Что можно делать с муниципальной квартирой

Муниципальное жилье — удобный вариант для тех, у кого нет собственной недвижимости и возможности ее приобрести. Такая квартира не принадлежит нанимателям, но они имеют право пользоваться помещением для проживания как своим.

Можно ли там прописаться, приватизировать муниципальную жилплощадь, разделить, сдать в аренду или вовсе продать — рассказываем в статье.

Что такое муниципальная квартира

Муниципальные квартиры входят в один из видов жилого фонда, который принадлежит органам местного самоуправления. К этой категории относятся помещения, которые находятся в собственности муниципалитета (администрации населенного пункта). Муниципалитет сдает их нуждающимся в жилье по договору социального найма.

Муниципальным жильем могут быть:

• квартира в многоквартирном доме;
• комната в общежитии;
• комната в квартире;
• комната в социальном учреждении (например, доме престарелых);
• частный дом или его часть.

Жилье должно быть пригодным к проживанию, то есть со светом, водой, газовой или электрической плитой, окнами. Кроме того, при выдаче такого жилья должен быть соблюден норматив по площади — норма предоставления. В большинстве регионов она составляет 15-18 кв. м на человека.

Но при определении нуждающихся в улучшении жилья муниципалитет ориентируется на учетную норму. Это минимальная площадь, необходимая гражданам для проживания.

В Москве, например, учетная норма для отдельных квартир составляет 10 кв. м на человека; если помещения в квартире предоставлены нескольким семьям — 15 кв. м на человека. В разных регионах этот порог отличается в зависимости от экономики того или иного города и субъекта Федерации, от наличия муниципального жилого фонда.

Сколько стоит аренда муниципального жилья

Тарифы социального найма гораздо ниже рыночных ставок аренды. Так, в Москве однокомнатная квартира экономкласса от собственника обойдется в 37-47 тыс. руб. в месяц, если снять ее по объявлению.

Для нанимателей по договору социального найма квадратный метр стоит 50 руб. (если нет льгот и дом расположен за пределами ТТК). То есть квартира площадью 48 кв. м, которая в коммерческую аренду сдается за 37 тыс. руб., от муниципалитета будет стоить 2,4 тыс. руб. в месяц. Для домов в пределах ТТК тариф равен 55 руб.

Отдельные тарифы в столице установлены для нанимателей по договору соцнайма, у которых есть право на льготы, а также для тех, чьи дома расположены в Новой Москве. Они на порядок меньше тех, что мы привели выше.

Расценки на аренду муниципального жилья в разных городах стоит уточнить в уполномоченном органе власти этого населенного пункта. 

Помимо аренды, наниматели муниципальных квартир должны оплачивать счета за коммунальные услуги. Налог на имущество, суммы за содержание дома и капитальный ремонт платит собственник, то есть администрация населенного пункта.

Читайте также

Нужно ли платить за капитальный ремонт дома

172K

Общие правила проживания в муниципальной квартире

В муниципальной квартире могут жить все члены семьи нанимателя. Муниципальное жилье можно использовать как собственную квартиру: заводить разрешенных для содержания в квартире животных, проводить вечеринки (в разрешенное время), делать ремонт и перепланировку (согласованную). 

Есть и ограничения по распоряжению муниципальным имуществом. Наниматель не может продать муниципальную квартиру, подарить ее или оставить в наследство. Квартира может перейти в другие руки — по новому договору найма с муниципалитетом — тому, кто был прописан там вместе с ответственным квартиросъемщиком. При этом владельцем жилья по-прежнему остается орган власти. 

В то же время, помимо того, чтобы жить в ней, он может:

• прописаться в муниципальной квартире;
• сдавать муниципальную квартиру в поднаем;
• прописать ребенка в муниципальную квартиру;
• разменять муниципальную квартиру.

Далее опишем подробнее, что может и чего не может делать наниматель по договору социального найма.

Можно ли обменять муниципальную квартиру на другую

Муниципальную квартиру можно обменять на другую. Регламент для такой процедуры есть. Но она сложная и на практике встречается очень редко.

Чтобы совершить обмен, нужно получить согласие собственника (муниципалитета) и всех, кто живет в квартире, предназначенной для обмена. Следующая сложность — это выбор альтернативного жилья. Искать новый вариант нужно в муниципальном жилом фонде. Ассортимент квартир, скорее всего, будет ограничен.

