Как оспорить дарение недвижимости

Любое имущество — квартиру, дом, земельный участок, автомобиль, коллекцию картин или антиквариата, драгоценности, деньги и ценные бумаги — можно не только завещать, но и подарить. Зачастую к договору дарения прибегают, если хотят избавить родных от излишних юридических процедур, которые неизбежны при получении наследства.

Однако встречаются случаи, когда даритель расстается с имуществом не по доброй воле: его вводят в заблуждение и отнимают недвижимость под давлением. В таких случаях возникает необходимость признать сделку недействительной. Разбираемся, что нужно знать, чтобы оспорить дарение и вернуть недвижимость.

Чтo тaкoе дарственная

Это договор дарения (или дарственная, как его еще называют в обиходе), по которому имущество владельца переходит новому хозяину. Ключевое слово здесь — «дарение». Это значит, что имущество передается другому лицу безвозмездно, и прежний собственник не может ничего требовать взамен.

Даритель не может требовать от одаряемого как-то отблагодарить за презент — деньгами, другим имуществом или услугой. Если одаряемый сам хочет компенсировать подарок, то и в этом случае сделка не перестает считаться договором дарения.

Как правильно оформить договор дарения

Что может стать предметом дарения

Предметом дарения может быть любая вещь, движимое и недвижимое имущество: ценные бумаги, деньги, коллекции антиквариата, монет, книг, картин, жилье, доля в жилье, автомобиль, а также имущественные права. Кроме того, предметом сделки может стать освобождение от исполнения имущественной обязанности: к примеру, кредитор-даритель освобождает должника от долга.

Передача в дар может произойти сразу же или в оговоренный в договоре срок, при наступлении определенного момента или события. Например, человек решил переехать в другую страну и подарить свою коллекцию картин другу так, чтобы право собственности на нее перешло после определенной даты, например, даты выезда дарителя за границу.

Виды договора дарения

Договор дарения бывает двух видов: реальным и консенсуальным. В первом случае предполагается, что объект дарения передается новому собственнику сразу после подписания договора. Второй формат позволяет дарителю передать собственность новому хозяину в будущем, о чем должно быть прямо и недвусмысленно указано в документе.

Также договор дарения может быть устным и письменным. Для заключения устной сделки нужно передать дар одаряемому — отложить дарение на потом нельзя. Если есть отложенное дарение, возможен только письменный договор. Письменный вариант необходим и при передаче недвижимости или доли в ней.

При дарении не доли, а целого объекта нотариальное заверение не требуется, однако желательно: нотариус проверит юридическую чистоту квартиры или дома.

Когда дарение недопустимо

Подарить ценный предмет или объект недвижимости (не касается обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 тыс. руб.) не имеют права:

• законные представители малолетних и граждан, признанных недееспособными, от их имени;
• супруги или родственники граждан, находящихся на лечении, содержании или воспитании в медицинских, социальных, образовательных и иных организациях, работникам этих учреждений;
• одна коммерческая организация другой коммерческой организации.

Также дарение не допускается:

• госслужащим, служащим Банка России, лицам, замещающим государственные должности;
• если одаряемый — опекун/попечитель несовершеннолетнего или недееспособного гражданина, его супруг/супруга или близкий родственник, а даритель — опекаемый.

Если такой договор все-таки был каким-то образом заключен, это повод обратиться в суд для оспаривания незаконной сделки.

Когда можно оспорить и аннулировать дарение квартиры

Бывают случаи, когда даритель хочет отозвать свой подарок, либо кто-то из близких не согласен с решением дарителя. Оспорить акт дарения можно, но лишь в определенных ситуациях и только в судебном порядке.

В юридической практике встречаются случаи, когда получалось оспорить и аннулировать дарение недвижимости. В ряде случаев удается оспорить дарение дома или квартиры, если договор был составлен неправильно или с нарушением действующих норм законодательства.

Бывает, что родственники дарителя пытаются убедить суд в том, что тот не понимал, что делает, передавая в дар квартиру или дом. Однако, если сделку дарения заверил нотариус, оспорить договор крайне сложно. Поэтому во избежание рисков стоит оформить договор юридически грамотно: нотариус еще на стадии подготовки и проверки документов снимет спорные моменты, заметит ошибки и обезопасит сделку для всех сторон, а даритель подстрахуется на случай неоправданных претензий близких.

Основания для оспаривания договора дарения — когда мoжнo идти в суд

Случаев, когда можно оспорить дарение квартиры или любой другой недвижимости и имущества, всего несколько.

Если даритель — физическое лицо

Можно отменить дарение квартиры как при жизни, так и после смерти дарителя. В обоих случаях отозвать дарение можно, если:

• одаряемый умер раньше дарителя (если такое условие было прописано в договоре);
• новый хозяин содержит объект дарения в ненадлежащем виде и при этом получается доказать два факта: что объект представляет для дарителя большую неимущественную ценность и есть большой риск уничтожения предмета дарения. Например, если в подаренной квартире человек делает что-то противозаконное или нарушает общественный порядок, нравственные и санитарные нормы.

