Почему происходит усадка новостройки, и чем это грозит

Каждая новостройка — из панелей, монолита или кирпича — даёт усадку. В это время в квартире безопасно жить, а вот дорогой ремонт делать сразу не стоит.

Как происходит усадка нового дома, откуда берутся трещины на стенах и каким должен быть первый ремонт, рассказываем в нашей статье.

Что такое усадка дома

Если перевернуть тяжёлый камень, который долго лежал на одном месте, под ним обнаружится углубление — потому что земля проседает под его весом. То же самое происходит с многоквартирными и даже частными домами.

Здания в основном строятся на мягком грунте, который под ними постепенно уплотняется. Это естественный процесс, его невозможно и бессмысленно останавливать — если только строить на скальном основании.

Усадкой называют изменение линейных размеров дома — высоты, длины, ширины. Она происходит из-за уменьшения или увеличения объёма строительных материалов и трансформации конструкций. «Детали» постройки сжимаются, уплотняются, усыхают.

Если при усадке один угол опускается ниже, чем другой, на штукатурке появляются трещины, а керамическая плитка трескается или отваливается.

Когда дом усаживается равномерно, ничего подобного не происходит. Без последствий такой процесс возможен при соблюдении технологий строительства и использовании качественных строительных материалов.

Усадку отличают от осадки, при которой уменьшается только высота здания из-за проседания грунта, уплотнения фундамента, уменьшения вертикальных размеров строения.

Пока идёт усадка нового дома, его конструкция подвергается ощутимым нагрузкам. Современные технологии строительства предлагают разные решения, направленные на то, чтобы не допустить появления трещин или деформации контуров стен. Например, деформационные швы, обеспечивающие гибкость и упругость всей конструкции.

Вообще, деформационные швы могут решать и другие задачи, помимо усадочных. Их названия указывают на причины проблем, с которыми швы помогают справляться:

• температурные
• осадочные
• антисейсмические

То есть задача строителей сделать так, чтобы усадка нового дома прошла без деформации здания. Многоэтажки или коттеджи, для которых расчёты были выполнены небрежно, в лучшем случае начинают выглядеть обветшалыми буквально через пару лет: с трещинами на фасаде и выцветшей облицовкой.

Чтобы построить дом по качественному проекту, можно воспользоваться сервисом Домклик.

При чем здесь плотность грунта

Основную нагрузку принимает на себя фундамент, и к расчётам для его создания подходят очень тщательно. Конструкция фундамента зависит от качества и свойств грунта, поэтому важную часть работы выполняют геодезисты. Их исследования позволяют в том числе определить, пригодна территория для строительства или нет и каких объектов — жилых или коммерческих.

В ходе геодезического исследования специалисты анализируют:

• состав почвы
• толщину грунта
• уровень промерзания почвы
• характер грунта
• наличие подземных вод и водоносных пластов
• границы явного или возможного затопления

Данные позволяют просчитать даже угол возможного обвала пласта. Без них создать прочный фундамент невозможно и небезопасно.

Кроме того, изыскания нужны отдельно при строительстве каждого дома — не получится провести их один раз и использовать в дальнейшем. Дома строятся из разных материалов, а структура и плотность грунта неравномерны, поэтому исследования индивидуальны.

На основании собранных данных рассчитывается глубина активной зоны конкретного здания. Так специалисты называют глубину залегания грунта и почв, на которые будет воздействовать вес дома. Эта глубина зависит от этажности и площади здания, типа грунта и типа фундамента.

Что происходит с бетоном

Просадка фундамента дома — это часть процесса усадки. Второй её «компонент» — усыхание бетона, которое связано с испарением воды. Вода «улетучивается», капилляры бетона сужаются, и он становится плотнее, твёрже и незначительно уменьшается в объёме. Усыхание неизбежно.

Если уменьшается в размере одна деталь конструкции, все остальные элементы испытывают напряжение из-за того, что исходные параметры изменились. Даже если усыхает весь бетон, это происходит неравномерно, где-то быстрее, где-то медленнее, и нужно, чтобы в это время здание не покосилось и не обвалилось, то есть чтобы просадка дома прошла без деформации.

Просадка грунта и усыхание бетона — основные факторы, влияющие на усадку дома. Но высокое качество фундамента и тщательные расчёты проекта — не панацея, если, например, строительные материалы не соответствуют заявленным характеристикам, неправильно хранились или были нарушены технологии смешивания материалов (строительного раствора).

