В России уже больше пяти лет действует система покупки жилья с использованием эскроу-счетов. С ней появление новых обманутых дольщиков стало невозможным.
Рассказываем, зачем нужен эскроу-счет, как он работает и в чем его смысл для покупателей квартир в новостройках.
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.
Забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета. Они в том числе касаются сроков сдачи дома.
В первую очередь эта модель была утверждена на государственном уровне для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков: при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.
Только в том банке, на чьи средства возводится объект недвижимости, то есть обеспечивающего проектное финансирование. Он и становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков в строящемся доме. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает банк-эскроу-агента из списка кредитных организаций, уполномоченных ЦБ на открытие счетов эскроу.
В любом. Покупатель может взять ипотечный кредит в банке с выгодными для себя условиями, а эскроу-счет открыть в банке, который застройщик выбрал в качестве эскроу-агента.
Схема достаточно простая. Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита и после одобрения заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.
Затем ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке. Банк в этом случае — независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.
Из документов для этого понадобятся только паспорт и оригинал ДДУ, зарегистрированный в Росреестре.
Для открытия эскроу-счета нужно заключить договор между покупателем, застройщиком и банком, в котором этот счет открывается.
В Сбербанке подписать договор счета эскроу и открыть счет эскроу можно без посещения офиса — в мобильном приложении за несколько секунд.
Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит средства (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет. После этого ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к средствам.
Лишь после введения новостройки в эксплуатацию банк переводит средства с эскроу-счета застройщику.
Быстро, удобно и безопасно провести расчет за недвижимость и оформить регистрацию права собственности можно с помощью услуг «Сервис безопасных расчетов» и «Электронная регистрация права собственности».
Деньги вернутся обратно к покупателю. Средства, размещенные на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов, но в размере суммы, не превышающей 10 млн руб. То есть если ваша квартира стоит больше 10 млн руб. или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, вернуть вы сможете только 10 млн руб. (ФЗ №177, ст.13.2).
Покупатель также получит свои деньги обратно и в полном объеме. Деньги будут сохранены на эскроу-счете и вернутся к покупателю и при банкротстве застройщика, и даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.
Плюсы
Недостатки
Ещё ни слова о том, что с покупателя могут взыскать %от кредита за открытие эскроу счёта... Ситуация со сбербанком в марте 2025 года в Кургане. Пытаемся выйти на сделку по строительству дома+покупку участка, в итоге нам говорят, что на сделке надо оплатить за открытие эскроу счёта. Абсурд, и концов не найти, в интернете написано, что бесплатно всё...
Антон У.здравствуйте! Напишите, пожалуйста, на эл. почту realty@domclick.ru: ваши ФИО, контактный номер телефона и ваш вопрос. Наши специалисты свяжутся с вами!
В статье не говорится всей правды. Эскроу счёт защищает только покупателя, который покупает за свои личные средства. Без кредита. То есть, когда покупаемая квартира не становится предметом залога. Только тогда эскроу счёт защищает такого покупателя.
Но если покупка происходит в ипотеку, то эскроу счёт НИКАК не защищает покупателя. А защищает застройщика! Я лично столкнулась с этой проблемой. Застройщик просрочил срок сдачи мне квартиры. Я расторгла ДДУ по закону в одностороннем порядке, так как просрочка превысила 60 дней. Это моё право по закону ФЗ-214. И что в итоге? Сбербанк отказал мне в закрытии эскроу-счёта и в возврате моих денег с эскроу-счёта, не смотря на нарушения ФЗ-214 и договора ДДУ со стороны застройщика. Банк отказал, поскольку стоит обременение в пользу застройщика, которое в Росреестре отказываются снять без согласия со стороны застройщика. То есть, банк потребовал согласие из Росреестра, а Росреестр - согласие от застройщика! Это немыслимый абсурд!!! А застройщик, конечно же, не согласен. Ему выгодно пользоваться моими деньгами. Так в чём тут защита покупателя??? В итоге мне пришлось обратиться в суд. А это процесс длительный, как известно. И пока я судилась, застройщик спокойно снял деньги с эскроу-счёта и уже как несколько месяцев пользуется моими деньгами! В итоге у меня ни квартиры, ни денег! Суд я, конечно, выиграла, поскольку закон полностью на моей стороне, а вот взыскать с застройщика проценты за пользование моими деньгами сейчас невозможно из-за действующего моратория, который правительство продлило ещё на полгода. Вот и получается, что закон об эскроу недоработан и НИКАК не защищает ипотечных покупателей.
Маргарита Л.здравствуйте! Понимаем ваши переживания. Покупка жилья с использованием эскроу-счетов была утверждена на государственном уровне для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков. При использовании счёта эскроу застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.
Уточним, если застройщик нарушил договорённости, деньги возвращаются только со счёта эскроу. Поэтому при покупке квартиры в ипотеку выплаченные банку проценты за время постройки дома покупатель вернуть не сможет.
