которые дает закон о долевом строительстве.

Затем составьте претензию в двух экземплярах, указав в ней ФИО, адрес, причину обращения и желаемые сроки проведения ремонта. Закон не регламентирует срок его проведения, но обычно управляющие компании отводят на него не менее 30 дней, чаще — больше.

Приложите к претензии фото- и видеоматериалы и описание дефекта. Если есть сомнения, попадает ли поломка в список гарантийных, можно заказать независимую экспертизу — тогда заключение тоже нужно приложить к претензии. Обязательно сохраняйте чеки, так как деньги за экспертизу можно будет вернуть, если случай гарантийный.

Пакет с претензией и дополнительными бумагами нужно отдать застройщику, съездить самостоятельно или отправить почтой: в любом случае необходимо, чтобы один экземпляр претензии с подписью ответчика был у вас на руках. Затем нужно ждать ответа застройщика.

Решение о признании случая гарантийным выносится после комиссионного обследования, которое проводят представители застройщика, управляющей компании и, возможно, исполнителя работ. В случае положительного решения все стороны подписывают акт, составленный комиссией, и в течение установленного в нем срока застройщик устраняет проблему.

Что делать, если застройщик не устранил недостаток вовремя

Отказ от ремонта или нарушение срока его проведения — повод обратиться в суд. Он заставит застройщика исправить проблемы, возникшие по его вине, и компенсировать расходы на экспертизу.

Для обращения потребуется правильно составленное исковое заявление, где должны быть реквизиты и наименование застройщика, причины обращения, сообщение о нарушенных правах, правовые основания для разбирательства и требования, например возмещение расходов за купленные материалы или оборудование. Документы нужно отправить в суд по юридическому адресу застройщика. На рассмотрение иска отводится два месяца.

Читайте также: Как правильно составить претензию застройщику