На усадку домов из некоторых материалов способна влиять даже погода. Стена из газо- или пенобетона может треснуть и без нагрузок; если была построена в дождь, эти материалы легко впитывают влагу и так же легко испаряют.

Итак, подытожим: усадка дома — это естественный и предсказуемый процесс изменения объема грунта и строительных материалов.

Сколько длится усадка дома

Считается, что усадка завершена, если дом оседает в пределах 1 мм за год. Обычно быстрее всего процесс идёт в первый год после окончания строительства, второй пик приходится на период, когда завершается ремонт квартир и заселяются жильцы, — за счёт мебели и отделки вся конструкция становится тяжелее.

Время, за которое дом просаживается, зависит главным образом от материала строительства. Среднего срока нет, но есть диапазон от года до шести лет. Быстрее других дают усадку монолитные дома. А больше всего времени нужно кирпичным.

Как садятся разные типы новостроек

Многоквартирные дома строят из панелей, кирпича или монолита. Все эти материалы при усадке ведут себя немного по-разному.

Кирпич

Кирпичные дома считаются надёжными, тёплыми, с хорошей шумоизоляцией, но при этом и самыми тяжёлыми. Поэтому нужен очень прочный фундамент.

Усадка стен в новостройке из кирпича длится от трёх до шести лет. Кроме того, она происходит неравномерно. Сначала усыхает кладка по швам — один миллиметр в каждом шве, а на все здание «набегают» сантиметры усадки. Если не соблюдать технологию строительства, после завершения просадки трещины могут пойти не только в углах и местах стыков, но и по всей поверхности стен.

Монолит

Каркас монолитного дома льют из бетона, затем делают облицовку кирпичом или панелями. Монолитные дома лёгкие и быстро дают усадку — за год. Этот материал оседает предсказуемо, равномерно вниз.

Риски возникновения деформации и трещин возникают при нарушении технологии строительства, как и при строительстве кирпичных домов. Недостаточная тщательность геологических изысканий, грубые ошибки могут привести к проблемам, которые возникнут в течение года после окончания строительства.

О плюсах и минусах монолитных построек можно узнать здесь.

Панель

Панельные дома собирают по частям — складывают из железобетонных плит. С завода на стройку приезжают блоки: цельные стены, полы и потолки, их остаётся только совместить.

При строительстве учитывают допуски на сборочные швы. В панельном доме могут сместиться плиты и опуститься фундамент. Плиты останутся целы, а по углам и в местах их соединения могут пойти трещины и образоваться щели. В списке рисков также изменение угла поверхности пола — он может отклониться от горизонтали.

На усадку панельного дома требуется обычно 2–3 года, окончательная может занять больше времени.

О плюсах и минусах панелей можно почитать здесь.

Когда лучше начинать делать ремонт в новостройке

Покупателям квартир в новостройках об усадке знать просто необходимо, и вот почему.

Если дом правильно спроектирован и построен со строгим соблюдением технологии и из качественных стройматериалов, его усадка не приведёт к деформации конструкции.

Но и в этом случае эксперты в строительстве рекомендуют сначала делать в новостройке очень бюджетный ремонт. Потому что никому не хочется через год после заселения и окончания работ обнаружить трещины в штукатурке.

Эти рекомендации распространяются на кирпичные и панельные дома. В них имеет смысл делать сначала косметический ремонт, а глобальное устройство, как вы мечтали, имеет смысл отложить до полной усадки дома.

В монолитных домах можно сразу делать чистовой ремонт. Лучше выбирать материалы повышенной эластичности — флизелиновые обои, силиконовые и акриловые краски, натяжные потолки, эластичную штукатурку. Они компенсируют незначительную усадку. Ещё один вариант — выбрать отделку от застройщика.

Читайте также: Как выбрать квартиру с отделкой от застройщика

Сезонность

Лучше, чтобы новостройка перезимовала, — тогда получится более эффективная проверка материалов, например на морозоустойчивость. А весной будет понятно, размывается ли грунт и насколько равномерно оседает конструкция здания.

То есть дорогостоящий ремонт имеет смысл отложить по объективным причинам.

