За последний год вторичный рынок жилой недвижимости пережил радикальные перемены. Неоднократно повышалась ключевая ставка, ужесточались макропруденциальные требования. Эксперты Аналитического центра Домклик выяснили, как из-за этого изменились стоимость и объём предложения.
В исследовании было проведено сравнение характеристик предложения в административных центрах и периферийных населённых пунктах в крупнейших регионах России.
Наибольший ценовой разрыв зафиксирован в Омской и Свердловской областях, а также в Московском регионе. Вместе с тем в большинстве крупнейших субъектов РФ этот показатель за последний год сократился.
Практически во всех крупнейших регионах РФ предложение вторички за пределами административных центров дешевле, чем в самих центрах. Значения разрыва колеблются в диапазоне от 18 до 64%.
Максимальная разница в стоимости отмечена в Омской области — 63,8%. Столь большой разрыв объясняется тем, что в регионе, помимо Омска, просто нет других больших городов: в административном центре проживает 1,1 млн человек, а второй по численности город — Тара — насчитывает не больше 30 тыс. жителей.
Существенная разница в стоимости предложения отмечается также в Свердловской области (54,2%) и Московском регионе (50,2%). А наименьший разрыв фиксируется в Воронежской (18,4%), Волгоградской (21,1%) и Самарской (25,8%) областях.
Из крупнейших регионов только в Краснодарском крае стоимость недвижимости на периферии выше цен в самом центре, причём на 53,2%. Всё дело в большом количестве курортных городов (Сочи, Геленджик, Анапа) с пляжным и горнолыжным отдыхом, где представлено много дорогого жилья, которое привлекает туристов и инвесторов.
Подобный эффект наблюдается и на рынке загородного жилья: в данном сегменте предложение также дороже именно в курортных городах Краснодарского края, а не в самом Краснодаре.
За прошедший год разрыв в медианной стоимости квадратного метра в большинстве крупнейших регионов страны сократился. Наибольшее сближение зафиксировано в Воронежской (на 7 процентных пунктов — до 18,4%), Волгоградской (на 6,9 п. п. — до 21,1%) и Ростовской (на 5,2 п. п. — до 32,7%) областях.
Разрыв увеличился лишь в пяти крупнейших регионах — впрочем, среди них столичные субъекты. Так, в Москве разница выросла на 3,3 п. п., а в Северной столице — на 4,5 п. п.
Такая динамика обусловлена опережающими темпами роста стоимости вторичного жилья в обеих столицах по сравнению с прилегающими территориями. Так, в Москве квадратный метр за год подорожал на 10,5%, а в Подмосковье — только на 3,7%. В Санкт-Петербурге цена за квадрат выросла на 4,1%, а в Ленинградской области и вовсе снизилась на 2,3%.
По данным на июнь 2024 года, в большинстве крупнейших регионов более 50% объявлений на вторичном рынке приходится на административные центры. Безоговорочным лидером по доле предложения в центре стала Омская область: 97,1% квартир региона выставляется на продажу в Омске.
Также высокий процент объявлений от собственников вторички в центре региона можно найти в Новосибирской (86,5%) и Волгоградской (74,7%) областях. Наименьшие показатели фиксируются в Республике Башкортостан (42,6%), Челябинской области (45,7%) и Краснодарском крае (47%).
Интересно, что столичные регионы сильно отличаются друг от друга с точки зрения распределения предложения между центром и периферией. Если в Санкт-Петербурге размещено 70,9% предложений (от общего числа объявлений в городе и Ленобласти), то в Москве — 48,2% (от общего числа объявлений в столице и Московской области).
Такая особенность Москвы также является следствием растущего интереса застройщиков к рынку Подмосковья. Так, по итогам 2023 года, у застройщика, который занял первое место по количеству сделок, наиболее успешные проекты находятся не в Москве, а в области.
Эксперты проанализировали объявления о продаже недвижимости на вторичном рынке в регионах с городами-миллионниками (данные сайта Домклик на июнь 2024 года).
В каждом рассмотренном субъекте РФ объявления были разделены на две группы:
Для обеих групп были рассчитаны медианная стоимость квадратного метра и её изменение с июня 2023 года. Дополнительно в каждом субъекте изучили объём предложения.