Судебная практика говорит нам, что отмена дарения по этому основанию встречается достаточно редко. Например, если речь идет о квартире, то суды придерживаются позиции, что продажа квартиры является не безвозвратной утратой дара, а лишь реализацией права собственности, которое в полной мере перешло к одаряемому. Факт неоплаты коммунальных услуг также не является основанием для отмены договора дарения, он свидетельствует лишь о ненадлежащем исполнении новым собственником своих обязательств как собственника жилья перед государственными органами и иными организациями.

Софья Волкова

Юрист Адвокатского бюро «Asterisk»

Также дарение можно отозвать, если новый собственник угрожает жизни или причиняет вред здоровью старого владельца (это тоже придется доказать). Если смерть дарителя наступила вследствие действий одаряемого, родственники первого могут требовать отменить дарение в суде.

Если даритель — юридическое лицо

Иногда дарителем выступает не физическое, а юридическое лицо. В этом случае дарение тоже может быть оспорено. Например, если дарение произошло за шесть или меньше месяцев до банкротства компании, есть все основания признать сделку недействительной. В таком случае дарение будет расценено судом как попытка избежать конфискации в счет погашения долгов.

Как оспорить дарение

Сделать это можно только через суд. Оспорить дарение квартиры после смерти дарителя чаще всего хотят дедушки, бабушки, супруги, наследники, братья, дяди, тети, племянники. Особенно если имущество могло достаться им по наследству, но по каким-то причинам было подарено одному из родственников или вообще чужому человеку.

Если имущество, на которое претендует истец, не имело к нему отношения при жизни дарителя (наследники не помогали с ремонтом жилья, его уборкой и поддержанием в хорошем состоянии, оплате коммунальных платежей), процедура оспаривания сделки дарения усложняется. Дело в том, что подобные операции совершаются добровольно, и если кто-то из родственников решил отписать квартиру или дом постороннему, это его право, которое оспорить после смерти дарителя крайне сложно. 

Ктo может оспорить дарение квартиры

Это может сделать как сам даритель, так и его родственники, а также лица, заинтересованные в предмете дарения. С исковым заявлением в суд с требованием аннулировать договор дарения имеют права обратиться лица, имеющие сведения о незаконности соглашения.

Как дарителю оспорить дарение квартиры

Кроме перечисленных выше случаев есть ситуации, которые могут позволить дарителю признать договор дарения недействительным. Например:

• если при заключении сделки он находился в измененном состоянии (алкогольном или наркотическом опьянении) и не мог отвечать за свои действия;
• на него оказывалось психологическое или физическое давление;
• если даритель в целом дееспособен, но не осознавал при заключении сделки последствий своих действий;
• искренне заблуждался, не знал о реальном положении дел и при других условиях и обстоятельствах никогда бы не пошел на договор дарения;
• был намеренно обманут;
• даритель совершил договор на заведомо невыгодных для себя условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем воспользовалась другая сторона сделки;
• даритель оказался в крайне тяжелом материальном положении и может доказать это. Например, утратил жилье или лишился средств к существованию.

Договор дарения может быть оспорен, как и любой другой договор. По требованиям об отмене дарения применяется трехлетний срок исковой давности со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Помимо общих оснований для признания сделки недействительной, Гражданский кодекс предоставляет дарителю возможность отменить дарение по специальным основаниям.

Это допускается, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Такие случаи встречаются достаточно редко, но являются практически безусловным основанием для отмены дарения.

Софья Волкова

Юрист Адвокатского бюро «Asterisk»

Когда дарение может оспорить одаряемый

При жизни дарителя оспорить сделку может тот, кто получает дар. До передачи подарка достаточно просто объявить об отказе от него. Если же сделка уже совершена, одаряемому нужно обратиться в Росреестр.

Иногда получатель дара обнаруживает некие условия, на которых ему полагается подарок. В этом случае такие условия считаются незаконными и противоречащими понятию договора дарения.

Когда дарственную могут оспорить родственники или другие лица

Могут ли родственники оспорить дарение квартиры? Конечно, однако оспорить дарение при жизни дарителя невозможно, когда она оформлена по всем правилам и не имеет скрытых нарушений. Если даритель совершеннолетний, дееспособный и может отвечать за свои решения, никто из родных, включая потенциальных наследников, не имеет возможности вмешиваться в его право распоряжаться собственным имуществом. Однако есть ситуации, когда такая возможность возникает:

• если даритель недееспособен, его решение могут оспорить близкие;
• если супруг не был в курсе того, что недвижимость или иное имущество стало объектом дарения;
• квартира, дом, участок на момент дарения находились под арестом.

