Договор мены квартиры или долей в ней — это альтернативный способ оформить переход права собственности от одного владельца к другому. Он требует меньше документов по сравнению с традиционной сделкой купли-продажи.
Можно ли заключать договор мены квартиры между родственниками, в чем его удобство и какие подводные камни нужно обходить при составлении соглашения, рассказываем в инструкции.
Договор мены — это форма гражданско-правового договора, которую оформляют, если стороны сделки меняются имуществом. Законодательно договор мены регулируется Гражданским кодексом РФ. Ему посвящены статьи 567-571 в главе 31.
Одна из особенностей сделки по договору мены в том, что ее стороны, несмотря на возможное отсутствие денежных отношений (об этом расскажем далее), имеют статус продавца и покупателя.
Что такое обмен в прошлом и сейчас, как правильно обменять квартиру, мы также подробно рассказывали здесь.
Предметом договора мены может стать любое имущество:
Предполагается, что предметы, которые меняют собственники, равноценны. Но это необязательно. Допускается разная ценность и стоимость меняемого имущества, главное, чтобы это было в интересах каждой стороны.
Например, у одного коллекционера есть редкая дорогая марка, а у другого менее редкая и дорогая, но нужная первому. Тогда можно договориться о мене с доплатой.
В случае с жильем объекты тоже могут быть разными: договор мены квартиры на дом — вполне законный документ, как и договор мены квартиры с доплатой. Но менять квартиру на услугу строительства загородного дома не получится, так как по договору мены у каждой стороны должно быть оформленное право собственности на имущество.
Читайте также: Как продать или купить недостроенный дом
Юристы предупреждают: следует различать договор мены и обмена. Разница в том, что обмен подразумевает передачу права на пользование жилым помещением (или другим имуществом) и его правила закреплены в Жилищном кодексе.
А мена — это передача права собственности от владельца одного предмета другому. Ее условия прописаны в Гражданском кодексе. Например, обмен квартирами возможен между нанимателями по договору социального найма. Но такую схему нужно будет согласовывать с собственником (обычно это муниципалитет).
Закон не ограничивает возможных участников договора мены. То есть это могут быть как родственники, так и знакомые или просто заинтересованные в сделке (и никогда друг друга ранее не видевшие) люди. Тем, кто состоит в родстве, конечно, проще договориться.
Например, у родителей есть большая трехкомнатная квартира, в которой они жили, пока подрастали дети. Когда дети разъехались, завели собственную семью и «переросли» первое жилье (часто это квартира-студия или небольшие одно- или двухкомнатные квартиры), они вполне могут заключить договор мены с родителями. Будет по нему доплата за «трешку» или нет — предмет внутрисемейного обсуждения.
С учетом того, что стороны договора мены приравниваются к продавцу и покупателю, структура документа будет мало отличаться от договора купли-продажи. Главное расхождение в том, что в договоре мены может не быть пункта о порядке расчетов (в том случае, если не предполагается никаких доплат).
В остальном же его можно составить в простой форме. Но специалисты рекомендуют консультироваться с юристом. На что стоит обращать внимание при любых сделках с недвижимостью, рассказывали эксперты Домклик.
Регистрация договора мены целой квартиры не нужна. Но когда договор мены заключается на объекты недвижимости, то он считается исполненным только после того, как Росреестр зафиксирует смену прав собственности с одной квартиры (или дома) на другую (или другой).
Для этого нужно подать комплект документов в МФЦ. Вам понадобятся:
Доля в квартире тоже может быть предметом договора мены. Но для того, чтобы его заключить с посторонним желающим или даже с родственником, потребуется согласие остальных собственников. У них есть преимущественное право как покупки, так и мены, поэтому придется сначала предложить сделку им.
Как только получен отказ, можно заключать договор с тем, кто в нем заинтересован. Обязательное условие мены долей — сделку должен заверить нотариус. В остальном правила похожи на те, что действуют для мены целого жилья: доли должны быть в собственности, не в ветхом доме и не в служебном помещении (даже жилом).
Читайте также: Сделки с долями: ответы на популярные вопросы
Если доля принадлежит несовершеннолетнему, понадобится разрешение органов опеки и попечительства. Когда собственник младше 14 лет, его представляет опекун, с 14 до 18 лет молодой владелец доли ставит свою подпись в договоре сам, и то же делает опекун или представитель.
Стоит помнить, что сделку никогда не одобрят, если предполагается, что несовершеннолетний получит меньшую долю. Она должна быть соразмерной или больше. Для органов опеки и попечительства важно, чтобы сделка была однозначно выгодной для несовершеннолетнего.
Как продать долю в квартире, читайте в нашей статье.
Несмотря на то, что договор мены может не включать физическую оплату (нет доплаты разницы в стоимости), при его заключении возникает обязательство уплаты подоходного налога по ставке 13%. Это происходит, если стороны владели недвижимостью менее пяти лет.
Читайте также: Налог с продажи недвижимости: когда платить и как рассчитать
Законный способ уменьшить налогооблагаемую базу — платить его от разницы между суммой первоначальной покупки и стоимостью, по которой квартира меняется. Но для этого нужны документы, подтверждающие старую цену.
Например, квартира в Подмосковье была куплена в 2016 году за 3,3 млн рублей. В 2023 году собственник по договору мены этой квартиры стал владельцем жилья в соседнем доме стоимостью 4 млн рублей. У него возникает право заплатить 13% с 700 тыс. рублей (4 млн рублей минус 3,3 млн рублей).
Другой вариант — использовать налоговый вычет на 1 млн рублей (если ранее собственник не пользовался этим правом в сделках с недвижимостью). Так, 1 млн рублей будет вычтен из стоимости приобретаемой по сделке мены квартиры. Но такая схема не всегда дешевле. Как законно экономить на налогах на недвижимость, мы объяснили здесь.
Чтобы налогооблагаемая база не возникала, меняются квартирами, которые были в собственности более пяти лет. Если сделка заключается между родственниками, можно использовать другую гражданско-правовую форму, а именно договор дарения.
