Что входит в общедомовую собственность многоквартирного дома

Общедомовая собственность в многоквартирном доме (МКД) непосредственно связана с жилыми помещениями и предназначена для их обслуживания. Это лестницы, чердаки, подвалы, инженерные коммуникации. Они не считаются самостоятельными правовыми объектами и принадлежат всем владельцам жилья. Каждый собственник несет расходы не только на содержание личной жилплощади, но и на общее имущество.

О том, что такое общедомовая собственность в МКД и как она влияет на права и обязанности жителей дома, рассказываем в статье.

Что представляет собой общее имущество в многоквартирном доме

Это в первую очередь та часть здания, которая необходима для эксплуатации квартир и дома, например кровля, лестницы и лестничные клетки, инженерные сети. Владельцы квартир автоматически получают и права собственности на общедомовое имущество. 

Общедомовая собственность жильцов (согласно ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) включает в себя следующие объекты: 

• несущие стены здания; 
• помещения общего пользования (лифтовые холлы, лестничные площадки и пр.); 
• инженерные системы, которые обслуживают одновременно два и более помещений;
• участок земли, на котором расположен дом;
• придомовая территория, двор;
• спортивные, детские площадки, другие объекты, находящиеся на придомовой территории; 
• кровля; 
• технические этажи; 
• лифты и лифтовое оборудование; 
• чердаки;
• подвалы и технические подвалы;
• помещения, предназначенные для досуга, детского творчества, занятий спортом и т. д.;
• элементы озеленения и благоустройства.

Дальше мы подробнее остановимся на этих пунктах.

Кому принадлежит общее имущество и кто должен его содержать

Содержанием и обслуживанием такого имущества занимаются организации, управляющие МКД. А поскольку часть лестницы, крыши и другие подобные объекты не могут принадлежать владельцу какой-либо конкретной квартиры, то собственность на общее имущество является долевой и делится между всеми собственниками МКД, которые так же вместе принимают любые необходимые решения, касающиеся дома. Например, менять ли лифт, ремонтировать ли подъезд.

Делать это нужно через голосование на общих собраниях собственников жилья, что предусматривает ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Как правильно проводить общее собрание, мы подробно рассказали здесь. 

В отличие от подтверждения прав собственности на жилье, отдельная регистрация права на долю в общедомовом имуществе (ОИ) не требуется: оно возникает автоматически при регистрации собственности на квартиры или нежилые помещения. Как оформить электронную регистрацию права собственности, мы писали здесь. 

То есть после того, как собственники оформили имущественные права, сведения об общедомовом имуществе вносятся в выписки из ЕГРН на квартиры. Отдельных выписок из ЕГРН или свидетельств не делают. 

Обратите внимание: Общее имущество принадлежит всем домовладельцам вне зависимости от способа управления домом и наличия или отсутствия товарищества собственников жилья. Изменение формы управления также не влияет на состав ОИ.

Как определить состав общего имущества

Для того чтобы иметь возможность исполнять обязательства по содержанию многоквартирного дома, собственники первым делом должны определить и утвердить состав общедомового имущества. Такое решение должно быть принято большинством голосов от общего числа владельцев жилья и оформлено протоколом. Затем необходимо выбрать способ управления — для последующего содержания и обслуживания общего имущества.

Если дом имеет свою управляющую организацию (УО), договор с ней должен содержать перечень обслуживаемых объектов (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), иначе он не будет иметь юридической силы. 

Если же управление домом происходит через ТСЖ, то состав общедомового имущества определяется на общем собрании всех собственников. Члены ТСЖ не имеют права устанавливать это самостоятельно. 

От того, что входит в состав общедомовой собственности, напрямую зависят и суммы, которые платят жители на ее содержание. 

Состав ОИ определяется на основании данных: 

• ЕГРН; 
• государственного земельного кадастра. 

Этот перечень также может быть расширен, если такое решение примет собрание собственников. Подобное случается при расширении или надстройке многоквартирного дома, строительстве дополнительных хозяйственных объектов и пр. Решение принимают двумя третями голосов от общего числа собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).       

Также при согласии 100% владельцев помещений возможно и уменьшить состав — это происходит посредством реконструкции МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Например, чаще всего такое бывает, когда кто-то из собственников хочет объединить лоджию с комнатами своей квартиры. Однако если хоть один из других собственников МКД возражает, то сделать это будет нельзя. Подробно об этом мы писали здесь. 