Иногда выбрать лучший или просто другой вариант невозможно. В том числе потому, что собственнику приходится маневрировать между тем, кто хочет обменять имеющееся муниципальное жилье и очередниками, которые ждут его годами. 

Плюс к этому, если в семье нанимателя есть дети, нужно будет выписать ребенка из муниципальной квартиры, а это действие требует разрешения от органов опеки и попечительства. Опека должна убедиться, что условия жизни ребенка не ухудшатся, — это дополнительные критерии при выборе квартиры из ограниченного ассортимента муниципального жилого фонда. Поэтому часто семьи проживают в муниципальной квартире всю жизнь, если не приватизировали ее.

Можно ли приватизировать муниципальную квартиру

Сразу после получения или в любой другой момент можно приватизировать муниципальную квартиру. Тогда она становится собственностью нанимателя, и у него возникают соответствующие права по распоряжению недвижимостью и обязанности, например, по уплате налога на имущество и взносов за капитальный ремонт. Правда, механизм приватизации распространяется не на все муниципальное жилье.

Нельзя приватизировать аварийное жилье, в общежитиях, расположенное в военных городках закрытого типа, служебные жилые помещения и жилье из сельского фонда учреждений социальной защиты населения (дома престарелых, например). 

Приватизировать жилье можно только один раз. Если в момент приватизации в квартире живут несовершеннолетние дети, то по достижении 18 лет у них возникает свое право на приватизацию. Помимо действующего договора социального найма, нужно быть гражданином России и получить согласие на приватизацию квартиры от всех проживающих в ней.

Муниципальное жилье оформляют в собственность через МФЦ или обращаются в соответствующий департамент муниципалитета. Чтобы запустить процедуру, нужно собрать и подать пакет документов:

• Заявление на приватизацию (форма есть на «Госуслугах», или же ее дадут в МФЦ).
• Паспорта всех зарегистрированных в квартире, которая будет приватизирована, и свидетельство о рождении ребенка плюс документ, подтверждающий гражданство.
• Действующий договор социального найма. Если экземпляр потерялся, новый договор заключать не нужно, дубликат можно запросить в муниципалитете.
• Распоряжение от муниципалитета о предоставлении муниципального жилья.
• Справка о зарегистрированных в квартире.
• Подтверждение неучастия в приватизации ранее.
• Письменное согласие всех зарегистрированных в квартире.

Если квартира находится в Москве, решение о приватизации принимается в течение 46 дней. Отказать тоже могут, если найдутся ошибки в поданных документах или заявители обратились за приватизацией помещения, которое не может быть приватизировано (об этом писали выше).

Можно ли прописаться в муниципальной квартире или выписать человека из нее

Решение о регистрации в муниципальном жилье принимает его собственник — муниципалитет. Обычно администрация разрешает нанимателю регистрироваться в полученной квартире.

Можно ли прописать в муниципальную квартиру

Наниматель может прописать в муниципальную квартиру не только членов своей семьи, но и любого человека, не связанного с ним родственными узами. Это будет немного сложнее. Если планируется регистрировать друзей или дальних родственников, потребуется согласие всех, кто уже зарегистрирован, и разрешение муниципалитета.

В муниципалитет нужно прийти с паспортом, действующим договором социального найма и всеми зарегистрированными в квартире совершеннолетними; написать заявление о намерении прописать человека в муниципальную квартиру. Принимая решение по этому заявлению, муниципалитет будет оценивать достаточность площади квартиры для дополнительного жильца по учетной норме. В Москве учетная норма составляет 10 кв. м на человека. То есть в квартиру 38 кв. м, где прописаны три человека, четвертый не поместится, и муниципалитет может отказать.

Если же муниципалитет дал положительный ответ, то с этим документом все совершеннолетние зарегистрированные вместе с новым жильцом идут в паспортный стол и пишут заявления с просьбой его зарегистрировать. Понадобятся также паспорта и договор социального найма. Эти документы можно забрать через несколько дней после проверки, а паспорт нового зарегистрированного чуть позже — потребуется дополнительное время, чтобы поставить в нем отметку о регистрации.