Надеемся на положительное решение вашей ситуации. Спасибо, что поделились своим мнением.
Маргарита Л.Спасибо, что делитесь информацией, которая обнажает все.
ДомкликБлагодарю) К сожалению мой случай не единичный, это массовая проблема. Поскольку закон об эскроу недоработан в отношении дольщиков, покупающих недвижимость именно в ипотеку. Но банки тут вообще не виноваты. Подробности ниже. В случае нарушения застройщиком сроков по ДДУ (ФЗ-214 в этом случае допускает одностороннее расторжение договора со стороны дольщика при нарушении срока сдачи объекта более чем на 60 дней), все банки отказывают в закрытии счёта эскроу и возврате денег дольщику, если запись о ДДУ не погашена в Росреестре. Даже если такой возврат денег с эскроу счёта прямо прописан в договоре ДДУ. А в моём ДДУ в условиях был прямо прописан возврат денег дольщику в случае превышения застройщиком срока сдачи объекта на 60 дней. Но банки никак не опираются ни на ДДУ, ни на ФЗ-214. В случае нарушения со стороны застройщика регламент банков опирается только на данные Росреестра. Это общая практика во всех банках. Закрытие банком счёта эскроу и возврат денег дольщику возможно только при выполнении одного из двух условий: 1) согласия застройщика (что никак не защищает дольщика, т.к. никакого согласия застройщик давать не собирался, тем более он сам и нарушил условия ДДУ), либо 2) получения в адрес банка уведомления Росреестра о погашении записи регистрации ДДУ/регистрации соглашения о расторжении ДДУ. Это, кстати, и был официальный ответ от Сбербанка. Но проблема в том, что Росреестр отказался погасить запись регистрации ДДУ, потому что объект ДДУ в залоге у банка (где была оформлена ипотека)! Т.е. Росреестр для погашения записи о ДДУ требовал согласия банка о снятии обременения. Естественно, ни один банк не даст такое согласие. В моём случае банк залогодержатель по объекту - Альфа-банк. Да и ни один другой банк не дал бы согласие о снятии обременения раньше, чем долг по ипотеке будет полностью погашен. Причём, даже не смотря на то, что деньги по договору эскроу возвращаются именно на ипотечный счёт. В этом и заключается главный пробел в законе об эскроу.
ДомкликПродолжение. Вот и получается замкнутый круг! Банк-залогодержатель по объекту не может снять обременение. Без снятия обременения Росреестр не может погасить запись о ДДУ. А без получения банком эскроу-агентом уведомления из Росреестра о погашении записи о ДДУ банк не может закрыть эскроу-счёт и вернуть деньги дольщику. Круг замкнулся!
Если бы объект не был в залоге у банка по причине ипотеки, то Росреестр без проблем погасил бы запись о регистрации ДДУ (на основании одностороннего расторжения с моей стороны), а эскроу-агент (Сбербанк в моём случае) спокойно закрыл бы эскроу-счёт и вернул мне мои деньги. Я лично знаю другого дольщика, который так и сделал. Росреестр погасил запись о его ДДУ, а банк закрыл эскроу и вернул ему деньги, получив эти данные о погашении ДДУ из Росреестра. Но для него это было легко и быстро, потому что в его случае не было ипотеки! Не было никакого обременения. Вот почему в его случае закон об эскроу чётко сработал в его пользу и защитил этого дольщика от нарушений сроков со стороны застройщика. А мне (как и многим другим ипотечным дольщикам) чтобы вернуть деньги, пришлось обращаться в суд, по причине того, что закон об эскроу недоработан со стороны правительства в отношении залоговых объектов. Причём мне теперь уже приходится возвращать мои деньги не с эскроу счёта, а уже от самого застройщика, поскольку после сдачи дома в конце прошлого года и получения им РВЭ деньги с эскроу-счёта были списаны в его пользу.
ДомкликПродолжение. Я понимаю, что ни банки, ни Росреестр не виноваты в таком положении дел. Это именно сам закон об эскроу недоработан и не защищает ипотечных дольщиков от нарушений со стороны застройщиков. "Спасибо" нашему правительству!)) Они так заботятся о застройщиках, что из-за действующего моратория (который в очередной раз правительство продлило) невозможно с застройщиков взыскать никакие проценты за пользование деньгами дольщиков и невозможно взыскать никакие иные неустойки. И пока я сужусь с застройщиком уже 5-й месяц, я до сих пор вынуждена платить ипотеку по этой квартире, не смотря на то, что ДДУ фактически был расторгнут мной ещё полгода назад, и квартира мне уже давно не принадлежит. А если бы закон об эскроу защищал ипотечных дольщиков, то я вернула бы свои деньги со счёта эскроу ещё в сентябре прошлого года, что и сделали те дольщики, которые купили квартиры у этого же застройщика за свои личные средства, без ипотеки. Извиняюсь за слишком длинное объяснение. Благодарю за ваше пожелание о положительном решении моей ситуации.