Когда сделка может быть признана ничтожной

Родственники или заинтересованные лица (кредиторы, налоговые или силовые органы) могут через суд доказать, что договор дарения недвижимости ничтожен. В юридической практике такие дела считаются сложными, и ни один юрист не даст гарантию успеха. Однако доказать ничтожность договора можно попробовать, к примеру, если сделка:

• Изначально оказалась мнимой. Например, даритель планировал сохранить жилье в своем владении и пользовании, а договор, по сути, фиктивный. Это нарушение закона, и совершается оно для того, чтобы даритель мог скрыть свое финансовое положение или не допустить передачу имущества по наследству.
• Притворна и скрывает другой договор. К примеру, предмет дарения якобы отдан безвозмездно, а на деле даритель получил деньги. Это тоже незаконно и делается, чтобы не платить госпошлину или налоги.
• Квартира, дом, земельный участок на момент дарения находились под арестом.

B какой срок можно оспорить договор дарения

Чтобы оспорить сделку дарения, нужно правильно определить срок исковой давности. По договору дарения он составляет от года до трех в зависимости от причин и обстоятельств, по которым сделка может быть оспорена, о чем говорится в статье 181 Гражданского кодекса РФ. О сроках при оспаривании — ниже.

Случается, что договор с самого начала незаконен и в принципе не мог быть заключен. Тогда сделку можно будет признать ничтожной. Срок для обжалования здесь три года. Иногда, если будет доказано, что сделка совершена по поддельным документам, срок исковой давности может быть увеличен до 10 лет. Или же дарение произошло законно, но не были соблюдены некоторые требования законодательства. В этом случае сделка может быть признана оспоримой, а срок давности — один год с момента, когда человек, чьи права нарушены, узнал об этом.

Бывают ситуации, когда истец (заинтересованное в предмете дарения лицо) не мог знать о том, что его права нарушали, или не имел возможности подать заявление в суд. Тогда судебная инстанция может восстановить нарушенный срок исковой давности по ходатайству истца. В иске нужно указать уважительную причину и подтвердить копиями медицинских документов, командировочными удостоверениями и другими документами, которые суд сочтет необходимыми.

Иногда в суд приходится обращаться одаряемому, когда даритель не выполняет условия договора и не отдает в нужный срок подаренную квартиру, дом или деньги. В таких случаях срок исковой давности составляет три года.

Доказательства для суда

Договор дарения можно оспорить только в судебном порядке и в большинстве случаев при наличии веских доказательств. Именно поэтому такая сделка считается в России предпочтительной. Шансов оспорить завещание куда больше, чем поставить под сомнение дарственную. Однако дом, квартира и другая недвижимость могут стать предметом долгих судебных тяжб в обоих случаях. Поэтому нужно настраиваться на длительный процесс.

Прежде чем подавать заявление в суд, истцу стоит убедиться в том, что у него есть все основания для того, чтобы оспорить договор дарения. Здесь мало иметь желание и собственное представление о несправедливости. Стоит подготовить убедительную доказательную базу, исходя из которой суд увидит, что права истца действительно были нарушены или ущемлены.

Какие документы нужны

Нужны сам договор и документы, подтверждающие законные права истца или дарителя, паспорт, исковое заявление и квитанция об уплате госпошлины. Необходимы также свидетельства того, что есть нарушение прав дарителя или третьих лиц, заинтересованных в предмете дарения. То есть все возможные доказательства, которые подтвердят ничтожность или недействительность сделки.

Такие доказательства лучше собирать с помощью юристов: в зависимости от ситуации специалисты подскажут, что еще необходимо найти и предоставить в суд. С их же помощью стоит составить и само исковое заявление — не нужно пользоваться готовыми бланками из интернета, поскольку в каждом случае текст будет отличаться.

Что еще может пригодиться в суде:

• Справка, подтверждающая состояние здоровья (в том числе психическое) дарителя. Она пригодится как самому дарителю, чтобы доказать свою дееспособность и адекватность в момент подписания договора, так и истцам, если даритель не был в момент заключения сделки в дееспособном состоянии.
• Образцы документов, где есть подписи обеих сторон. Они пригодятся для подтверждения законности или незаконности сделки.
• Образцы почерка дарителя. Это пригодится, если у истца есть подозрение, что договор подделан. Суд может назначить почерковедческую экспертизу.
• Юристы рекомендуют сделать аудиозапись при нотариальном заверении договора (с согласия нотариуса). В таких случаях дарителю объясняются важные юридические моменты, и он дает не только письменное, но и устное согласие на сделку и подтверждает, что ему ясны его права. Такая запись может стать доказательством в суде.
• Заключение врача или экспертов об алкогольном или наркотическом опьянении дарителя, если сделка была обнаружена быстро и еще есть возможность освидетельствовать дарителя. Либо нужны свидетели и их письменные показания о том, что они видели дарителя в измененном состоянии.
• Если человеку обещали уход взамен подаренной квартиры, но обманули, стоит собрать письменные свидетельства от соседей и тех, кто в курсе обещания.
• Расписка дарителя о получении денег за «подаренную» квартиру или дом. Это прямое доказательство того, что под видом договора дарения совершена сделка купли-продажи.
• Выписка из банка о платежах за коммунальные услуги в подаренной другому человеку недвижимости, которые совершал истец, претендующий на имущество. Пригодится подтверждение покупки стройматериалов для реконструкции и ремонта дома или квартиры: чеки, квитанции, история платежей в онлайн-банке или интернет-магазине.