Что входит в состав общего имущества

1. Общие помещения, предназначенные для обслуживания дома: лестницы, межквартирные лестничные площадки, подвалы, котельные, бойлерные, помещения для колясок, чердаки, элеваторные узлы. 
2. Объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации дома: мусоропроводы, лифты, трансформаторные подстанции, гаражи, коллективные автостоянки (как правильно парковаться во дворе МКД, можно прочитать здесь).
3. Земельный участок: земля под МКД с придомовой территорией, объектами озеленения и благоустройства, расположенными на ней, а также детские и спортивные площадки.
4. Ограждающие несущие конструкции дома: несущие стены, фундаменты, плиты перекрытий, балконные плиты и пр.
5. Ограждающие ненесущие конструкции дома: двери и окна помещений общего пользования, парапеты, перила, любые ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более одного помещения.
6. Система отопления: элементы обогрева, стояки, запорная и регулировочная арматура и другие объекты, задействованные в данных сетях, радиаторы отопления, не имеющие отключающих устройств. При наличии приспособлений, отключающих радиаторы от системы центрального отопления, такие радиаторы считаются личной собственностью.
7. Система электроснабжения: вводные шкафы, распределительные устройства, щитки и шкафы на этажах, кабели, идущие от внешней границы дома. 
8. Система водоснабжения: стояки горячего и холодного водоснабжения с ответвлениями, запорные краны на ответвлениях от стояков в квартирах. Полотенцесушители, имеющие цельносварную конструкцию без вентилей, также включены в единую домовую систему водоснабжения.  
9. Канализационная система: стояки, отводы, вытяжные трубы и воронки водостоков, переходы, патрубки, тройники, крестовины, отведения от стояков до ближайшего стыковочного соединения. 
10. Фасад. 
11. Кровля.

Список общего имущества указан в п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Проще говоря, к общему имуществу относятся объекты, предназначенные для обслуживания двух и более помещений в доме. 

Кто вправе распоряжаться общим имуществом

Владение общедомовыми объектами отличается от права собственности на квартиры в многоквартирных домах. 

Нередко собственники заявляют: «Раз у меня есть доля в общедомовой собственности, то я вправе поставить дверь и присоединить к своей квартире часть коридора». Это не соответствует закону. Согласно ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственники не могут выделять свою долю из общего имущества.

Как перевести нежилое помещение в жилое, можно узнать в этой статье.

Также невозможно продать квартиру отдельно от доли в ОИ. Нельзя в договор купли-продажи внести пункт, согласно которому новый собственник не получает эту долю. Точно так же невозможно и продать ее отдельно от квартиры — эти два вида собственности связаны неразрывно.

Доля каждого конкретного собственника определяется размером его жилого помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). То есть чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении вопроса, поставленного на голосование.

Если принять, что все доли владельцев жилья суммарно составляют 100%, то доля каждого в отдельности рассчитывается, исходя из отношения площади его квартиры к сумме площадей всех квартир в МКД. Надо иметь в виду, что доля является категорией, используемой для определения объема прав на имущество, которое принадлежит нескольким лицам и не может быть разделено. 

Кто и как обслуживает общее имущество

Способ управления многоквартирным домом для его содержания и обслуживания общего имущества определяют сами собственники на общем собрании. Они могут либо заключить договор с управляющей организацией, либо создать товарищество собственников жилья. 

В случае найма УО перечень работ и услуг нужно указать в приложении к договору управления. Если же домом управляет ТСЖ, то перечень прописывается в смете и в годовом плане содержания и ремонта общего имущества. (Как узнать свою УК? Переходите сюда).

Следует иметь в виду, что обязательный перечень работ в многоквартирном доме определен и утвержден на государственном уровне, а именно Постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290. Дом будет в надлежащем состоянии в случае своевременного выполнения всех работ, указанных в перечне. 

Какую выгоду можно извлечь из общего имущества 

Собственники имеют право получать доход от общего имущества, направляя его впоследствии на нужды дома, такие как благоустройство или ремонт. К примеру, фасад дома можно сдать в аренду для размещения рекламы, а подвальные или другие нежилые помещения — для обустройства в них объектов малого бизнеса вроде обувных мастерских или ремонта одежды.

По закону жители могут сдавать в аренду любую общедомовую собственность при условии, что это не будет нарушать права и интересы кого-то из них. В аренду можно сдать помещение не только целиком, но и по частям, например стены лифтов, лестничных клеток, потолки, крыши.  

Решение о сдаче в аренду собственники принимают на общем собрании. Также они могут поручить управляющей организации или ТСЖ заключить договор аренды от их имени и контролировать арендатора. Расценки за пользование теми или иными объектами общедомового имущества определяются, исходя из рыночных условий и могут отличаться в каждом конкретном случае.