Юлия Ч.здравствуйте! Спасибо, что поделились своим мнением.
Маргарита Л.здравствуйте! Спасибо, что поделились своим мнением.
Маргарита Л.здравствуйте! Понимаем ваши переживания. Надеемся, что ваша ситуация разрешится. Спасибо, что поделились своим мнением.
Маргарита Л.здравствуйте! Понимаем ваши переживания. Надеемся на положительное решение вашей ситуации. Спасибо, что поделились своим мнением.
Маргарита Л.Судя по всему застройщик хоть и с опозданием но достроил и ввел дом в эксплуатацию, но вы Маргарита просто пошли на принцип и решили забрать денюжку у застройщика, вероятно с желанием вложить эти деньги в более для вас интересный проект, желая наказать застройщика вы наказали сами себя, а всего то надо было потерпеть и получить квартиру без всяких проблем и судов.
Геннадий И.здравствуйте! Спасибо, что поделились своим мнением.
под какой % подрядчикам дают займ на строительство и почему замороженнные средства на этих счетах не индексируются, в итоге покупатель получает квартиру в которой заложенны помимо ипотек банковские % подрядчика, получается искусственно стоимость жиль выросла в цене за счет банковских %.
Антон Ю.здравствуйте! Для решения этого вопроса, мы рекомендуем обратиться к вашему менеджеру. О том, как получить консультацию менеджера Домклик PRO, рассказали в нашей статье.
Здравствуйте как закрыть экскроу счета по истечении 6 месяцев ? Строительство дома и не начиналось застройщик лишён аккредитаций
Рустэм М.здравствуйте! Для уточнения вопроса мы рекомендуем обратиться к вашему менеджеру. Вы можете написать ему в чат, заказать звонок по номеру 900 или в личном кабинете Домклик по ссылке: https://lks.domclick.ru/.
Домкликвот и весь ответ
Рустэм М.здравствуйте! Спасибо, что поделились своим мнением.
Добрый день! Оформили ДДУ с рассрочкой и дальнейшей ипотекой. В ДДУ зафиксирован первый транш (первоначальный взнос) и второй транш (остаток ПВ + ипотека) с датами внесения на эскроу. При внесении первого транша на эскроу нам не выдали никакого чека или квитанции, только висит операция в истории в мобильном банке. Как застройщик нам подтвердит получение денежных средств, пока они на эскроу? Или он нам выдаст квитанцию вместе с актом приемки-передачи после сдачи дома?
Пользовательздравствуйте! Как получить справки и выписки из банка, рассказали в статье.
здравствуйте,есть ли комиссия?(работа с застройщиком по семейной ипотеке с экскроу счетом)комиссия от самого банка?насколько я знаю от 12-18 процентов,правда ли это?
Сергей П.здравствуйте! Условие банка — наличие субсидирования. Дополнительные условия выдвигает застройщик, не банк. Если вам не подходят условия застройщика, вы можете выбрать другого, который подходит по условиям программы, на нашем сайте по ссылке, установив фильтр «Субсидирование».
Если Сбер не финансирует выбранный объект, то требуется гарантийное письмо от застройщика. Все подробности вы можете узнать у менеджера в личном кабинете Домклик.
Добрый день, к примеру деньги на эскроу счёте, оформлена ипотеку. В случае не исполнения обязательств застройщиком и расторжения с ним договора. Можно на эту сумму купить другую квартиру, не снимая деньги, а просто переоформив договор на новый объект? И как оформляются детские доли в таком случае?
Лола А.здравствуйте! В наших статья рассказали, что делать, если застройщик вовремя не сдает дом, и что будет при использовании эскроу, если застройщик нарушил договоренности.
По вопросу выделения долей рекомендуем обратиться напрямую в СФР и органы опеки вашего региона.
Добрый день. Скажите, если основной заемщик муж, а я - созаемщик, можно при заключении дду списать деньги в счёт первоначального взноса не с его счета, а с моего?
Елена Г.здравствуйте! Такой возможности нет. Выдача кредита осуществляется только путём зачисления на счёт заёмщика/ титульного созаёмщика, открытый в Банке, с одновременным перечислением суммы кредита, а также собственных средств (при необходимости) на счёт застройщика.
Добрый день, если эскроу-счет открыт в Сибирском банке Сбера, а сервис безопасных расчетов в Байкальском банке Сбера - никакая комиссия не предусматривается при перечислении со счета СБР на эскроу-счет?
Мария Ж.здравствуйте! Нет, комиссии не будет.
Домкликдобрый день скажи пожалуйста может ли открыть скроу счёт созаемщик?
Надежда Ч.здравствуйте! Нет. Для открытия эскроу-счёта необходимо заключить договор между покупателем (основным заёмщиком), застройщиком и банком, в котором этот счёт открывается.