Как остаться добросовестным приобретателем при покупке вторички

Покупка жилья на вторичном рынке часто связана с риском, ведь у такой квартиры есть история владения, она могла не раз менять хозяина, а прежние сделки не всегда проходили гладко. Какие подводные камни могут обнаружиться спустя годы после сделки, и есть ли шансы не потерять при этом жилье?

Минимизации рисков может способствовать добросовестность приобретателя. Кто такой «добросовестный приобретатель недвижимого имущества», как этот статус поможет сохранить квартиру или получить компенсацию? Подготовили для вас подробную статью.

В каких случаях суд обяжет покупателя вернуть жилье

В статье 302 Гражданского кодекса РФ объясняется, когда такое возможно. Предыдущий собственник может истребовать свою недвижимость обратно, «если имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».

Кроме того, суд может обязать вернуть жилье, если будет установлена недобросовестность приобретателя.

В практике нередко встречаются, например, такие случаи:

• Владелец квартиры не знает о том, что третьи лица отчуждают  его собственность («отчуждать» — это значит, в частности, продавать, покупать, дарить, то есть совершать любое действие, где у недвижимости меняется собственник).
• Недвижимость была продана по недействительной доверенности или паспорту.
• Жилье было приватизировано с ошибками, которые обнаружились позднее.

Как же тогда быть покупателю, чтобы не остаться и без недвижимости, и без денег? Есть такое понятие, как добросовестный приобретатель. Ниже разберём подробнее, кто это.

Кто такой добросовестный приобретатель

Добросовестным приобретателем, по той же 302-й статье ГК РФ, признается тот, кто не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего права его отчуждать. Но как доказать, что ты «добросовестно не знал», что у квартиры-«вторички» не все чисто с прошлым? И как защитить права покупателя, если его действительно ввели в заблуждение? По мнению юристов, до недавнего времени понятие «добросовестный приобретатель» было размытым, что усложняло процедуру защиты покупателя.

Из-за нечеткой формулировки и возникла необходимость законодательно уточнить термин. В 2017 году был подготовлен, а в 2019-м принят законопроект о внесении соответствующих поправок в Гражданский кодекс, а 1 января 2020 года они вступили в силу. Вместе с ними были введены в действие и новые правила компенсации добросовестным приобретателям жилья, у которых оно было истребовано на основании судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.

Теперь приобретатель недвижимого имущества, опиравшийся в момент сделки на данные государственного реестра, признается добросовестным (статья 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавшего лица права на отчуждение конкретного имущества.

И если суд подтвердит добросовестность покупателя и тот факт, что он не знал или не мог знать о вскрывшихся данных, требования об истребовании имущества не будут удовлетворены, и жилье останется у покупателя.

Но даже если решением суда недвижимость будет истребована, то согласно ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 14.07.2022) «О государственной регистрации недвижимости» добросовестный приобретатель  имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет государства. С 1 января 2020 года можно обратиться за такой выплатой из бюджета, однако не стоит забывать, что компенсация выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации.

Как свести риски к минимуму и доказать свою добросовестность

Принимая решение о признании покупателя добросовестным приобретателем, суд тщательно исследует, принял ли покупатель перед заключением сделки достаточные меры для того, чтобы подтвердить правомочия продавца на отчуждение недвижимости.

Рекомендации потенциальному покупателю, чтобы обезопасить себя от возможного будущего иска собственника:

• Помните о правиле публичной достоверности государственных реестров. Попросите продавца предоставить вам выписку из Росреестра об объекте недвижимости, чтобы проверить и убедиться, что он — титульный собственник. Обратите внимание, есть ли в выписке отметки о судебных спорах, а также данные о статусе квартиры: под арестом она или в залоге.
• Воспользуйтесь открытыми интернет-ресурсами (например, сайты судов, Службы судебных приставов) еще до завершения сделки. Там вы сможете найти сведения о спорах, в которых участвует (или участвовал) продавец, и информацию о самом объекте недвижимости.
• Если жильё принадлежит продавцу в вашей сделке на основании договора, и он — не первый собственник, то свяжитесь с предыдущими собственниками. Если жильё — наследство, попробуйте выйти на нотариуса, выдавшего продавцу-наследнику свидетельство.
• Внимательно ознакомьтесь со всеми правоустанавливающими документами. Разберитесь, когда и каким образом у продавца возникли права на него.
• Сходите в управляющую компанию и узнайте о наличии возможных долгов по квартире.
• Обращайте внимание на то, находятся ли в квартире посторонние люди, есть ли у продавца доступ в квартиру.
• Частая смена собственников за короткий промежуток времени может указать на юридическую нечистоплотность продавца. Выписка о переходе прав расскажет всю историю. Её так же можно заказать в Росреестре.
• Если стоимость квартиры сильно ниже рыночной, это повод задуматься о недобросовестности.
• Помните, что доказать свою добросовестность сложнее, если жильё покупаете у родственника, коллеге по работе, бизнес-партнера: суд опирается на презумпцию информированности покупателя и полагает, что у него была возможность быть осведомленным о деталях сделки.

Если суд обнаружит, что покупатель не предпринял необходимых мер для проверки юридической чистоты квартиры, то презумпция добросовестности приобретения может быть поставлена под сомнение.

Кстати, в случае, если приобретатель к моменту, когда он узнал или должен был узнать о том, что приобрел жилье неправомерно, не успеет передать продавцу деньги за него либо отдаст только часть суммы, суд не признает такого приобретателя получившим жилье возмездно, что также будет говорить о его недобросовестности.