Для прописки близких родственников, в том числе детей, процедура аналогичная, но не нужно получать согласие муниципалитета. Принимая решение прописать «неродственника», нужно иметь в виду, что при приватизации у всех зарегистрированных в квартире будет в ней доля собственности.

Кроме того, новый жилец может прописывать по месту своей регистрации несовершеннолетних детей, не спрашивая ничьего согласия.

Читайте также

Как зарегистрировать новорожденного по месту жительства

136K

Можно ли выписать из муниципальной квартиры

Муниципалитет может выписать арендатора жилья по договору социального найма, если он не живет в квартире и не платит за жилищно-коммунальные услуги. Например, уехал и перестал платить. Или получил квартиру, но не въехал в нее и тоже не платит. 

Если наниматель занимает квартиру и использует ее по прямому назначению, вовремя перечисляет обязательные платежи, предусмотренные договором социального найма, то выписать его нельзя даже по решению суда. 

Но это не значит, что договор не может прекратиться никогда, и арендатора нельзя «попросить» из квартиры. Выселение через суд вполне возможно, если жилье используется с нарушениями: находится в ненадлежащем состоянии (грязное, зараженное грызунами или насекомыми, в нем содержатся неразрешенные животные или слишком много животных) или служит не жильем, а, например, помещением для бизнеса (в нем открыто ателье, парикмахерская, мастерская по ремонту и так далее). В этом случае муниципалитет вправе обратиться в суд и выселить жильца.

Можно ли разделить муниципальную квартиру

Недвижимость обычно делят супруги при разводе — им положено по половине совместно нажитого имущества. Но муниципальное жилье не является таковым, если оно не приватизировано, потому что у него другой собственник. Поэтому для раздела муниципальной квартиры между супругами ее нужно сначала приватизировать (тем более это бесплатная процедура), а затем делить как собственную. 

Другой вариант раздела — размен на две квартиры, меньшие по площади. О том, как это делать, мы написали выше.

Еще один аспект разделения ответственности за муниципальную квартиру — отдельные счета на оплату коммунальных услуг. Покрывать расходы должны все, кто указан в договоре социального найма, то есть наниматель и члены его семьи. Если отношения конструктивные, все вносят равную часть от суммы квитанции. Но в целом поставщики коммунальных услуг могут списать всю сумму с кого-то одного, если оплата не поступила вовремя.

Когда договориться не удается, можно разделить счета в муниципальной квартире через суд. Он распределит плату по количеству занимаемых жильцами комнат. 

Читайте также

Как разделить квартиру, купленную в браке

36K

Можно ли разменять муниципальную квартиру

Разделить или разменять муниципальную квартиру законодательство не запрещает. В статье 72 Жилищного кодекса прописаны правила обмена жилья, которое сдается по договорам социального найма. В случае размена квартиры возникают те же сложности, что и при обмене: получение согласия всех проживающих, выбор альтернатив из муниципального фонда, согласование вариантов со всеми, кто зарегистрирован в квартире.

У каждого есть право голоса, и договариваться можно бесконечно — одним хватит комнаты, другим нужна однокомнатная квартира, но не в этом районе. Это даже сложнее, чем просто обмен. Прежде чем запускать процедуру размена или обмена, следует знать: если сделка приведет к тому, что наниматель и его семья перейдут в статус нуждающихся в расширении жилплощади, муниципалитет ее не согласует.

Можно ли сдать муниципальную квартиру

Сдавать муниципальную квартиру в аренду можно с разрешения муниципалитета. Для того чтобы его получить, пишут заявление на имя главы управления, с которым оформлялся договор социального найма.

Под текстом заявления должны быть подписи всех, кто включен в ордер на квартиру, и тех, кого планируется подселить. На ответ у администрации есть в среднем 10 дней. Если она откажет, то должна объяснить почему.

Если решение положительное, можно сдать муниципальную квартиру, заключив договор поднайма. Условия договора — срок и размер арендной платы — определяются сторонами. Регистрировать такой договор не нужно.

Можно ли прописать ребенка в муниципальной квартире

По действующему законодательству дети до 14 лет живут там, где живут их родители. Для того чтобы дети жили по месту пребывания родителей, не требуется ничьего согласия. То есть в муниципальную квартиру можно вписать ребенка, не обращаясь в муниципалитет.