Читайте также: В какое время года выгоднее покупать квартиру

Почему важно знать базовые понятия о ремонте

Об усадке нужно помнить на этапе предчистовой и чистовой отделки квартиры. Подготовительные работы и чистовую отделку можно делать независимо от усадки.

Опытные строители советуют в первые годы после сдачи дома в эксплуатацию выполнить ремонт, минимально необходимый для проживания. Какие нюансы нужно учесть, можно почитать здесь.

Такой подход поможет сэкономить на ремонте время и деньги. По прошествии двух-трёх лет после сдачи в эксплуатацию в квартирах в панельных и кирпичных домах можно начинать «ремонт мечты», который воплотит задумки и не «поедет» из-за того, что дом «сырой».

Как не разориться на первом ремонте

В новом доме потолки лучше обшить гипсокартоном, обтянуть тканью или пленкой.

Гипсокартонный лист (ГКЛ) крепят на каркасе, смонтированном из металлических профилей. Используют листы толщиной 12,5 мм. Так называемые потолочные 9,5-миллиметровые плиты не подойдут. Из-за малого веса они вибрируют при движении тяжелого транспорта по улице, выгибаются при подвижках здания. На них неизбежно появятся трещины, причеё не только на стыках. Самый надежный вариант — подшить 12-миллиметровые листы, да ещё и в два слоя.

От стен листы ГКЛ отделяют упругой демпферной лентой. Она защитит потолок от трещин, если дом будет усаживаться неравномерно или излишне интенсивно.

Если потолки невысокие, гипсокартон — не самый удачный вариант. Вместе с каркасом он уменьшит высоту помещений на 10–15 см. Лучше натянуть ткань или пленку. Натяжные потолки сделают комнаты ниже на 4–10 см. Конкретная величина зависит от длины патронов встраиваемых светильников.

Если стены готовят под покраску, то перед оштукатуриванием наклеивают армирующую сетку. Можно даже фасадную, потому что она прочнее.

Сетка защитит штукатурный слой от возможных трещин, которые будут очень заметны на окрашенной поверхности. На штукатурку можно клеить малярный флизелин и красить поверх него. Он предохранит окрашенную стену от микротрещин.

Стены под плитку выравнивают штукатуркой. Для её укладки используют цементный клей и зубчатый шпатель. Шпатель удаляет излишки клея и обеспечивает прочность прикрепления плитки.

Прочность служит дополнительной гарантией, что плитка не отвалится при подвижках здания. Толщину клеевого слоя надёжнее всего регулировать по рекомендациям производителя.

Пройтись по полу

Ремонт пола начинают с обустройства стяжки. Это слой, который укладывают на межэтажное перекрытие. Он укрепляет плиту и делает ровной поверхность пола.

Стяжка бывает мокрой, сухой и полусухой. Мокрая стяжка — цементно-песчаный раствор сметанообразной консистенции. Она тяжёлая, трудоёмкая в работе, трескается без армирующей сетки, нуждается в дополнительном выравнивании после схватывания. Сохнет около месяца.

Сухая стяжка — слой керамзита, закрытый сверху гипсоволоконными листами, фанерой или древесно-стружечными плитами. Быстро возводится, мало весит. Но очень боится влаги, поэтому требует тщательной влагоизоляции.

Для новостройки оптимальный вариант — полусухая стяжка. Это цементно-песчаная смесь с минимальным количеством воды: её льют столько, чтобы в цементе начался процесс схватывания (гидратации). Такая стяжка легче мокрой, не требует армирования и вторичного выравнивания, не боится влаги, высыхает за 5–7 дней.

Чтобы стяжка не пострадала от усадки, в каждой комнате она должна быть сделана отдельно, то есть не связана со стяжкой другого помещения. Для этого по линии дверных проемов делают углубления — деформационные швы. Их либо нарезают специальным устройством — швонарезчиком, когда цемент ещё не затвердел, либо предварительно ставят разделительные рейки.

Стяжка также не должна касаться стен, иначе, когда они начнут двигаться из-за усадки, стяжечный слой покроется трещинами. Поэтому по периметру комнат укладывают демпферную ленту. Она амортизирует подвижки и тем самым защищает стяжку.

На подготовленный таким образом пол настилают лицевые покрытия: линолеум, ламинат, плитку, паркетную доску.

Читайте также: Ремонт в новостройке: как выбрать надежную бригаду для ремонта