Если вы соблюдете при подготовке к сделке эти моменты, то вы серьезно повышаете свои шансы найти те самые подводные камни до того, как отдали деньги продавцу и оформили покупку жилья. А если найти скрытые принципиальные факты не удалось, проделанные вами шаги позволят увеличить ваши шансы для признания вас судом добросовестным приобретателем.

Чтобы обезопасить себя при заключении сделки, можно также воспользоваться специальными сервисами, которые предоставляют юридическую услугу по проверке недвижимости. Юристы проверят информацию об объекте недвижимости и его владельцах, в том числе и предыдущих, для понимания потенциальных рисков по сделке с данным объектом.

Заказав такую услугу, например, на Домклик, потенциальный покупатель получает правовое заключение, документ содержащий информацию о выявленных по результатам правового анализа рисков и иных неблагоприятных последствий, а также рекомендации по их минимизации.

В случае судебных разбирательств, правовое заключение может выступать в качестве доказательства того, что покупатель, приобретая объект, проявил должную осмотрительность, проверил объект, и имеет право претендовать на статус добросовестного приобретателя.

Также, заказав услугу на Домклик, клиент получает сертификат на возмещение кадастровой стоимости в случае утраты или обременения права собственности.

Кроме того, клиенту будет доступен чат с юристом Домклик, где подскажут, какие дополнительные документы нужно запросить у продавца, чтобы снизить риски утраты жилья, дадут рекомендации по оформлению договора купли-продажи и проведению сделки.

Стоимость услуги — зависит от типа недвижимости и региона, в котором данная недвижимость находится.

О том, на что еще стоит обратить внимание при покупке квартиры, можно почитать в статье «Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист».

Какие способы защиты прав есть у добросовестного приобретателя

Стоит помнить, что истребование жилья у добросовестного приобретателя ограничено во времени. По российским законам, виндикационным искам (когда потерявший право собственности истребует вещь из чужого незаконного владения) применяется общее правило о сроках исковой давности: в статье 196 ГК РФ зафиксирован общий срок исковой давности, который составляет 3 года.

Срок исковой давности по общим правилам начинается со дня, «когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права» (статья 200 ГК РФ). Но Верховный арбитражный суд РФ в информационном письмеуказал, что в практике виндикационных исков начало срока определяется «со дня обнаружения вещи в чужом незаконном владении». То есть не тогда, когда законный собственник заметил, что вещь (в нашем случае квартира) исчезла, а когда он обнаружил ее у другого владельца. С этого момента и отсчитываем три года.

Кроме того, покупатель жилья имеет право доказывать свою добросовестность и оспаривать требования собственника вернуть обратно его жилую недвижимость.

Даже если суд решит вернуть жилье  лицу, которое ранее являлось собственником этого жилого помещения и у которого данное помещение выбыло из владения помимо его воли, но признает приобретателя добросовестным, это даст покупателю основание для получения компенсации.

Кроме того, признание добросовестным приобретателем квартиры дает право покупателю самому обратиться в суд и потребовать возмещения ущерба от того, кто стал виновником несостоятельной сделки.

В исковую сумму могут войти как уплаченная стоимость квартиры, так и упущенная выгода, на которую рассчитывал покупатель (например, он планировал сдавать ее в аренду). Суд может учесть и затраты, которые успел понести добросовестный приобретатель, пока владел квартирой, — законная перепланировка, капитальный и текущий ремонт. 

Но нередко покупатель жилплощади, столкнувшийся с мошенниками и лишившийся ее, не может добиться исполнения решения суда в свою пользу и возместить убытки: например, судебные приставы не могут найти продавца. Что делать в этом случае?

На что сможет рассчитывать добросовестный приобретатель

Весной 2021 года были внесены важные поправки в Закон о государственной регистрации недвижимости, которые изменили порядок смены собственников жилья. 

Нет записи в ЕГРН — нет сделки

Отныне зарегистрировать переход, обременение объекта, ограничение права, сделку с недвижимостью можно при обязательном условии: в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) уже имеется запись о праве собственности на конкретный объект. Без этого никакие дальнейшие действия с жильем невозможны. Это дает страховку от нечистых сделок и усложняет жизнь мошенникам. Вводимый государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей.

Компенсация добросовестному приобретателю от государства

Теперь физическому лицу, которое было признано добросовестным приобретателем, но по судебному решению было лишено жилья по иску собственника, предоставлена гарантия для возмещения понесенных убытков.

«Если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ», — поясняют юристы. Чтобы получить компенсацию от государства, истец должен обратиться с иском к Российской Федерации.

Как раньше выплачивалась компенсация в случае незаконного отчуждения недвижимости?

До того как были приняты поправки в Закон о государственной регистрации прав, компенсацию мог получить не только добросовестный приобретатель, но и собственник квартиры, не имевший права истребовать свою недвижимость у незаконного владельца.

По новым правилам собственник лишен этого. Кроме того, прежние нормативы касались как физических, так и юридических лиц, а сумма компенсации не могла превышать 1 000 000 рублей.

На какие деньги может рассчитывать добросовестный приобретатель?

Размер компенсации по новым правилам суд установит индивидуально в зависимости от каждого случая. Но сам добросовестный приобретатель может выбрать форму: либо это будет уплаченная за квартиру сумма, либо кадастровая стоимость истребованной недвижимости на дату вступления в силу решения суда.

Если покупателю удастся частично получить с продавца убытки, то суд уменьшит размер государственной компенсации на эту сумму.

Читайте также: Зачем нужна юридическая проверка недвижимости